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销售颓势难掩,千亿负债居高不下,建业地产还能坚挺多久?

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建业想走出中原不容易啊。

花朵财经原创

河南本土老大,碰到全国房企入驻后,正摔得越来越重。

6月28日,固守河南20多年的建业地产,披露了拟通过全资子公司建业住宅集团收购西安地产商荣华集团过半的股权。

从河南郑州到陕西西安,曾笃定要在河南干一辈子的“河南王”建业地产,不得已向外寻找新市场,公司之困已隐约可见。

而今,随着合约销售额增速放缓,加之千亿负债居高不下,给建业地产带来了巨大压力。

销售颓势难掩

2015年,建业地产董事会主席胡葆森还在吆喝着:在15年前,决定深耕河南的时候,就在想河南有一亿人口,有120个县市,还有那么多的乡镇,做到死也做不完。

而截至到2020年末,建业地产在建项目有180个,大多也均位于河南。其中,郑州有25个、河南省其他城市共152个、海南省3个,在建项目总建筑面积约为3265.4万平米。这表明,

建业地产98%的在建项目位于河南省内。

这一占比,对于上市房企而言,明显有些过高。这些年,多少区域房企靠走出去,实现了几何级的体量增长。然而,建业地产的固守,自然而然成为了它今天败退的开始。

日前,随着碧桂园、恒大等巨头房企以地毯覆盖之势先后进入河南市场,

建业地产在河南的江湖地位已岌岌可危。

数据显示,按照合同金额计算,最近3年建业地产在河南市场的占有率分别为9%、7.97%和7.24%,下滑趋势一目了然。

在销售规模方面,建业地产虽稳居千亿阵营,但增长乏力同样十分明显。2020年,建业地产实现销售额为1026.42亿元,同比增长仅1.5%;相比2019年实现合约销售金额1011.50亿元,同比增长39.8%,建业地产销售颓势更清晰可见。

据今年5月公司销售数据显示,集团取得物业合同销售额75.67亿元,同比增长29.2%;合同销售建筑面积982498平方米,同比增长48.6%;每平方米平均销售价格为7702元,同比减少13.0%。由此可见,

建业地产降价跑量冲业绩也尤其显眼。


2020年,建业地产实现营业收入433.04亿元、归母净利润18.02亿元,同比增长分别为40.75%、-10.6%。这是近几年来,公司业绩首次出现负增长。

逆势扩张存疑

或是迫于业绩增长的压力,今年2月6日,胡葆森发文称:“自2021年始,将企业战略根据地的半径从300公里延长至500公里,走出河南,走向大中原,服务大中原。”

6月28日,公司公告披露,拟收购荣华集团过半股权,迅速切入西安房地产市场,首站选择距离郑州500公里的西安,这无疑是建业地产跑步迈出河南的重要一站。

但建业地产此次走出河南,也许并不意味着收入结构能有大的改变,个中缘由不仅是因为建业地产目前的在建项目主要集中在河南地区,还有

现在才开始迈步全国市场,是否已经太迟?

众所周知,自监管部门出台房企三道红线后,目前行业总体趋势是,相较于对规模扩张的追求,房企更为看重安全系数,所以纷纷放缓了扩张的步伐。

再者,在新政将监管核心放在了房地产贷款占比,以及个人住房贷款占比两大贷款指标坚定房住不炒的主旋律下,我国房地产市场也都集体进入了寒冬。根据克而瑞地产研究中心数据显示,以龙头房企为代表的部分规模房企,近年来业绩增速一直在呈放缓下滑的势态。


正值行业寒冬,即便在占尽先发优势的河南市场,建业地产也无法搞好业绩,那么寒冬之下,选择在陌生地区逆势扩张的建业地产,又能有几分看点?

债务压力山大

建业地产的焦虑,并不仅限于业绩方面的考验,还有债务水涨船高的忧虑。

回首2019年,建业地产首次实现资产规模、销售额双双破千亿,销售金额从2016年约200亿元,到2019年突破1000亿元,仅用了3年,同时创下全国房企在单个省份销售额破千亿的销售纪录,公司一时间风光无两。

然而,随着规模的快速扩张,建业地产的债务风险也出现了同步急速上升。公司负债总额在短短几年内,从2015年的324.4亿元攀升到了2020年的1493.19亿元;2019-2020年,公司资产负债率分别高达91.25%及91.10%,连续两年处于90%以上的高位。

花朵财经统计发现,截至2020年末,在124家A股上市房企中,仅有4家房企资产负债率大于90%,其中有3家已被ST,而泰禾集团也正深陷债务泥潭无法自拔。


以史为鉴,同样高举债的建业地产,又还能坚挺多久呢?

在债务高企时,房企往往会选择借新偿旧,而建业地产也并不意外。根据去年11月18日,建业地产披露信息显示,公司将新发3亿美元中期票据,所得款项净额主要用于偿还建业地产一年内到期的现有中长期境外债项。

频繁借新偿旧,导致建业地产的借贷成本一路飙升。2020年,建业地产的融资成本从2019年的3.95亿元激增到了12.72亿元,增幅高达221.8%。融资成本快速上升,自然侵蚀了上市公司的利润水平。

2018-2020年,建业地产融资成本分别为2.26亿元、3.95亿元、12.72亿元,分别占公司当年净利润的19.58%、19.60%、70.59%。显而易见,高举债带来高企的融资成本,成为了建业地产沉重的负担。

尽管债务高企可通过借新偿旧来缓解压力,但一旦融资成本超出净利润水平,建业地产保障资金流畅通的借新偿旧模式,又还能继续耍多久?

这是文章尾部

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