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比房产税还猛?最高20%!三省试点,新规下两类人或要睡不着了?

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种种迹象表明,2022年楼市前期并不理想,很多专家预测的“市场回暖”并未出现,并且当前楼市依旧持续着下行趋势——诸多数据表明,2022开局楼市迎来了全面下跌。

首先,根据房价行情网数据显示,2022年4月房价环比下跌城市163个,环比上涨城市149个,下跌数量比2021年初增加43.26%,由此可见相较2021年的表现,楼市整体下行了四成。其次,根据21世纪财经报道,全国30强房企新房销售均价降幅为700元-5000元不等,说明房企降价抛售行为依旧在持续。最后,克而瑞研究中心数据,百强房企中,有20%的房企业绩同比下降30%-40%,近四成房企销售业绩降幅超过40%。


正如独立经济学家马光远说的那样:当前楼市已经形成了自98年房改以来首次形成的共识,那就是房价要走下坡路了,房地产的“黄金时代”已经过去,正式进入“青铜时代”,2022年将会成为我国楼市的新生元年,房价不涨、稳中有跌将会成为新常态。不仅如此,一些地方甚至出现了房价下跌过快需要“限跌”来进行调控,公开资料显示,目前已经有23个城市发布了限跌令。

但即使如此,依旧有不少刚需并不满足于当前楼市现状。不少人认为,当前楼市核心问题依旧是房价过高,买房压力过大。根据贝壳研究院数据,纳入统计的100个典型城市中,有68座城市房价收入比超过了10.0,其中有8座城市房价收入比超过了20.0,其中深圳房价收入比更是达到了46.1。按照国际标准,房价收入比合理区间为3-6,说明我国房价收入比明显过高,由此可见当前整体房价依旧处于较高的水平。


但问题在于,导致当前房价过高并不是房子数量不足,相反是目前的住房供应已经明显过剩。根据央行发布的调查数据显示,我国城镇家庭户均持有1.5套房,三成以上的城镇家庭持有2套房,超过1成家庭持有三套及以上的房产。究其原因,主要是过去房价不断上涨衍生出较强的投机属性,吸引了大量群体前往炒房投资,对于多套房持有者来说,“以租养贷”成为了主要收入来源,因此即使房价上涨缓慢,这类人依旧能够有恃无恐。

正因如此,越来越多的人都在呼吁楼市调控的“大招”——房产税能够尽快出台。房产税真的能够有效调控房价吗?对此许多专家给出了肯定的答案,原住房和城乡建设部副部长仇保兴认为:“需要建立完善的打击炒房囤房的政策体系和税收制度”。金融专家黄奇帆则是直接建议:降房价最好的办法就是收房地产税,国内持有几十套房、几百套房的人大有人在,收持有多套房人的税。独立经济学家马光远以及许多专家学者认为,“十四五”期间将是房产税出台的时间节点。


好消息是,经过十多年的准备,2021年起房地产税改革已明确按下加速键:2021年5月11日,财政部会同四部门在北京召开了房地产税改革试点工作座谈会。10月23日,高层会议通过部分地区开展房地产税改革试点工作。可能有人会有疑问,如果如同专家所说房产税会在“十四五”期间出台,那么是否意味着房价还需要5年才能够真正降下来?答案是否定的。事实上,在房产税落地之前,“这个税”先来了。

正如上文提到的一样,对于许多炒房客囤房族来说,即使在房价涨幅收缩依旧能够“有恃无恐”,主要原因是通过以租养贷的方式获得收入。过去10年,我国租房市场规模迅速扩张,《2021中国城市租住生活蓝皮书》的数据显示,2020年我国住房租赁人口数量达到2.25亿,预计在2030年中国租房人口将达到2.6亿,住房租赁市场规模近10万亿元。


正因如此,近些年国家也一直在发布新规对于租房群体给予保障,比如《住房租赁条例(意见征求稿)》中明确要求建立市场监督机制,地方要建立房屋租赁价格指导制度,房价上涨过快的城市要采取措施稳定租金。在《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》中明确规定了城市住房租金年度涨幅不超过5%。不仅如此,一些省份已经开始征收“房东税”。

首先是河北省率先发布了关于个人出租住房个人所得税征收管理有关事项的公告,明确要求“个人出租、转租住房不能提供凭证、不能准确计算房屋租赁成本费用的,在租金收入的5%-10%的幅度内核定应纳税所得额”。其次同年12月,湖南省也发布新规,要求不能准确计算住房租赁成本费用的,按租金收入的5%~10%核定应纳税所得额。最后是云南省要求自2021年起,个人出租住房,减按10%的税率征收个人所得税;个人出租非住房,按20%的税率征收个人所得税。


简单计算一下,假设某人出租了一套房子,每月租金为3000元,如果是个人出租住房则每年需要缴纳3600元的支出,如果是个人出租非住房则是7200元的支出。不仅如此,对于手持多套房的炒房客囤房族来说,如果持有10套这样的房子,那么每年面临好几万元的税务支出,持房成本明显增加。

可以说,从力度上来看房东税要比房产税更加大,根据财经专家的建议来看,房产税的起征点不宜太高,大致可以确定在1%~1.5%左右。根据业内人士表示,房东税或许会很快全面落地,主要有三方面原因,首先是一年时间内,已经有三省作为试点落地,速度非常快。其次是房东税同样能够调节房价,属于楼市调控的一环。最后是房东税可以作为房产税的“铺垫”,避免引发抛售潮。


由此可见,新规下有两类人可能会“睡不着”了:

第一类是持有多套房的炒房客。对于炒房投资群体来说,当前楼市已经十分“不友好”了,随着一系列新规的发布,当前整体楼市已经呈现下行趋势,炒房基本上毫无盈利空间可言,并且一旦房产税、房东税落地,显然对于楼市调控能够起到更加明显的调控效果,加速房价回归理性,因此继续炒房投资可能会出现亏本,甚至被套牢在手中。

第二类是“以租养贷”的囤房族。不难发现,随着近些年租房市场规模不断扩大,有利于租客的新规也在不断发布。此外,许多城市都开始着手建设一系列保障性房源,比如公租房、安居房、廉租房等等,这些房源的特点是租金低、地段好,因此普通租房可以说毫无优势。可能有人会认为,将房东税的成本转嫁给租客就能解决问题,但这个方法基本上是行不通的,当前楼市住房已经过剩,涨租金租客大概率不会买账,最终可能会遇到连房子都租不出去的问题。

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