成都楼市分析：看好老城区，提醒不要盲目“追新区”

成都未来几年老城发展加速，新区发展放缓，是大势所趋！

（文章为个人观点，仅供参考！）

不盲目“追新”，特别是新区“高价二手房”！

因为成都现在的城市发展格局变了，新区“高价二手房”的价格，是高预期在支撑，而未来新区的发展，难以达到这个预期！

新区二手房为什么敢挂高价？

是由于前些年新区的高速发展，让很多人产生了“上涨预期”。

“上涨预期”就是尚未发生，但市场认为即将发生的上涨可能。

简单讲就是以前新区高速发展，让很多人认为以后新区还会高速发展，虽然现在新区的情况不足以支撑现在的价格，但由于高预期的存在，依然有人愿意以高溢价去买。

所以“上涨预期”是对应价格的，只要买卖双方在上涨预期上达到共识，作为买方，实际发展只要高于预期定价就是赚，实际发展低于预期定价就是亏。

在这个基础上，购房者就要学会了解最新的城市规划，不要总是后知后觉，想要占便宜觉得买了就能涨，最后反应慢半拍选错时机，成为接盘侠。

大家需要认清一个事实，如今成都的城市规划发展，已经开始从“外延式”向“内涵式”转变。

最新解读的成都2021年到2025年国土空间总体规划理念（2022年5月18日），成都未来城市发展有四大转变。

1、营城路径从“城市中建公园”向“将全域建设为一座大公园”转变

2、发展方式从“增量主导的外延式发展”向“增存并重的内涵式发展”转变；

3、发展逻辑从“产-城-人”向“人-城-产”转变；

4、治理方式从“空间建设型”向“空间治理型”转变。

最后的三大转变，特别是第二点和第三点，明眼人都能看出未来几年成都对老城和新城的发展态度。

一、发展方式从“增量主导的外延式发展”向“增存并重的内涵式发展”转变；

“增量主导的外延式发展”就是大家看见前几年成都大肆发展新区，把大量资源投入在了新区建设和扩张上。

很多时候，只是把产业从一个城区，搬到另一个城区，城市扩大了，但城市的产业情况却没有实质性提升。

当新区建设成为城市发展迟迟无法发生质变的量变，那么无序扩展反而会使得资源浪费。

为了防止这一现象，当新区到达一定阶段，就需要放慢脚步。

成都现如今“增存并重的内涵式发展”意味着新区外延式发展趋势会逐渐减弱（并不是不发展新区，一些核心重点项目依然会继续打造，只是新区整体的发展进度会放缓），对老城存量的提升会加速（其实从去年开始老城的发展就已经开始加速，未来几年老城的发展很值得大家期待）。

新区发展放缓的同时，从成都的发展需求和地理情况来说，后期增量方面，国土开发虽然依旧是向东、向南。

但后期东边会成为增量的主力。

（以前的文章我有专门写过，有兴趣的可以去看一下！）

二、发展逻辑从“产-城-人”向“人-城-产”转变；

“产-城-人”向“人-城-产”转变。

实际上就是以人为中心的城区发展新思路！

最近几年，由于一些产业搬离五城区，导致五城区衰败的言论大起，在这期间我也一直给大家强调，五城区是不会衰败的。

原因也很简单，五城区的位置在成都而言，太有优势了，人口辐射范围最广，是没办法被取代的。

城市的发展，人口才是关键。

“产-城-人”向“人-城-产”转变，就成都而言是更合理的，因为这样能更好地提升效率。

要知道人类的发展，一直建立在越来越高的效率上，同一时间范围内，效率越高，制造的财富就越多。

大家这几年会出现老城区衰败的感觉，是因为不同阶段，由于发展的需要，老城区发展的表现可能不会太突出，但特殊的位置使得老城区优质的属性是一直存在的。

绝大多数购房者，太容易高估短期的利空，而忽略了强势区位本身长期的优质属性。

从发展的角度看，五城区短期内它的表现不一定是最突出的，但长期却可以保持强势的。

在可预见的未来几年，五城区的产业，又会迎来新一轮的优化升级。

综合来看：未来几年，老城的建设与产业发展会强化，而新区的建设与产业发展会弱化。

其实从我写文章开始，就一直在提醒新区的购房者，要考虑风险！

特别是对于刚需而言，如果不是生活工作在南边，我都尽量推荐五城区，或者有条件的最好考虑高新区。

规划是动态的，买新区成本是关键。

如果不是买的早成本低，或者抢到热门的性价比新盘，那么以高价买入，就要考虑到高风险的因素。

对于改善而言，新区起码打造的环境和界面的确不错，但对于刚需而言，控制风险更关键。

当然，钱是自己的，懂得为自己的决策负责，落子无悔就行。

成都购房者，想要了解成都规划信息（规划图，文件），楼市分析和购房咨询提问的，可以到下图“不鱼说房”去看看。里面有成都各区域的规划，详细的楼市数据和分析建议。