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据说,阿里裁员都影响房价了

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上周就传出了阿里要裁员的消息,而且版本众多,有说20%有说30%甚至还有人说40%。


环二向阿里的朋友求证过,裁员是真的。

当然这是一件正常的事情,到处都在裁员,也不多阿里一家。有意思的是紧跟着出了新的“谣言”——阿里裁员影响了余杭区房价。


有谣言就有人辟谣,很快就有人说这是未来科技城的业主释放的假消息,因为他们想稳住房价,赶紧跑路。

消息真假我们不管,有时假消息比真消息更有价值,尤其是能传播开的谣言——一定程度反映了大家共识。

电视剧《雍正王朝》中八爷找人算命说自己能当皇帝,好好地造了一次谣。他爹知道后无奈的讲:好歹也代表了部分民意。


民意就是共识,如果谣言没有说到大家心里根本不会有人传播。所以真的按照投票选举,八爷就要当皇帝。

然而那是封建社会,康熙一言堂,民意没啥作用。现在我们是民主社会,民意或者共识就很重要。

而房地产行业最要命的也是共识。大量居民都觉得阿里裁员会导致房价下跌,房价就真的下跌了。

买方预期下跌,不愿意加价;卖方预期下跌,赶紧抛盘跑路,双方结合在一起,结果就是房价真的下跌。

然后双方事后都心有余悸:看吧,当初判断的很准。完美诠释了预期的自我实现效应。

01

其实之前环线直播中就提过这个担心:互联网企业扎堆的地方房价可能会下行。

这里我们再次重申这个结论,所以不管消息真假,我们对这样的区域或者城市都持续看衰。

这样的区域很多,典型的比如北京西二旗。这里汇集了大量顶级互联网企业,周边房价几乎五环外最高。

比如码农集中地上地,单价超过10万的房源不在少数。


而当地的城市化发展水平又比较低。 西二旗的主要互联网企业分布在后厂村路,一听这路名就该知道这里有多“乡”了。

这里房价涨到这么高,完全是因为高薪码农聚集。

有人说是因为学区,其实如果没有码农聚集,就没有学区。即使是给了学区概念,也没人买单。

这样单一维度的支撑非常脆弱,一旦码农收入下滑,后果将非常严重。

而现在就到了互联网衰退的时间。

看看吧,在京东“恭喜大家毕业”开始,B站、美团、字节跳动、阿里纷纷加入裁员行列。

与此同时,互联网企业市值持续下滑,说明大家连美好的预期也没有了。

02

其实这样的区域非常多,互联网企业只是一个代表,背后反映的经济规律就是:单纯的靠供需关系维持的房价,极度不稳定。

马克思主义经济学告诉我们,决定物价的核心因素是使用价值以及供需关系:价格围绕价值上下波动,短期价格由供需关系决定。

不过运用到房地产市场需要作出调整,因为房地产太特殊——房子搬不走啊。

只要搬不走就有一定地域性,每个地方都可能有自己的价格体系。

或者说“价格围绕价值上下波动“,只能限定在固定区域,超出这个区域价格完全可以不与价值成正比。

这时决定房价的因素中供需关系占比更高。

重庆的城市公共资源比苏州好得多,房价却比苏州低不少。


重庆有42家三甲医院,苏州只有11家;重庆的地铁里程比苏州长,985大学录取率比苏州高,商业繁华度比苏州强。

然而苏州房价却比重庆高出两倍以上。

这是因为苏州居民收入高于重庆,即使是使用价值不高的房子,价格也会被推高。

即使是一个城市内部,也会因为一些特殊原因导致房价扭曲,比如前面提到的西二旗。

当然扭曲程度比城市之间弱得多,因为一个城市内部,房地产替代性更强。当码农卷不动时,也有一些朋友离开海淀或者昌平。

所以我们的结论是,相距越远的地方,价格被供需关系扭曲的越严重。

相距较近的地方,价格基本与价值成正比。

03

影响供需关系的因素很多,居民收入只是其中之一。

其他还有概念炒作、短期人口流动、供地节奏、货币政策等等。

如果只靠某一突出因素支撑,就会形成相当大的堰塞湖风险。 我们经常忽视的风险来自前三者。

概念炒作的事情我们提过多次,环二也多次告诫大家概念晚期的区域不要进入。

通过炒作区域概念,一个片区会吸收大量购买力,房价自然也会推高。当“韭菜”纷纷就位后,抛盘的人开始增多,供需关系发生扭转,房价就开始回落。

这样的区域各个城市都有很多,是买房套牢的主要路径。

短期人口流动典型的城市就是杭州。杭州前几年人口净流入持续排名前五,甚至拿到过冠军。


随着人口流入增加,土地供应也会有所提升。只是拍地速度、施工速度都有上限,房地产市场短期内供不应求,房价上涨。

人口流入放缓后,新增需求开始降低,然而拍地速度却有一定滞后,施工周期也有一定滞后。新增人口没那么多,新增房源却持续上市,这时房价自然“绷不住了”。

所以人口流入多是一个利好,不过只有持续的人口流入才能维持当前房价,那你认为杭州这样海量的人口流入还会持续多久?

房价只是供需关系决定的一个信号,跟温度计显示的刻度差不多,有人却当成了孩子的身高。

短期控制土地供应就更隐秘,大部分购房者根本看不到,只觉得市场上一房难求,赶紧买买买。

其实这种人为供需失衡更加脆弱,一旦供应量增加,价格必然回落。所以不分析供应量变化,所有的房价分析都是耍流氓。

如果你没有单独分析供需关系的能力或者精力,一定要避开这样的“单元素支撑”区域。

即,尽量选择“价格=价值”的区域,这样的区域去除了供需失衡带来的价格扭曲,相对而言更加稳定。

没有概念炒作、没有短期产业引起的人口变动、没有土地供应引发的市场失衡,然而却能够吃透城市化红利。

04

回到阿里的事情。

杭州因为阿里,互联网氛围异常浓厚,杭州人也吃够了互联网带来的红利。

祖上留下两套房,足够别人奋斗几十年。

人无百日好,花无百日红,因为种种原因,消费型互联网现在面临衰退。

杭州未来科技城炒作黄金时代,湖畔大学被当成重要配套标在售楼处沙盘上,现在改成了湖畔创研中心,利好是不是要打折扣?

如果当地配套尚未成熟,码农撤退了,大量上市的房源靠谁接盘?如果你不在西二旗工作了,还会花大价钱在上地买房?如果你不在张江工作了,还会花15万单价买张江汤臣豪园?

现在风口轮到了科技兴国,要突破西方的技术封锁,要占领产业链上游,也给我们指明了新的方向。

代表性的产业国家也划了重点,谓之战略性新兴产业。如果我们赌民族复兴能够实现,只能赌这样的区域或者城市。


比如苏州,战略性新兴产业产值占比高达55.7%,在众多不景气的新一线城市中就更有底气一些。

具体到城市内部,该选什么区域大家也清楚了。

当然风口这东西说来说走就走,说不定哪天又轮到互联网企业,信号反转我们结论当然要调整。

以上为正文

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