限购放松，二手房放开：大连520大礼背后的难言之隐

5月20日，当情侣们互述爱意之际，大连给楼市送上了一份大礼。

当日晚间，大连发布了《关于促进我市房地产业健康发展和良性循环的通知》，对楼市再次进行松绑。

大连此次出台政策涉及了限购、限售、限价、金融贷款等多个方面，包括了新建商品住房和二手房，全面满足不同人群的合理的刚性、改善购房需求。其中，最引人注目的关于全面放开二手房，以及按总面积突破限购套数。

大连的政策规定，居民家庭在限制区域购买二手住房的，不再受已有住房总套数限制，支持对住房区域进行选择的合理需求；本市户籍居民家庭在限制区域拥有住房的总建筑面积小于144平方米的，可在限制区域再购买1套商品住房，满足住房改善的合理需求。

这两项规定，在全国的救市政策中，都很有独到之处。

自此， 大连新房限购全面放松，二手房全面放开。

大连的520大礼可谓充满诚意，但在这份大礼背后，是大连楼市，或者放开了说，是整个东北楼市难言的苦涩。

根据克而瑞的统计数据显示，4月份，大连广义商品房库存量在1.5亿平米左右，位居全国第二，仅次于贵阳。同样来自克而瑞的2月份数据则显示，截止到2月末，大连市去化周期高达55个月左右，也即约4.5年，去化周期位居全国第三。

而全国二线城市的去化周期平均18个月，可见大连的去化周期明显严重超标。库存和去化周期之间的严重背离，使得大连无法忽视和承受楼市下行的风险。

另一方面，在整个东北人口流出的大趋势下，大连人口虽然能归属到净流入行列中，但人口老龄化严重。

第七次全国人口普查数据显示，东北人口10年减少1101万人，人口流失非常严重。而且，在哈尔滨常住人口跌破1000万大关后，不仅意味着千万级人口城市少了一个，对东北而言，则不得不面对东北再无千万级人口城市的事实。

在人口方面，大连算是东北情况比较好的城市。根据七普数据，大连市全市常住人口为745万，与2010年第六次全国人口普查的669万人相比，增加76万人，增长率为11.36%。但是，与六普相比，60岁及以上人口的比重上升了8.91个百分点，65岁及以上人口的比重上升了6.16个百分点，15-59岁人口的比重下降10.66个百分点。

大连人口的老龄化趋势已昭然若揭，楼市和大基建都不能依靠老年人来拉动吧？

也正因为如此，此前大连放开了落户限制，拥有中专学历就可在大连落户。

此外，由于受疫情影响，包括外贸，旅游，住宿，餐饮，培训等在内的诸多行业受到巨大冲击，但与此同时，今年又是大连三年挺进“万亿GDP城市”目标的起步之年。就这点来看，大连也无法忽视房地产压舱石的作用。