营销“静默期”，北京新房反而跑出新速度

4月中旬以来，疫情打乱了很多人的计划。

上周，住建委倡导售楼处/经纪机构/租赁企业门店，连续三天暂停现场经营。据严肃君了解，已重新对外开放的，往往要求24或者48小时核酸证明。

大部分则开始转战线上，比如线上排卡/直播，甚至选房。

北京今年2月17日首批集中供地，共计出让17宗，动作依然很快。

截至目前已有12个公布案名，明确产品信息。中海汇智里/和锦华宸·悦境已开盘，新盘入市速度被刷新至45天。

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谁走出独立行情？

除了已开盘的中海汇智里，昌平另一项目建发珺和府也备受关注。

网易房产数据中心统计，自去年集中供地以来，截至5月18日，已有36个项目有网签记录，其中海淀和昌平走出了独立行情。

海淀学府壹号院以666套/123.6亿，呈现压倒性绝对优势，昌平北清云际以406套成交紧随其后。

于今年3月25日首次开盘的海淀永丰两项目，中海·滙德里/幸福里润园均榜上有名。所以说，北京新房网签确实有滞后性，但海淀项目似乎是例外。

成交金额TOP10

由于海淀已经明确无缘今年二批次集中供地，昌平成为最大客群外溢区。

中海·滙智里5月1日开盘，官宣首日热销20亿。产品为58平一居、74平两居、107平三居和120平四居，成交均价约5万/平，周边二手房均价在4.5万/平左右。

其中58平房源为普宅，总价290万/套起，首套首付仅100万，现在还有。由于项目总房源多达1502套，还能挑。

建发·珺和府动作稍慢，但也已于4月底开放城市展厅，位于永旺国际商城。

主力户型为四种，高层87平两居，101平三居，洋房113平三居，130平米四居。还有少量56平米小一居、60多平、98平非标准户型，有极少量普宅。

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建发·珺和府与隔壁北清云际相比，销售指导价同为6.2万/平，户型设计同样以三面宽做主打，面积段与北清云际也“撞”得上。

不排除最终户型面积段有变动，但预计也只是微调，两个项目“正面刚”是跑不了了。

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朝阳越卷越清醒

但“正面刚”最狠的，还数朝阳，甚至多个组团形成了“三国杀”“四国杀”的局面。

毕竟，去年集中供地至今不到一年的时间，朝阳已出让16宗宅地，11个已开盘，还有金隅昆泰云筑已取证，疫情关系开盘时间待定。

越是供应集中的区域，成交的含金量越高。

崔各庄组团，佼佼者是建发·望京养云；王四营组团，则是保利·锦上。

建发望京养云，由于政府产权占比20%，成交价只有7万/平，相较于其他两项目8.8万的均价，价差高达1.7万/平。

后来者晓风印月重点则放在把总价做低，也是目前崔各庄片区唯一提供偏小户型的新房项目。

主力户型有四种：102平三居，117平、145平和165平四居。其中102平三居和117平四居占比80%。而且，据说首期开盘价只有8.45万/平。

与王四营组团一路之隔的绿城沁园，同理。

产品面积段55平起，成交均价约6.5万/平，总价约350万起，而王四营仨项目，最小的总价也要800万。

值得一提的是，同样都是800万起纯改善项目，保利·锦上销量远超另外两项目。

有群友表示，保利·锦上户型设计好，全部是四叶草布局，114平和132平有家政间，155平客厅面宽达到6米；也有业内表示，保利·锦上开盘时间早，渠道也上得比较早。

但保利锦上二期，明显改变了策略，那就是正面狙击绿城沁园小户型。

高层有68平/75平两居，94平/98平/114平三居，155平四居；多层为86平/127平三居，170平四居。

按照销售指导价7.1万/平计算，总价约483万/套起，首套首付约193万起。

朝阳新房买方市场，做小，是大势所趋。

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谁还值得关注？

内城改善---「北京瑞府」。

二环纪家庙地块确定案名为北京瑞府，面积段为132平三居/155平四居/188平四居。销售指导价10.9万/平，除去政府产权占比6%，最终销售均价约10.246万/平。

同样丰台二环外 ，万泉河端礼著，以及即将出让的二环亚林西地块，销售指导价都是11.2万/平。

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丰台，真改善大年。

另外，四环龙樾天元/五环长安润璟和西山云庐，都是100平起的纯改善社区。

初级改善---「桂语听澜」。

位于亦庄新城台湖板块，紧邻依然尾房在售的万科城市之光东望。

均价5.8万/平，虽然套内70/90限制，但没有贴边设计120平起户型，主力为约103平三居和约128平四居。

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产品定位很明确，与限竞房的主力89平三居相比，只大一点 ，总价也只贵一点。

预算有限的刚需客群，可以看看顺义「公园和御」。

主力产品为72平两居、89平三居、95平三居、115平三居，按照销售指导价4.4万/平计算，总价约317万/套起。但户型设计比较中规中矩，亮点不足。

好在根据北京“十四五”交通建设规划，中心城区将重点推进多条轨道交通建设，其中就包括R4线一期。南起朝阳区管庄路西口站，途经首都机场站、中德产业园站，北至临河站，线路总长约21公里。

建成后可以把国贸、望京、海淀的购房客户带向“顺义”，对于仁和板块项目意义重大，目前还有公园都会、路劲·御合府、龙湖·云河砚等。

互动时刻：

疫情下，新房项目入市速度反而在加快，选择多了，难的是如何去选。

在价格相近，产品相似的情况下，看看购房者为谁真金白银买单，也是不错的参考系。

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