预售合同约定房屋面积差0.6%以内不退补差价，格式条款是否有效？

【案情介绍】

购房人唐悦与开发商签订《商品房买卖合同》，约定所购商品房按建筑面积计算价款，预测建筑面积为108.59平方米，单价为9486.48元/平方米，房款合计1,030,137元。

关于面积差异处理，合同补充协议约定：“该商品房的产权登记面积与合同约定面积发生差异的，面积差异百分比为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿”。

一年后，开发商向唐悦交付房屋，双方签订《物业及资料移交书》，并办理了案涉房屋的移交手续。随后，唐悦办理了不动产权登记证书，证载面积为108.31平方米。

因产权证书上载明的面积比合同约定面积缩水0.28平方米，唐悦认为开发商违约，应退还相应的差价款，但遭到开发商拒绝。于是，唐悦向法院提起了诉讼，要求开发商返还0.28平方米的房屋价款2656.21元。

【购房人观点】

合同补充协议中约定房屋面积差异为正负百分之0.6%以内的，买卖双方不作任何补偿，该条款属于格式条款，开发商作为提供格式条款的一方，有对该条款进行说明并提示购房人注意的义务。本案中，开发商并未尽到相应的提示和说明义务，且该条款明显规避了开发商自身应承担的责任，排除了购房人应有的法定权利，故该格式条款应属无效。

【开发商观点】

1、合同补充协议中关于面积差异处理的约定是对房屋面积误差的结算方式的约定，不是单方面的排除对方权利，不应认定为格式条款；

2、因为预售商品房的建筑面积存在一定的不确定性，所以开发商与购房人约定面积差异在-0.6%至+0.6%之间，双方不做任何退补，并非仅仅是面积缺失时不向买受人退房款，同时包含了当实测面积大于约定面积时，开发商也不要求买受人补交房款。该条款并非仅对唐悦的主要权利进行了限制，也并非完全排除了开发商的主要责任，未对任何一方造成明显不公；

3、根据一般交易习惯，购房对于一般人来说都是大事，购房人不会在对合同及附件不进行任何阅读且缺乏理解的情形下草率签订。目前案涉房屋已实际交付购房人使用，双方买卖合同已经履行完毕，唐悦现提出开发商未尽提示、说明义务，有违诚实信用原则。

【裁判结果】

一审法院认为案涉商品房销售合同及相关补充协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，系合法有效的合同，双方均应依约予以履行。合同明确约定房屋面积差在正负0.6%以内的，双方不作任何补偿，故唐悦要求退还房屋面积差价款没有合同依据。据此，一审法院判决驳回了唐悦的诉讼请求。

唐悦不服一审判决，提起上诉，二审法院判决驳回上诉，维持原判。

【法律评析】

1、何为格式条款？

《民法典》第496条第一款：格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。

本案中，唐悦与开发商签订的合同中关于房屋面积差处理的约定，属于开发商事先拟定，在订立合同时未与购房人协商的条款，因此应属于格式条款。

2、提供格式条款的一方有提示、说明义务

《民法典》第496条第二款：采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。

本案中，开发商并无证据证明其已充分履行提示、说明义务，然而法院并未做出对开发商不利的判决，这是怎么回事呢？

问题的关键在于“重大利害关系”，争议条款仅涉及房屋0.6%的面积差及相应的差价款，明显不构成“重大利害关系”；同时，该约定并不存在开发商免除其责任、加重对方责任、排除唐悦主要权利或其他导致条款无效情形，因此，即使开发商没有进行特别提示和说明，该格式条款也应当具有法律约束力。

3、格式条款在什么情况下无效？

《民法典》第497条：有下列情形之一的，该格式条款无效：

（一）具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形；

（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；

（三）提供格式条款一方排除对方主要权利。

就本案而言，购房人唐悦具有完全民事行为能力，应对其订立合同的行为负责；另外，从该条款的文义解释来看，双方约定当房屋产权登记面积多于合同约定面积但差异范围在0.6%以内的，购房人可以不向开发商补偿差价；当房屋产权登记面积少于合同约定面积但差异范围在0.6%以内的，开发商可以不向买房人返还差价。该约定并非是免除提供格式条款一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的条款。

因此，唐悦主张该格式条款无效亦不符合法定条件。