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2555万元拍下昆明市中心4幢房产,却迟迟办不了过户手续……

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推进作风革命,加强效能建设|媒体问政线索征集

市民张先生:

2019年,昆明市中级人民法院对昆明市中心一宗土地及地上房产进行拍卖,自己与合伙人以2555万元拍得该标的物。没有想到,拍卖成交后,虽然法院出具了相关法律文书,但是2年多来却办理不了过户手续,所要缴纳的土地出让金,也从约定的650万元涨至2900万元……

记者调查

市民张先生向春城晚报-开屏新闻反映称,2019年10月16日,昆明市中级人民法院就昆明市金碧路头道巷22-23号土地及地上房产4幢进行拍卖,张先生等合伙人出价2555万元拍得该标的物。拍卖成交后,由张先生出面与昆明中院签署了《变卖成交确认书》,昆明中院对该标的物予以解冻,并出具了《协助执行通知书》,以方便去不动产登记机关办理过户手续。


在申请土地产权变更的过程中,由于多方面的原因,对买方通过法院合法拍卖取得的土地产权变更申请不能通过,造成法拍土地产权2年多的时间不能办理过户手续。同时,辖区城管部门阻止买方室内装修,不让买方出租使用。张先生认为,五华区自然资源局和护国街道办事处的行为,严重影响法院拍卖的法治公平性,也为买方带来巨额亏损,造成企业面临倒闭、无法支付农民工工资等诸多隐患。

门槛:土地出让金调整到2900万元

张先生介绍,五华区不动产登记中心曾告知他们,拍卖的这宗土地是划拨用地,需要缴纳一笔土地出让金方能过户。张先生也承认拍卖时对此是知情的,于是申请缴费。相关部门委托第三方评估公司对这宗土地价格进行评估,评估出的土地出让金为650万元。此后,张先生与相关部门签署了土地出让金分期缴纳承诺书,约定650万元土地出让金于1年内缴清。张先生说,正当他们准备按约缴费时,相关部门告知他们不能缴费,提出这片地块位于市中心核心地段,要求评估公司重新调整价格。无奈之下,评估公司提价至675万元,最后将价格调整为1200多万元。

张先生说,这还没完,五华区相关部门还是坚称价格过低,并告诉他们旁边正在开发的其他楼盘的出让金价格为2800万元一亩,要求他们也不要低于这个价格。但拍卖时即已明确,这宗土地及地上房产为商业用途,不可再行开发,只能原样提升利用,土地出让金价格是远远不能与开发用地相提并论的。

2022年春节前,张先生再次询问五华区相关部门,得到回复是新的评估价格为2900余万元。张先生说,这一价格已远远超过2555万元的地产拍卖价。

困境:以政府征地为由久拖不决

张先生反映,此后产权过户无期限搁置,后续的提升改造、商业利用计划全部搁浅。2021年三四月份,五华区有关部门负责人约谈他们,表示政府有意征收,让他们先报个征收补偿价再行商议。他们也表态说支持政府征收行为。之后张先生一方还委托了第三方评估公司作了评估,将评估报告送至该块地的管辖街道办事处,但是评估报告提交后一直没有回复。最后得到的消息是:这块地不在这一次的征收清地范围内。

张先生说,从2019年10月至今,他们拍得这片地产已经2年多时间。为此投入巨额资金,身负高额债务,先期的改造费用无力支付。2年多以来,他们面临着各种生活压力,为此事多方奔走但毫无成效,公司濒临破产。

在2019年拍得该地产后,他们一边申请办理产权过户手续,一边请设计公司进行提升改造设计,并提交了地上建筑外立面施工申请。2021年3月11日,五华区相关部门还对施工申请予以公示。最后被告知先交土地出让金,才能发手续。去缴费时,又被告知让他们配合政府的征收工作。张先生无奈地表示,他们通过合法买得的土地产权过户无望。


尴尬:法拍房不能出租和装修

2年多来,张先生就此事曾向多个部门进行反映。2021年8月24日,五华区自然资源局回复称:政府有意将该宗地纳入整合开发利用范围,就后续收储价格与政府未达成一致意见,该申请事宜还在沟通协商中,下一步会再次当面沟通办理的相关情况,争取达成一致,尽快办理该宗地的划拨补办出让手续。

张先生说,此后五华区自然资源局再也没有与他们协商沟通征地事宜。迫于资金压力,他们决定将4幢房产进行简单装修后暂时出租,将商用楼的其中两层出租用于开办酒店,承租人办理了相应的审批手续后开始装修,他们也对另外三栋住宅楼进行内部装修。但五华区城管局以没有行政审批手续为由要求停止施工。随后,承租人也收到城管局的停工通知。

2021年9月中旬,张先生再次找到五华区自然资源局,得到的回复是:配合五华区政府的征收工作,相关的装修施工都不能动。动工的前提是缴纳土地出让金,但之前评估的价太低了,要重新进行评估,但预计价格不会低于3000万元。


五华区护国街道办:危房叫停是职责所在

5月16日下午,记者与昆明市五华区护国街道办相关负责人取得联系,针对张先生所反映的问题进行了解。该负责人说,当事人反映街道办阻止装修和出租的问题并不属实,其实街道办也是在履行自己的职责。因为这些法拍房经相关部门鉴定,属于C级危房,房屋如果不能加固是不能使用的,按照相关规定也是不能装修和出租的。特别是出租用来开酒店,消防不过关,安全问题更是不容忽视。

对这几栋房屋的装修手续,当事人也报给了五华区自然资源局及其相关部门,但是一直没有同意对该房屋进行修缮,他们就私自介入施工和装修。该负责人说,作为属地的城管部门叫停施工是职责所在。

该负责人还介绍,当事人反映的情况,街道办也把事情的缘由向上级有关部门进行了反馈。作为街道办并不存在任何渎职和不作为等情况,而且街道办还建议他们,既然相关部门已经鉴定了房屋为危房,应该找上级相关部门办理相关行政许可,达到施工条件后才允许装修和出租。该负责人还说,根据他们了解的情况,之所以当事人2年多来一直办理不了过户手续,主要原因是一直没有缴纳相关费用。目前街道办的行政行为都是依法依规的,也没有存在任何违法行政和不作为的问题,更不存在滥用行政手段干预的事情。


五华区自然资源局:土地出让金缴费存在分歧

5月16日下午,记者与昆明市五华区自然资源局相关负责人取得联系。该负责人介绍,这个事情当事人已经向他们以及上级有关部门反映过很多次了,包括在土地出让金的缴费问题上,也存在很大的分歧。当事人对土地出让金从几百万涨到几千万的事情,也向有关部门进行过举报。

至于为什么2年多来办理不了相关过户手续呢?该负责人答复说,按照相关规定,法拍房成交后需要进行用地性质的变更,就涉及到需要缴纳一定的土地出让金。因为法拍房所处的位置属于昆明市的核心黄金地段,土地出让金的评估也是根据地段和位置来进行综合评估的,当事人认为评估的价格高了,由此存在了争议,所以一直没有缴费,最后导致无法办理过户手续。

此外,法拍房的过户手续的办理,并非当事人想象得那么简单,土地用地变更后才能办理过户手续,又涉及到补交费用问题,评估出来的费用对方存在争议。加之当事人认为政府部门想回收这块用地,处于观望状态。至于政府征收的事情,其实只是政府部门的规划而已,而且还存在很大的市场交易行为,所以办理过户问题一直久拖未决。

对于此事的后续进展,春城晚报-开屏新闻将持续关注。

推进作风革命,加强效能建设

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开屏新闻记者 夏体雷 摄影报道

责任编辑 猫恩泊

校对 郭毅

编审 王云

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