上海楼市：买二手房这些事项需要注意！

我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下上海购房答疑内容，来自公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问：

提问：沪叔你好，没什么买房经验，之前新房没摇上号，现在想去看看二手房，买二手房有没有什么要注意的地方？一家三口，主要是自住，比较重视房子的居住质量，能给我们一些挑房建议吗？

沪叔：你好，买房对于普通家庭来说是一笔不小的开支，要比平时消费更谨慎，多看多比较，选择最适合自己的房产。买家看二手房时，要从楼层、户型、采光等细节方面综合考量。

首先是楼层，一二层的房子采光相对会受到楼间距与周边绿化的影响，特别是楼间距窄的房子，低层采光会有所不足。另外，还要注意一层的下水道问题，房龄较老的房子要格外小心下水管道老化脱落等情况，非常影响居住体验。顶层的房子也尽量不要买，顶层房子可能会渗水，楼层较高还可能导致水压不足，在看房时如果要选择顶层，要留意天花板有没有颜色不均、有水渍，房间墙壁是否开裂或者发霉，如果出现以上情况，说明楼层很可能渗水。

其次是户型，选择房子时尽量挑选面宽较宽、进深较浅的户型，户型周正利用率也更高，尤其是一些小户型，一定要选择方正户型。还要注意户型设计是否合理，主次卧、客厅、卫生间等功能间面积适中，居住体验会更好。

最后是房子的采光。主要通过房子的朝向来选择，在北方，正南方向的房子采光最佳。一般来说，优选偏西的房子，这样的房子采光会更加充足，尽量不要选日照时间短、采光不足的偏东的房子。外立面凸起的房子也不要选，凸起的外立面会影响采光，遮挡自己或相邻房间的阳光。

提问：沪叔，你好，最近看了唐镇感觉位置有点偏，感觉这个价格有点虚高，会不会是泡沫？唐镇这个板块究竟发展怎么样？有潜力吗，值不值得买入？

沪叔：你好，相比其他外环板块，唐镇房价高了不少，但是楼市成交量却一直很可观。唐镇最大的优势在于规划和位置，规划上，上海浦东“一主、一新、一轴、三廊、四圈”空间结构规划会带动张江科学城和陆家嘴金融城飞速发展，而唐镇在两个板块发展核心地带，承接两个区域的外溢居住需求，享受较大发展红利。位置上，唐镇位于浦东地理中心，是发展新格局的核心位置，周边的产业密集，陆家嘴金融城、迪士尼旅游城、祝桥航空城、张江产业园和外高桥自贸区等等，人口导入能力非常强，板块前景可观。从自身条件来看，唐镇有着不俗的配套，2号线和11号线让唐镇的通达性较高，到上海市区交通十分便利，商业上有大体量的商业集群，生活配套一应俱全，医疗资源丰富，还有三甲医院规划，教育资源优质丰富。而且唐镇板块非常宜居，定位是浦东国际社区，住宅用地面积较大，还有绿地、公园等公共设施，未来居住体验将非常舒适。总体来说，唐镇板块无论是位置、规划，还是自身条件都很不错，周边三大产业发展辐射，目前新房供应还比较充足，还有想象空间。相比于浦东其他板块，唐镇是个不错的宜居性和保值性的板块。详见内部资料《价值百万的板块选择逻辑》。

提问：沪叔，你好，看了你的一些文章，身边的人也总在说大虹桥买房有潜力，想请教一下沪叔大虹桥在哪里呢？天天大虹桥，我现在还没弄清楚大虹桥在哪里？

沪叔：你好，其实虹桥有很多衍生概念，比如虹桥副中心、主城片区等等。从规划能级上看，虹桥分为虹桥主城副中心，东、南、北虹桥地区中心，社区中心。虹桥主城副中心能级最高，东、北虹桥没有新增住宅。虹桥主城区由东虹桥、西虹桥、南虹桥、北虹桥、核心区、机场片区组成。具体来看，虹桥城市副中心没有明确范围，虹桥主城区有具体范围，边界明确，指被四条高架围合的区域。虹桥商务区有明确边界划分，比主城区范围大，包括虹桥主城区和虹桥拓展区。大虹桥最有投资价值的项目，详见知识星球内部分享！

提问：沪叔，你好，上海招生改革了，学区房会出现什么动向呢？坐标上海，有一些资金想投资一套学区房，当前这种情况还能入场吗？能不能解读一下新政？什么样的学区房房价会有潜力？

沪叔：你好，上海高中招生改革方案一出，不少人就放出了学区房可能会跌的消息。不过从高中入学名额的变迁格局来看，初中学票价值依然存在，改革只是加剧了顶尖学生的下沉式竞争，头部学生的八大重点空间可能有所压缩。总体来说，头部中的顶尖学生是不受到什么影响的，他们依然能够凭借考试或者自主招生去到自己理想的学校，不过，头部学生中尾部学生可能会面临更大的压力，因为他们的名额很有可能被分配到区内的普通高中和菜中。腰部和尾部学生是新政的最大受益者，他们又几乎获得重点学校的名额，但是也必须考过控分线，也就是说真正受益的，其实是普通中学和菜中中比较优秀的孩子。这给学区房的影响是，一梯队小学和初中、二梯队小学和初中周边学区房的房价会保持平稳，普通中小学周边的学区房房价也不会有太大的变化，反而是一梯队小学和二梯队初中、以及二梯队的中小学房价会略微变化。上海各区域性价比最高的学区房，关注知识星球内部分享。