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近2万套房源可选,临港置业你选对片区了吗?

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近期关于临港的消息也是源源不断,先是4月临港放松了人才落户政策,近日特斯拉又宣布第二工厂再次落户临港(在原工厂的基础上进行扩建)。一连串的消息对于临港来说是一大利好,特斯拉是临港重要的产业支柱,而放松落户政策也看出了临港在加速引进和挽留人才。

特斯拉带动了临港的经济,不过对于广大市民来说,超级工厂和广大市民并没有直接的关系,毕竟普通人买房主要看重的还是周边的生活配套、交通便利度和舒适的居住环境。


今年预计入市楼盘约2万套

回顾下临港去年的楼市,临港去年的楼市经历了“过山车”,从上半年供不应求再到下半年多盘“无人问津”。一方面临港去年上半年临港仅有2盘入市,总房源才1098套。而到了下半年供应量井喷,有17盘近5000套供应量。

此外,去年临港的新房呈现出两极分化,热门的101片区新房几乎都触发积分,甚至还有4个楼盘被301人才包揽。不过也有部分楼盘出现遇冷的情况,开盘至今依然还没有去化完毕。


临港2021年新房认购情况表

2021年临港新房供应了5851套,今年这里新房的供应量将进一步扩大。数据统计,2022年临港可上市的新房预计有2万套。


2022年临港新片区预计入市楼盘一览

据不完全统计,上海第二批即将预计入市的楼盘中临港占了9席,其中6盘位于环滴水湖一带,这里也是临港相对比较热的区域。其中目前发展相对成熟的102片区有4盘,如果考虑自住的购房者,不妨首选这里。


上海第二批预计入市的临港新片区楼盘


土地供应量占全市一半

不仅今年的供应量充足,临港未来的土地供应量也是非常庞大的,大多位于土地储备较为充裕的103和105片区。

第一批临港出让的8幅地块均位于环滴水湖带,从分布来看,分别位于103顶尖科学家社区和105金融片区。出让的体量都相当大,共计约14594套房源,几乎每个地块都是千套以上的供应量。


第一批集中供地临港出让地块

因此,103和105片区扛起了临港未来主要供应的大旗。其实从去年的集中供地就可以看出,103顶科社区是目前临港最主要的土地供应片区。目前这里已经聚集了大名城、彭瑞和中建等开发商建设的项目。


临港第一批103片区出让地块分布图


自贸区临港新片区PDC1-0103单元F09-01地块,易眼看房实拍


临港105片区出让地块分布图

除了供应量大之外,本次最大的看点就是临港新片区的房地联动价出现了波动。本批出让的3幅顶尖科学家社区地块均有2000元/平的价格涨幅,达到3.4万/平。


临港顶尖科学家社区,易眼看房实拍

而就在不久前网传的第二批土地出让名单中,临港也再次成为“大腿”,几乎占全市出让地块量的一半。


图源微信公众号土豆大会

这10幅地块中,有6幅地块位于环滴水湖区域,3幅地块位于位置较远的泥城。103和105片区再次成为主要供应板块,热度最高的101片区也罕见地出让一幅商住用地。


网传第二批环滴水湖地块分布图


网传第二批泥城出让地块分布图

所以总体来看,未来几年临港的供应量依然会相当充足,只是分布区域集中在产业更为集中的103和105片区,当下买到的就是未来的预期。


临港滴水湖片区如何选?

临港的范围很大,环滴水湖区域就分为101、102、103和105片区。新片区中部区域则有泥城和芦潮港。而靠近奉贤园区的则有蓝湾和海湾。

除非你是在奉贤园区上班的白领,若选择自住、养老、亦或者手上有闲钱坐等房屋价值提升的,买临港必然是优先选择环滴水湖区域,这里才是临港未来的中央活动区。

当然最热门的还属101片区,其位于滴水湖的核心位置,片区的规划定位主要是围绕16号线临港大道站,结合海昌极地海洋公园、冰雪世界,生活天文馆等打造商业文化游乐集聚区。这里有轨交、有文娱,有商业,是目前滴水湖成熟度最高的片区。


101片区天文馆街拍,易眼看房实拍

遗憾的是这里未来新房供应量相当少,在预计第二批土拍中这里有一幅商住地块出让,预计最快明年可能会入市,不过“僧多粥少”,该项目入市后大概率会被3.1人才包揽。


102片区建桥学院,易眼看房实拍

比起101片区的繁华,102片区整体氛围要幽静不少,不过这里恐怕也是临港当下比较值得上车的片区了,片区内主要以教育资源为主,这里不仅有大学城,还云集了各大不错的中小学资源。虽然这里的规划预期和产业比起101、103和105片区要弱,不过近两年各项生活设施也在提升,是一个比较宜居的生活片区。

虽然102片区并没有铁着地铁站,不过有临港中运量1号线(T1)公交线路,拉近了和地铁站的距离。前往16号线临港大道地铁站全程需要约20分钟。


临港中运量1号线(T1)线路图 源自上海发布

在配套方面,片区内拥有临港首个商业综合体——港城新天地,另外大型的商业体有龙光蓝鲸世界,未来能弥补片区内体验式商业综合体不足的局面。大学城附近的沿街路段还有一些底商,以便利店和餐饮为主。值得一提的是,这里还有第六人民医院东院,看病是比较方便的。

另外,这里也是当前临港新房供应量较大的板块,买房人可以好好挑一挑,优选那些品质过硬的项目。

103片区则是顶尖科学家社区,这里的开发商也会把这个片区捧得很高。103片区是临港整体开发的片区,规划起点确实很高,定位全球顶尖的科研基地与居住社区,总面积约10.3平方公里,由科创总部湾、顶尖科学家社区、科技创新城、科创智慧社区、科创拓展区五大板块组成。


顶尖科学家社区效果图,图源上海临港

官方文件显示,目前103片区正在建设中的重大项目 37 个,到 2025 年区域将建成10多个联合研发中心,预计吸引100+世界顶尖科学家,培养 1000+青年科学家领袖,未来规划居住人口约3.8万人。

当然片区内规划了学校、商业、配套交通和公园等设施,大家比较关心的商业配套有总建面46万方的海港中心综合体,其中商业规模约10万方,还有“莫比乌斯”科学家公园,总面积约14.3公顷。


103片区顶尖科学家社区规划,易眼看房实拍

不可否认103片区未来的发展能级很高,不过建设周期也相对较长,短期内还不算宜居,如果你是手上有闲钱,或者购买二套房的购房者,不妨可以考虑未来价值更大的103片区。


103片区街景,易眼看房实拍

而105片区是未来临港的金融片区,发展能级也很高,未来还有两港快线,能直达上海东站,但这里短板也很明显,就是目前还处于规划和发展的早期阶段,开发进度比起103片区还要慢,距离成熟还有相当长的路要走。

因此无论是从发展时长还是价值兑现方面都要弱于103片区,如果打算在105片区置业的购房者,建议优选轨交两港快线附近,目前两港快线已经开建,待建成后15分钟可以到达上海东站枢纽,再搭乘机场联络线,40分钟可以到虹桥,比起16号线出行要更快捷。

所以打算在临港买房,还要看每一个买房人的购房目的和需求。每一个片区都有自身的优势,其功能性也不尽相同。当然各楼盘之间的竞争也会格外激烈,除了地段之外,开发商只有把产品做得够硬,足够有诚意,才有机会圈住买房人。

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