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多家楼盘争霸!2022徐州楼市,内卷猛烈升级!

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楼市风雨交加,谁能砥砺前行?

金三银四以来,房地产调控如雨后春笋般密集,调首付、降利率、给补贴……市场大环境正在积极调控。

如此一来,不少人表示楼市将在短时间内,发动一次猛攻,目前楼市已经陷入“内卷”局面。比如:1、区域分化;2、价格内卷;3、产品升级。这些都是2022年赛场比拼的关键武器。


1

【区域】内卷

楼市内卷的第一个层面,是区域分化。

具体的体现在,很多板块的房价回归理性。在这之外,房价同样继续轮动,核心区与外围区的新房房价差距将进一步拉大。

根不完全统计,2022年徐州预计有近29个新项目入市,各区均有新面孔涌现,供应依旧保持高位,刚需、刚改、豪宅、大平层、叠墅一网打尽


1)城中:站稳高端改善

徐州主城板块,拥有比较完善的配套和城市文化。近两年,这里地价屡创新高,更吸引来万科、新希望、美的置业这样的品牌房企开疆拓土。目前徐州地王项目还是华东机械厂地块,该区域地铁1号线沿线就有3块超万元地,其中2宗为限价地项目,主要购房门槛毛坯在2.3万/㎡以上。

此外比较受关注的德基中山壹号于5月18日迎来首开,也在最近成为重要谈资,刷新徐州房价天花板,高达1056万/套。不少网友表示,公摊比我住的房子面积都大,可见得房率并不高。

不可否认的是,近两年区域出让的地块,如果不是被严格限价,肯定会刷新楼面价天花板。流水的时代,铁打的市中心,妥妥地稳坐霸主地位。


2) 城南:买房门槛开始降低

相比去年的“火辣”,今年在售盘都开始放下姿态。部分楼盘也从前期比产品的时期演变为价格竞争的时代。

依然不变的是板块属性,主要以刚需、刚改为主,毕竟有招商万科山水间、云龙湖峰荟等改善盘在此驻扎。还有纯新盘拿地价格偏高,首开价格也是很惊人,前段时间更是曝出0首付的新闻来增加去化。

去年年底出让的多宗地块均被铜山区城投底价竞得,最高毛坯限价1.7万/㎡。大环境下,区域一改往日争抢局面,趋于平静。


3) 城东:改善扎堆的区域

商业发展,新建一批学校,让区域又迎来高光时刻,近几年的高速发展,让东区成为很多徐州人的话题板块。在2022年,城东也将开始发力。

区域比较热门的当属云龙万达板块、金龙湖板块等。相比其他区域,这里有成熟配套和人气充足,还会吸引大量买房人。再往东的高铁新城板块、东湖板块、大庙板块也在发展中,伴随着规划落地,未来可期。

目前城东区域在售楼盘集中在翠屏山板块,翠屏山片区的改造正在进行中,根据规划后期有住宅、商业、学校,还有地铁经过,非常宜居。在售的楼盘均为限价盘,毛坯价1.9万/㎡左右,主打改善住宅。


4) 城西:门槛开始的提

随着去年年初土拍的热潮,城西板块进入地价和房价新时代。

在选择方面,刚需和改善都有选择空间。但对于部分买房人来说,对区域刻板印象还需要时间来改变。

板块内聚集了高改、改善盘、刚改等,价格在1.4-1.7万/㎡左右,区域板块竞争大,产品同质化问题不可避免,价格相当,如何让自己脱颖而出成为开发商重点考量的问题。

近期板块内3个纯新限价盘项目曝出新动态,案名公布,展厅开放,售楼处样板间公开......相信离首开也不远了。


5) 城北:以刚需为主,部分改善、仍有发展空间

相比城中和城东,这里门槛并不高。像九里板块主要在8000-1.1万/㎡左右。客运北站集中在1.5万元/㎡,像龟山板块,主要以洋房为主,集中在1.6万元/㎡左右,价格高也难卖。

对于刚需来说,城北九里板块是个不错的选择。后期有商业辐射,有九里湖湿地公园景区在侧,有快速路可以通达。区域内一万左右的低密洋房社区,不失为一个好的选择,居住舒适度远高于高层住宅区。


2

【价格】内卷

板块分化,带来的直接影响就是价格“内卷”。2022年,这样的趋势或将继续延续。


从徐州新房价格金字塔不难看出,单价在1万/㎡以下的,可选择的楼盘确实不多了

如果你踮起脚尖够一够,1-1.5万/㎡、1.5-2万/㎡的价格是现在徐州买房主力区域,在买房的时候也有更多可能性。

但市场压力下,各大楼盘、各大板块开始内卷,南区板块部分楼盘出现降价行为,城北刚需盘同步降价,形成实在的竞争。


但同样也有例外,就是随着区域崛起,价格向上“卷”的。

其中,城中、新城区的高价地纷纷探出头做大户型,总售价冲破300万元/㎡已是大趋势,部分楼盘全款都买不到,由此证明,热门板块的部分楼盘市场表现相对坚挺。

大把的新盘入市会继续保持内卷,价格基本保持平稳之余不乏有惊喜价出现,买家可以寻找淘笋货的机会。


3

【产品】内卷

内卷的除了价格,还有产品。

相比于过去,徐州很多楼盘开始在示范区、会所和户型等方面发力,希望凭借产品和户型在市场上争得更多话语权。

1、示范区内卷

示范区,作为一个楼盘展示的重要场所,直接决定着给买房人的第一印象,也是项目的首要展示面。近几年,徐州的示范区同样别出心裁。

比如融创山水云龙,打造中式山居豪宅,砸下重金打造,精心设计出颜值与创意并存的现代东方建筑美学馆。


售楼处后期将为业主所使用,里面配有品茶室、书画室、私宴室、私教室等。琴棋书画、诗酒花茶,悠然之间,景色已入怀。还实景打造了会所,里面有健身房,恒温泳池,瑜伽室.....兼顾老中青三代社交需求,用“软实力”再造豪宅精髓。


| 项目实景图

2、架空层内卷

为实现生活理想化,更多楼盘打造的架空层不仅承载休闲、会客等功能,还是高端居住体验的象征,更是小区圈层的社交平台。能真正将会所玩转起来的开发商,一定是个有实力的狠角色。

比如融创壹号汇,有健身场所、棋牌室、会客厅、乐高手工区、植物观察还有无人超市和共享厨房、活力运动区等。



| 架空层会所效果图

3、户型内卷

有的楼盘,做到了小面积多房,空间利用率升级,压缩户型面积,降低总价,追求房间数量。2022年,更多楼盘把户型做的越来越大,这种现象将更加常见。

比如,建筑面积仅约111㎡就能做到,四房+双阳台+三开间朝南+双卫生间等功能区一应俱全。


一些楼盘走这种功能型的路线。而一方面,越来越多的楼盘做的更加精致,迎合改善要求,另一方面豪宅越做越豪,尤其是拥有稀缺景观资源的豪宅更受青睐。

纵观高端楼盘市场,大户型、低密、区位、稀缺景观资源加持,这样的楼盘更好卖!

比如新城区限价盘137㎡景观大四室,拥有很好的区位因素及阔绰的户型,做了270°转角端厅,故黄河景观一览无遗,备受购房者的青睐。


对于2022年徐州楼市你怎么看?欢迎评论区留言!

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