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楼市刚放松,就有业主涨价80万

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5月17日,杭州市发布通知,针对房地产市场进行了多项优化规定,其中包括“落户即可买二手房”“非杭州户籍购买二手住宅社保4年改1年”“唯一住宅出售,满2年就免营业税”等。 新政仅五天,杭州的房地产市场已经开始出现回温迹象。


截图来源:杭州市住建局网站

据中新经纬报道,受税费降低等影响,机构数据显示,新政后两天二手住房的日均挂牌量,是新政前近一月里日均净挂牌量的近7倍。多位受访的房产经纪人表示,从17日开始,二手房的咨询量明显增加。 出于对市场前景的看好,杭州个别业主应声上调挂牌价,有业主一次性上调了80万元。 不过,对于大幅涨价的业主,经纪人直言“有点离谱了”。


有业主涨价80万

据每经网报道,此次新政出台的背景是,据中指研究院数据, 2021年下半年杭州(十区)新房成交量持续走低,今年1~4月杭州新房共计成交214万平方米,同比下降66%。 年初以来市场虽有回升趋势,但整体成交量仍未达到去年同比水平,甚至不及2021年年底。

“ 新政之前,二手房不低于市场价五六十万元是出不了手的, 而且还是在未来科技城这样的核心区域。”专营杭州热门区域板块未来科技城的中介张向明5月19日下午接受《每日经济新闻》记者电话采访时表示,“但是另一方面,除非你是社保顶格,不然去新盘摇号就是陪跑。”

张向明的话也反映了杭州楼市复杂的结构问题: 热门区域一二手房价格严重倒挂、区域间冷热两极分化。 症结或许在二手房市场,但政策力度能否从二手房市场穿透至各区域一手房市场,仍待市场检验。

据中新经纬报道,从近几日的市场表现看,杭州的房地产市场已经有回温的迹象。

临平区的经纪人张扬(化名)说:“这几天已经有一些客户开始下手了,仅临平区璞丽东方小区,从17日至19日,我们平台就成交了6、7套房。”潘林也称,最近看房和签约的客户比较多, “现在基本上每天都有看房的,今天(20日)我们店里都没人,都出去带看了。”

此外,在贝壳找房、我爱我家、诸葛找房等房产交易平台,一些二手房源已经上调挂牌价,上涨幅度在数万元/套到数十万元/套不等。 杭州个别业主看到如此形势后,心里开始膨胀了,应声上调挂牌价, 有业主一次性上调了80万元。


截图来源:我爱我家app

不过据杭州市钱塘区下沙板块的一位经纪人林帅(化名)介绍道,这几天咨询的客户确实增多了,但真正决定买房的客户数量暂时没有什么变化。 “涨价的业主也不多,他们都是凑热闹、不着急卖的,那些真的想卖、想置换的业主,报价没什么变动。 也有一部分业主是因为名下只有唯一住房,交易也满两年了,新政后没有了增值税,因此就加几万元。”


“5改2”之后

买500万的房子相当于“附送个车位”

据都市快报报道,杭州贝壳研究院统计: 5月17日当天,截至13:30,贝壳找房平台杭州二手房半天的挂牌量,是过去一个月日均挂牌量的10倍; 咨询也活跃起来了,5月17日当天咨询量,比4月份的日均咨询量增加了62%。

目前,在杭州贝壳平台挂牌的房源中,“唯一(即家庭唯一住房)”的房源占了40%,“满2年不满5年”的房源占“唯一”房源中的30%。也就是说,同时满足“满2年不满5年”以及“唯一住房”的房源,占了总房源的12%。这个数据具体是多少呢?有1万多套,这还不包括其他平台的数量。


图片来源:摄图网_501610750

所谓的“5改2”,就是在二手房交易中,原本买入不满5年再出售,需要交房屋总价5%的增值税,现在买入满2年就无需缴纳增值税。

房屋总价的5%是什么概念?举个例子, 以一套总价500万的二手房来测算,如果符合“5改2”,能省下增值税费用25万元,相当于送你买一个车位了。

总价越高的房子,省下的钱越多。倘若购买总价1000万的滨江锦绣之城、2000万的绿城柳岸晓风,光增值税这一块就能省下53万和106万。要注意的是, 在杭州二手房交易市场,约定俗成的做法是:税费由买家承担。

买家陈女士,一周前在上城区买下了一套总价1200万的次新房,原房东买入2年半,不满5年。 “如果我不那么急,一周后再买,可以省下60多万的税费。”陈女士懊恼不已。


新政效果仍待观察

“杭州应该是长三角区域近两年人口落户最多的城市,同时近几年杭州出让大量土地,有大量新房上市,这也是一直以来新房市场的供需两旺的原因。”同策研究院研究总监宋红卫向《每日经济新闻》表示。

值得注意的是, 杭州中心城区限价之下的新盘完全不愁卖,另一些远郊楼盘却面临无人问津的尴尬境地, 这也是杭州与众多热点二线城市的相同境遇。


图片来源:摄图网_501612519

张向明告诉记者,“近段时间科技城板块范围内只有杭珹未来中心这一个新盘入市,不过该项目接连开了几次盘,中签率都在8%~9%,根本突破不了10%。”

从去化情况来看,主城区及热门板块的楼盘往往在开盘当日就基本去化,而外围楼盘去化率则普遍处于低位, 尤其是富阳、临安两区,整体去化率不足两成。中指研究院数据显示,2021年1月至2022年4月,杭州总推盘125次,推出房源19817套,平均去化率仅57%。富阳主城区项目普遍以直接打折+赠送形式吸引客户,赠送包含车位、车、加装包、地暖、黄金等形式,平均折扣约9折。

据中新经纬报道,杭州贝壳研究院院长上官剑表示:“这几天的咨询量、带看量、成交量虽然都有提升,但时间周期还是太短,样本量太少, 杭州新政的最终效果,还是看接下来的市场表现才能确定。 ”作为一名房产经纪人,林帅的态度也偏谨慎,他称,政策刚出台,未来的变化还需观察,“可能是二手房挂牌量太大了,此次政策主要针对二手房市场,未来杭州还要出让很多土地,在促进新房交易、首付比例调整上还有空间。”

延伸阅读:

超20城出手!有人买房省下16万,“少打一年工”

5月15日,央行发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》,明确首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。按照目前5年期LPR4.6%计算,首套房贷利率最低可为4.4%。

目前,多地银行已经开始执行最低利率4.4%。

有购房者立马省下16万,少打一年工

“房贷利率降至4.4%,被我赶上了。工作一年才能赚到的钱,这次全省下了,幸福来得太突然!”刚在河南某三线小城入手人生首套房的刘梅(化名),称自己是个幸运儿。

据时代财经报道,今年“五一”期间,在反复比较之后,刘梅最终选定了一个新建楼盘,并当场交了定金。

“交首付的时候,销售人员说5.13%利率已经是历年最低,一直催我签合同办贷款。”刘梅告诉时代周报记者,原计划在5月10日签合同,但因为自己工作太忙,就一直没签。“没想到,5月13号银行贷款利率降到了4.9%,15号又降到4.4%。”

“5月18日我请假去网签,建设银行真的按照4.4%利率给我办理了贷款。”刘梅告诉记者,从5.13%降到4.4%,虽然降幅不高,但能省一部分利息,还是很开心。

刘梅算了一笔账,以首套房贷本金100万元、30年等额本息偿还计算,首套房贷利率由5.13%调降至4.4%,需偿还的利息总额将由96.13万元降至80.27万元,净减少15.85万元,每月月供则由5448元降至5008元,净减少440元。

和刘梅类似,马帅(化名)也是本次房贷利率下调的受益者。

5月初,马帅在重庆买入了一套二手房,房贷利率5.2%。

“18号的时候我看到利率下调的新闻,就立刻跟银行客户经理沟通,结果次日收到回复说可以按照新的标准执行,利率4.4%。”马帅告诉时代周报记者,自己是因为面签之后还没到放款的阶段,如果已经放款在还的话,则不能转利率。

超20城首套房贷款利率降至4.4%

5月19日,21世纪经济报道记者从重庆地区一家房地产中介人士获悉,截至目前重庆地区已经有工商银行、农业银行、建设银行、华夏银行、恒丰银行将首套个人住房贷款利率降至4.4%。

重庆是此轮房地产政策调整较为积极的地区之一,今年2月21世纪经济报道记者曾报道,重庆地区不少银行将首付比例降至20%,属于少数较早降首付的城市之一。

重庆地区上述银行将房贷利率降至4.4%的依据是,5月15日央行、银保监会曾联合发布的《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》明确,对于贷款购买普通自住房的居民家庭,首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点(目前LPR为4.6%)。

从实际情况看,短短几天,不少城市的银行积极落实上述政策,已经执行或者即将执行4.4%的利率。据21世纪经济报道记者采访和易居研究院智库中心梳理了解,这些城市至少已有21个,涵盖一线、二线、三线,涉及银行类型包括大行、股份行、城商行、农商行。

这些城市包括:广州、深圳、天津、济南、青岛、郑州、苏州、昆明、重庆、沈阳、日照、濮阳、常熟、胶州、南通、宜宾、无锡(包括城商行等)、常州、阜阳(文件鼓励)、西昌、福州(有农商行宣传)。

值得注意的是,对于上述政策,地方和银行具有较大自主权,银行可结合自身经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素,合理确定每笔贷款的具体加点数值。

“从既有城市的观察来看,出现下调为4.4%利率的城市,普遍属于目前主流利率为4.6%-5.0%的城市,而主流利率为5.0及以上的城市,要一次性下降到4.4%的可能性相对小。”易居研究院智库中心研究总监严跃进总结称,目前温州、中山、盐城、沧州、成都、扬州、上海等城市主流利率都低于5.0%,后续一次性下调至4.4%的可能性也较大。



图片来源:易居研究中心

新市民等群体获批概率大

据央行发布的一季度货币政策执行报告显示,3月新发放个人住房贷款加权平均利率为5.49%,远高于此前4.6%的底线。

严跃进提醒,4.4%的银行利率需要先申请后审批,能否实际获得面临一定的约束,包括客户资质、合作楼盘情况、中介资质等,“随着后续4.4%利率工作的全面推开,以及银行积极执行房贷政策,预计包括新市民、多孩家庭等群体在购房方面可以享受此类优惠利率。”

今年3月初央行、银保监会发布《关于加强新市民金融服务工作的通知》,提出要满足新市民合理购房信贷需求。21世纪经济报道记者采访了解到,已经有不少银行针对新市民群体购房需求推出支持措施,包括增加信贷额度、优化信贷流程等,还有多家银行推出了专属信贷贷款,利率较其他群体适度进行了下调。

“首套房商贷利率下限调整短期会积极提振需求,促进个别地方房企销售,但长期考虑当前居民加杠杆空间已经较为有限,长期仍需从提高居民收入的角度来提振有效需求。”中泰证券研究所所长戴志锋认为。

据戴志锋测算,首套房商贷利率下限调整后,对银行息差和利润的拖累有限,其中国有大行受到的拖累最为明显,主要是由于大行按揭贷款规模和占比均较高,对股份行、城农商行的影响则弱于对上市银行整体影响。

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