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LPR降下来不仅仅是 释放楼市活力

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张敬伟

5月20日,新一期贷款市场报价利率(LPR)出炉,1年期LPR“按兵不动”,为3.7%,5年期以上LPR降至4.45%。这是自今年1月20日后,5年期以上LPR再次下调。

房贷利率大多参考LPR定价,因此LPR下降对购房者释放了利好。在此之前,政策面已经调低首套房贷利率下限,两项房贷利率政策接力呼应,凸显房贷政策更显普惠方向,既为刚需群体降低购房成本,也为改善型需求提供了助力。央行出手稳楼市,是当前稳经济的重要一环,能够通过供给侧和消费端的同步刺激,激活楼市信心,为经济增长注入活力。

多周期的楼市沉浮表明,市场低潮时期,楼市是刺激经济增长的有效手段。在市场遭遇内外市场双重叠加的系统性风险后,全市场出现了产业链循环不畅和供应链失稳,加之去年楼市严监管后呈现出来的楼市低迷,在助企纾困刺激消费的政策环境下,稳经济成为当务之急。

财政、货币政策的持续发力,或者说适当旋开政策投放力度,辅以多维度的工具,也是应有之义。因此,让过冷的楼市注入温度,不会带来由冷到热的极端变化,也不会偏离“房住不炒”的方向,如果各环节都操作得当,当能契合稳经济的目标。

稳楼市的效果如何,尚需后续的市场反馈。对于楼市的“收”与“放”,各城各地已经在多轮次的宏观调控中积累了丰富经验,对央行此前针对刚性群体的利率政策已经作出迅速反应。此次LPR调降,最低利率降至4.25%,接近2008年到2009年房贷利率的最低点4.2%。机构已经算过账,按照300万的住房按揭,20年期计算,等额本息将少还5.8万元,等额本金将少还4.5万元。购房成本摊薄到20年,似乎优惠幅度不够大,但是放在稳经济、稳市场主体、稳民生的大环境下,LPR调降全覆盖到刚需群体和改善型住房需求群体,对于恢复楼市信心、提振市场预期具有重要作用。

本轮疫情结束后,一些一线城市可能会出现人口流出,一些三四线城市会出现人口回流。一线城市房价基数较高,人员流出可能引发房价微调,对一线楼市的刚需群体未必是坏事。同理,三四线城市出现的回归人流,也会对当地楼市形成正向刺激,不仅有助于这些城市的降库存,也能提振三四线城市的楼市信心。由于新的利率政策给予各地因城施策的空间,也能让各城各地的楼市调控政策更接地气,通过供给侧和需求端的平衡,实现土地资金资源的善用,促进楼市的健康有序发展。

因此,LPR降下来,可以成为当前稳经济系统政策的有序一环。LPR是利率市场化改革的手段,逐渐替代基准利率定价,因此具有风险可控、因市调整的特点,不会带来利率市场的过度波动。如果市场反馈不如预期,未来LPR还会有下降空间。金融领域稳楼市,不可能一蹴而就,而是动态过程,还要兼顾其他政策稳市场的综合效果。

楼市调控不能搞“硬着陆”,而应通过多周期的因市调整,让楼市沿着健康稳健的方向,朝着房住不炒的目标前进。所以,看楼市要有宏观视野和辩证思维,不应单纯纠结于短期市场的放与收,针对市场情势变化而收放自如,才是务实辩证之举。

LPR降下来,不仅仅是释放楼市活力,也是为了舒缓市场主体的融资压力。减税降费降成本的减法要做好,降息降准释放流动性的加法也须做足,这样就形成了当前助企纾困政策的系统闭环。降LPR而不降基准利率,用市场化的利率之“锚”提振市场信心稳固市场预期,这也兑现了央行一直以来的承诺——货币政策不搞“大水漫灌”。

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