成都刚需买房，要注意时机！

我是成叔，拥有多年成都房产研究和投资经验，长期持续关注成都地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下成都购房答疑内容，来自微信公众号“成叔说房”的粉丝精选提问：

提问：成叔，你好，天府新区目前发展态势良好，本人打算在该区域购置房子，目前对这片区域的楼盘情况尚不了解，想请您介绍一些天府新区目前各大板块的楼市现状，推荐几个值得入手的板块？

成叔：你好，两大产城板块为天府总部商务区（对标纽约曼哈顿、北京朝阳等先进的中央商务区模式，在天府新区主要板块中，它的产业、配套、交通、楼市表现最为突出，总部商务区包括天府公园西（产业导入少，居住环境纯粹，居住品质更胜一筹）和天府公园东（产业为主，居住功能为辅，门槛相对亲民，共有6座地铁站，交通配套优质）和兴隆湖科学城（直指再造一个“城市新中心”，未来房价会超过2万元每平，有的甚至已破3万元）。三大宜居板块为锦江生态带（商业、交通、教育资源等配套较为完善，是天府新区最火的置业板块，靠近地铁线但交通路网密度较低），麓湖板块（麓湖公园区有极高的生态居住价值，万科、万华等品牌开发商争相入驻，麓湖湖区偏重于居住功能，景观视野较好，湖区水质不错），天府前湾（参照上海前滩、杭州前湾进行建设，土地“物美价廉”，供应集中，交通有地铁加持，但学区相对较弱）。

两个元老级板块为麓山板块（生活相对成熟，生态环境良好，路网完善，配套齐全，性价比高），南湖板块（生态资源丰富，配套较为成熟，但新盘较少，二手房热度较高）。后发的两个板块天府滨江带和钓鱼嘴板块，目前各方面还不完善。天府新区现在最被看好的板块是锦江生态带、麓山板块、麓湖板块、天府公园板块、兴隆湖-科学城板块。

提问：成叔，你好，目前我想在成都贷款买房，银行流水不满足银行房贷的基本要求，因此想咨询下您银行流水是怎么算的，我需要怎么做可以贷款买房，符合银行要求？

成叔：你好，贷款银行一般只关注借款人的进账金额，主要看的是借款人的进账和停留时间。一般来说银行要求借款人的银行流水每月连续、收入稳定且收入高，要求借款人提供银行流水，主要是可通过银行流水判别个人的还款能力，银行流水中体现的家庭月收入需是房贷月供的2倍以上，一般需提供最近半年或一年的银行流水。针对工薪阶层银行主要看工资流水、每月的账户余额及账户日均余额；针对中小企业业主、个体户业主，主要看进出账目、固定存款余额等等。

如果流水不够，首先可以增加父母为共同还款人，贷款人与其父母一起前往银行出示材料，但若父母年纪过大，贷款年限会有限制或银行不批货；其次可以提供大额财产证明，比如房产、汽车基金等等，证明有还款能力；提高首付比例，将贷款额度降到自己的还款能力范围内；最后选择合适的银行贷款，因为各银行某些条件要求不同，选择适合自己贷款的银行。

提问：成叔，你好，坐标成都，本人目前有购房打算，但对成都楼市并不了解，因此可否请您分析一下目前成都的各区域楼市发展现状，推荐一些值得入手的楼盘？

成叔：你好，第一梯队楼盘包括：高新南，经济高速发展，位置优越，商业教育配套优质，房价目前均价2.2万，有钱的可选金融城、大源居住，找潜力建议新川、中和；锦江区，兼顾奋斗与休闲，均价2.3万，有钱的可入住攀成钢、东大街，找潜力可选三圣乡、金融三期，只是为了自住，建议蓝谷地、东光小区；天府新区，其中华阳、南湖是平民的摇篮，平民的天花板是锦江生态带，找潜力的建议钓鱼嘴、天府生物城；青羊区，人文底蕴深厚，青二的学区，青五的学区，但整体房屋较为老旧；

武侯区，位置和风貌一般，性价比高的房子比较少；成华区，土地储备丰富，看好二仙桥区域和东客站、东郊记忆区域的发展，房价长期看慢涨；金牛区，论居住方便，金牛区也可选；高新西区，是整个高新区GDP的主力，有诸多科技企业，第一梯队升值潜力都很好。第二梯队包括：双流区，二圈层老大，近郊之王，值得推荐的有航空港区域、并联高新、华府板块等等，长期看涨；龙泉驿区，经济实力雄厚，整体教育资源和生活格调没有优势，但目前它想象空间较大；温江区，除自住需求，不建议入手，房子质量稍差；

郫都区，购买力还不错，但总体成长空间较低，值得关注的区域是清水河生态艺术公园附近，环境优质；新都区，价格低廉，有人流量，买来自住比较划算。此外第三梯队推荐新津华源、五津、眉山视高、眉山青龙、简阳空港新城等。这些区域限购宽松，价格低廉，20万首付就可以试试。

提问：成叔，你好，坐标成都，本人目前打算买房，但对成都楼市并不了解，因此可否请您介绍一下目前成都有哪些值得关注的“热门板块”以及这些板块的发展现状？

成叔：你好，一、青羊区青羊新城，所占地块面积普遍偏大，且多成片分布，易形成聚集效应。区域商业、交通、教育配套给力，开发商相继抢滩入驻，目前已有中铁建、兴城建、绿城、合信等房企云集，新房为改善产品，诸多楼盘房价约3万元。

二、武侯区武侯新城南、北片区，目前来看武侯新城南片区的价格已透支过度，虽然产品高端，但仍存在航线弊端、城市界面老旧等硬伤，而武侯新城北片区将有愈多开发商进入投机，未来将迎来发展机遇。三、锦江区三圣乡（成都楼市的“顶流”，锦江区的重点供地区域）、东大街（锦江首府，目前已经修至现房）、川师（目前土地稀缺，但后期有发展空间）、琉璃厂板块（虽一直不受关注，但靠近高新区和金融城三期，加上双铁优势，有一定可塑空间）。四、金牛区天府艺术公园板块，金牛区GDP一直是五城区中最高的。发展程度上国宾板块优于北部新城，此板块由国宾上林栖打造，十分壮观。五、成华区二八板块，位于2-3间，地理位置好，且有大量可开发土地，对年轻群体有吸引力，未来将是新成都人购房选择的首要板块。

提问：成叔，你好，成都无房刚需，买房小白没有经验，想问一下，买房应该要从哪里看起？怎么选择板块和楼盘？还有就是刚需买房，有什么应该注意的问题，该如何去买？可否给我一些指导？

成叔：你好，首先第一次买房要弄明白自己的实际需求，是要买房自住，还是投资，希望住舒服，还是以后可以升值。了解了需求之后才可以更好地选择对应的板块和房源，最重要的是买对房子。预算条件有限，选择房子时要尽可能匹配自己的需求。刚需买房，不是看产品好不好，而是房子是否符合自己的购房要求。追求地段品质物业学区以及升值空间各方面综合素质都比较好的项目显然不太现实，所以最重要的是做出取舍，以满足核心需求为中心。如果你资格较好，第一顺位新房抢到就可以买，二手房在今年年底到明年年初是很不错的淘笋阶段，如果可以把握时机也是不错的选择。