专业化代建平台助湾区城市升级

世茂港珠澳口岸城效果图。受访者供图

2021年12月1日,《广东省新型城镇化规划(2021—2035年)》正式印发，规划显示到2035年，广东基本实现新型城镇化，珠三角城镇化率达到90.5%，截至报告发布前已达到87.2%。有限的提升空间推动大湾区房地产由新增转向与存量开发并重，细分市场需求增多。

随着房地产行业开始探索新的发展模式，在大湾区城镇化进程中曾作出贡献的综合性房企纷纷试水专业赛道、下沉细分市场，其中代建成为热门领域。世茂集团也于去年下半年推出专业化代建平台世茂管理，虽然在代建赛道上不具“首发优势”，但凭借开放创新的基因，也有望成为场上的“种子选手”。

●南方日报记者柴亚娟通讯员彭罡

盘活价值

实现从场所到场景的高端赋能

2019年，世茂在广州珠江一线拿下开发停滞多年的天鹅湾项目，对改造空间极为有限的项目进行全面升级。

世茂怀着对复杂资产梳理处置、市场需求精准研判、项目价值充分挖掘、产品品质高效提升的信心，仅用42天就完成100多处细节的精心提升，实现从场所到场景的高端赋能，4个月盘活价值，让世茂天鹅湾成为湾区存量项目改造最成功的案例之一。

同样，位于江门的世茂碧海银湖项目，在世茂进场前，只是一片占地3000多亩、其中近一半是滩涂湿地的荒野。世茂看中项目集山、海、湖、林、泉5种自然资源于一体，且具备超低容积率等优厚条件，提出要将其打造成“中国的马尔代夫”。

2020年，世茂碧海银湖在经过缜密规划和高效建设后，开放首期10万m2示范区，包括世茂自研空间IP在内的多个体验性业态集中亮相，吸引众多市民游客前来“打卡”，并在当年实现“6个月超30亿元”的销售额，迅速完成资产盘活，树立远郊文旅标杆项目。

世茂妙手回春般的“重塑价值”能力在土地资源珍贵的大湾区已被反复验证，这也将成为初生的世茂管理最重要的能力标签。

城市共建

打造公共服务的城市名片

世茂还积极参与城市共建，通过打造高浓度公共服务的城市名片，来回应大湾区高城镇化率提出的关于城市核心功能发展的高要求。

约136万m2的世茂深港国际中心，是支撑龙岗大运新城挑起深圳“东进”战略的大梁；超120万m2的世茂港珠澳口岸城作为港珠澳大桥珠海口岸人工岛上唯一综合体，将成为粤港澳三地深度融合的陆路链接器。

为了在项目中嵌入更多公共服务功能，世茂开启全球对标，再给出本地化的创新方案。

在世茂深港国际中心中，有一座全市首个以“深圳”命名的配套——深圳露台，由国际知名设计所MVRDV参考开放式世界级地标打造，20多项功能辐射至项目周边；在世茂港珠澳口岸城中，世茂也以辐射湾区两岸三地的视野，规划约1.8万m2艺术中心、约3.8万m2的会展中心，同时带来一座映月公园，全面升维珠海的城市格局。

公建配套之外，世茂还倾注“大飞机战略”资源，为两个超级项目导入丰富的酒店、商业、娱乐、超高层办公等多元业态。这些业态不是简单堆砌，而是用精细设计，形成与城市充分交融的有机体。世茂在重新定义湾区城市新增长极上的思考，将赋予世茂管理规模与口碑的战略优势。

开放创新

实现多方效益最大

在大湾区，世茂通过出色的战略力、产品力、资源力、服务力奠定了广泛的合作基础。例如，世茂天鹅湾的涅槃重生，带来了广州世茂天越、深圳世茂皇庭裕玺等一批存量项目的宝贵操盘机遇。世茂也能够抓住机遇，以开放心态，围绕项目价值创造，进行从组织架构到管理流程，从产品标准到服务内容的全维创新，实现多方效益最大化。

世茂管理作为世茂新战略业务单元，也继承了这种基因，其以项目全过程管理为切入点，输出品牌及管理标准，为委托方、业主、供应商、员工、投资方打造“共创价值、共享利益”的生态圈，开展政府代建、商业代建、资本代建、城市更新、乡村振兴、造价咨询、规划设计、美居服务、咨询服务等业务。

为顺应轻资产业务逻辑，世茂管理尝试包括专业服务公司化、组织架构集成化在内的一系列机制创新，来扩张业务版图。

目前，世茂管理近70个项目分布于全国各地，其中湾区为重点布局区域。可以预见，世茂入局代建，或为城镇化空间有限的湾区城市升级发展，贡献独特的解决思路。

美好蓝图

从五个维度创新

坚持高标准服务

长期以来，世茂依托组织机制、管控技术、竞争激励等多维创新，在重资产各专业条线实现了领先行业的管理水平。例如世茂成本变更率牢牢控制在1%以下，设计变更率常年控制在0.5%以下。

世茂高度重视万亿规模的代建市场发展机遇，委派集团优中选优的地产行业顶尖人才组成世茂管理团队，也将价值创新当做抓手，坚持对委托方负责，坚持高标准落地服务。

区别于传统代建行业贴牌代工的被动价值管理模式，世茂管理提出主动价值管理概念，打造具备甲方思维的乙方服务能力。

为此，世茂管理进行了五个维度的创新：

一是专业服务公司化运作。世茂管理打破传统地产职能部门概念，将成本、设计、营销等专业服务均成立公司，激发更高的服务品质。例如成立集造价咨询、管理咨询、数据平台为一体的世成咨询公司，为甲方提供高度定制化、深度价值链服务。

二是组织架构集成化管理。世茂管理组织架构更加精简扁平。在生产端，世茂管理将成本、工程、客服、物业整合成一个部门——生产服务中心，实现各个环节高效交接和驱使生产端向后端延伸，直面最终业主，实现项目利益与客户满意度的极致平衡。

三是价值管理全过程覆盖。世茂管理在设计领域导入产品策略全过程综合管理概念，除了常规设计，还提供市场定位、策略策划、产品研发及项目运营服务，围绕项目价值挖潜，进行全生命周期的赋能。

四是定制咨询前置性介入。重资产高度标准化的解决方案往往不适用于可变性高的轻资产业务。世茂管理不计投入，在拿到委托合同之前，便组织设计、成本、营销等多个关键环节核心服务团队，对项目进行定向诊断，让委托方诉求得到针对性回应，展示服务素质。

五是延伸价值内外部嫁接。世茂管理结合内外部战略资源，为甲方乃至代建行业提供延伸的价值链创新。例如，世茂管理与集团控股子公司、一站式品质美居服务平台“U美生活”合作，开辟U美EPC-O业务，为甲方提供精装代建代销及文商旅策招运营一体化服务。

如今，代建领域投资如火如荼，入局企业同质化竞争的大背景下，世茂管理将创新作为发展根基，无疑会打造出差异化的业务优势，为行业良性发展输出宝贵经验。