上海买房：江桥和徐泾，哪里的房子价值更高？

我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下上海购房答疑内容，来自公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问：

提问：沪叔，你好，上海工作买房，在虹桥上班，所以想在江桥或者徐泾两个区域买房子，哪里的房子购买价值更高呢？能不能比较客观全面地比较一下两个片区？预计总价不要高于450万，有没有适合的项目推荐一下？

沪叔：你好，大虹桥发展迅速，是重要交通枢纽，规划也不错。大虹桥拓展区有两个重要板块，江桥和徐泾。江桥离虹桥商务区近，交通便捷，高架数量多，通往市中心、虹桥或外环都很方便。地铁有13、14号线，尤其14号线设的站点多，交通更为通达。产业上“四大北虹桥规划”吸引了很多知名企业和高级人才。商业上大型商圈、商业综合体、社区商业都很成熟。医疗上有二甲医院，教育上有区域优质中小学。徐泾是青浦和虹桥的连接点，土地成片待开发，呈现的城市界面更新更好，南部有大量别墅，生态环境很好，有17号线地铁连接交通，徐泾离会展CBD近，将来会成为贸易服务型综合城镇，产业方面已经形成了四个产业园区，但在生活配套上还需完善，商业繁华，能满足日常所需，总的来说，江桥依托交通和产业发展，徐泾依托国际会展中心发展经济，江桥离市中心近，徐泾离虹桥近。对比两个板块的新房，从价格而言，江桥均价更低，但徐泾有更多小户型新房，这部分房子总价不高。大虹桥前景好，潜力不错，建议趁早购入大虹桥区域的房产。

提问：沪叔你好，我最近看了一套远郊区的新房和一套市区的老破小，两个价格差不多，我就很纠结，到底是应该买哪一套？老师能否给点建议？

沪叔：你好，对于同样价格，是买远郊新房还是市区老破小这个问题，我的看法是，主城区的老破小的租金回报率远超郊区新房，在品质方面，新房的品质确实很好，但老破小位于市中心，你能获得的有效信息更多，这便是地段优势。但老破小也不能一概而论，这样的老破小直接排除：1.位于犄角旮旯、交通不便的不要买，如果地段都不好，那为什么要买老破小。2.楼龄超过25年的老破小，不仅贷款年限有问题，而且流通性也很差。3.质量差且有安全隐患的老破小不要买。4.没电梯的5、6楼不要买，上下楼梯非常不便。5.朝西的户型或西边套，夏天存在西晒，且冬天很冷。6.在楼市熊市中跌幅非常大的老破小，就说明其价值一般，不要购买。

符合下面几个条件的老破小是可以购买的：1.具有优质的学区房的老破小，在市中心，学区好老破小一直都非常有市场，如今房产的消费者变成了年轻群体，他们更加注重教育，所以更加重视学区房。2.物业服务好、小区保养较好的老破小可优先选择。3.楼龄在15年内的老破小，户型设计也基本符合现代人的生活方式，小区有正规开发商建设，档次也有明显提升。4.品质在经过改造之后提升较大的老破小。5.在楼市熊市中价格依旧坚挺的老破小，说明价值比较高。

提问：沪叔，据说浦东的金色中环会重点规划，具体会怎么规划老师知道吗？如果在浦东区域买房不考虑预算的话 ，重点应该考虑哪些区域？

沪叔：你好，浦东金色中环发展带规划聚集重点地区，着力于打造浦东产业、商业与商务一体的发展模式，无论是规划开发空间还是投资力度都极大，是浦东区指挥部重点规划打造的区域。发展带北侧规划重点是金桥集团负责开发的。主要为商务用地，承担公共服务与商业商务功能，交通便利，目前开发进度较慢。南侧由陆家嘴集团负责开发，规划打造前滩国际商务区、御桥科创园与张江副中心。其中前滩规划发展高品质住宅区；御桥科创园将引入大量产业与商业，垃圾焚烧厂这样的不利因素也将得到改善，另外，板块的发展还会给三林、康桥带来不错的利好。张江副中心可以关注，规划打造新产业高地，建设高密度的商办聚集地。

除此之外，浦东足球场板块的产城融合社区打造规划、张江集电港产业园规划以及“新杨思地块（高青区域）”的摩天大楼、公园、住宅、学校规划等，都是金色中环发展带上的规划亮点，未来规划落地之后，强劲产业引入、高质量产城融合社区建成，会吸引更多人才流入，整个区域价值将出现变化。在浦东区域买房，购房自住者可以重点选择北侧居住属性更高的住宅区，南侧发展潜力不错，购房自住+投资，建议重点考虑三林、周浦与康桥区域。