政策引发学区房市场风向微妙变化，关注度上升但尚未转化成交

在最新FM95.2江苏财经广播《家在南京》节目中，我们邀请到了仟佰间学区房运营总监王垒来详细解读近期的学区房市场 。

过去的5月第二周，在政策逐步放宽的影响之下，客户咨询量出现了一个快速上升。实施多年的限购、限售政策陆续放松，对市场的心态层面带来较大影响。同时，卖方的挂牌意愿以及购房客户对市场了解的意愿都出现了较大提升，反映在咨询量上的数据，相较上个月同期大幅增长了40%。带看量也迎来明显提升，特别是上周末，带看量达到了今年以来的峰值。但在成交上目前表现还不明显，相比上周仅有20%左右的小幅上升，跟去年同期相比仍有较大差距。

近期新政策频发，王垒表示，对学区房购置家庭来说，放宽政策中影响最大的一条就是主城二孩家庭可以买第三套房产。很多人在政策出台后立即去街道开具了二孩证明，随后又去开具新的购房证明。当然，这些人未必当下就要买房，但检验政策的目的非常明显。而且很多人开具了购房证明，对于一些原本需要置换的，就是“需要卖掉一套才有资格”的购房者，现在可能就不需要降价、或是等候一个较长的售房周期再买了。

需要注意的是，这里面有几个细节要求：第一就是两个小孩当中至少要有一名未成年人；第二如果是离异家庭，带第二个孩子的可以开出第三套购房证明；第三，二孩证明的有效期是180天，这与开出的新购房证明有效期的180天相加，正好是一年时间。

理论上来说，5月应该是学区房市场温度下降的月份，因为2023年入学孩子的家庭在3、4月份已经置业完毕，2024、2025年入学孩子的家庭到明年4月份落户都来得及，但因为这些政策的影响，使得现在有比较多的家庭会来关注。

此外，去年下半年至今年一季度，学区房市场特别是之前涨幅较大的学区房市场，价格出现明显回调，甚至说回到了1、2年前的价格，所以对真正有需求的购房者来说现在是一个机会。同时，一些挂牌时间较久的房源议价空间保持得不错，购房客户现在又有资格又有资金，稍微再砍砍价，因此就显得性价比较高。

目前市场当中大多数的房源依然还是有3%-5%左右的议价空间，而且户型分布也比较充裕，应该说很适合购房客户进行挑选。若政策方面在信贷上有一些细节补充的话，预计整体的热度还将会有所提升。

PART. 01

一线的名校当中，琅力拉的双学区市场成交在3月份出现了一波小的成交高峰，4月份开始就逐步回落了。但从5月第二周开始，各项业务数据都有所提升，交易量在第二周也有了20%以上的明显增长。核心就在于政策释放的利好，以及价格回归后的购买力释放。

成交分析数据显示，一线名校中两室、三室的房源仍占据绝对主流，特别是一些单价明显低于市场均价、且议价空间又比较大的三房成交迅速，而且占比提升，跟往年我们节目中多次提到过的“小面积、单价高的占据主流”，有了明显变化，说明市场非常理性。

市场中反映出的这种微妙风向变化，对于购房者来说是值得关注的。当然有一点必须说明就是在这种大的形势之下，价格仍然是以稳为主，目前至少不存在上涨的基础市场走势，也依然会延续“量在价先”的规律。表现出来的市场情况就是先成交量上升——再议价减少——再价格出现小幅波动，但是这个过程预计会比较缓慢，相对于资金及购房资格都取得的、并且是实际需要的购房客户来说，可以择机去进行选择。

二三线名校当中，像双汇文、银城汇文、游小、钟英等的交易量基本还是保持稳定的，业务数据也有明显提升，但尚未转化为成交。目前的交易占比跟一线有所不同，两室房源仍然是成交的绝对主力，而且需求端主要是450-500万左右的价格段为主，一些议价空间比较大的房源成交较迅速。二线的小学市场目前还没有什么波动，成交的主要特征都是以低总价、小面积、议价多为主。

PART. 02

初中学区房市场表现“稳中向上”。其实4月下旬到5月初，初中学区房整体市场都经历了一段成交量下降，因为3月底到4月初有一波小高峰，所以4月下旬和5月初就走了一段下降的趋势，但也是在5月第二周，成交的数据又出现较明显的上升。

虽然还没有达到今年3月的成交数据，但客户咨询量和带看量也都有明显的增幅，成交主要以低总价的房源为主，这和3月份以及一二线的双学区市场不同，因为毕竟初中就三年时间，很多购房客户的需求是保底为主，所以低总价房源在当下以及未来的流通上面来看，也的确符合主流需求。

在初中学区房市场成交上，二十九初、科利华、树人、钟英领衔市场成交，跟3月份不同，3月是树人成交相对多一些，之后才是二十九中、科利华等，当然这些变化很正常，因为不同阶段户型供给等会有一定影响。

汇文成交量相对少一些，主要原因是因为双学区为主，而且低总价房源供应量少，所以成交量上会少一些。而其他区域的公办初中，比如一初、九初等等成交还是相对稳定，没有出现明显上升。

随着信贷政策的细化，预计在近期也会明确“三套房如何购买”、“首付是要付多少”、“是否需要全款”、“二套房首付是否可能降低”等等这些政策的细化。尽管当下南京的首套房利率仍然是基准利率加20-40个BP，但在前天央行已经指导了，首套房的最低利率是可以在基准利率之下再降20个基点的。南京会不会实施要等待银行方面的政策出台，但不管怎么说，购房成本的确只会出现实质性减少，再加上政策的不断发酵，市场成交将会逐步地恢复。

PART. 03

5月中下旬也到了招生报名季，去年南京是在5月13日发布了义务教育段招生入学指导办法，今年有可能就在今天或明天，发布2022年义务教育阶段的招生入学指导办法。但是在此之前，昨晚深圳教育局印发了《深圳市公办中小学集团化办学实施方案的通知》，明确表示要推动深圳集团化办学的思路，这对于深圳的基础教育和楼市将会产生较大的深远影响。

文件当中核心一点就是推进教育集团化，计划在2022年达到30所公办学校的教育集团，2023年达到55所，2024年达到70所，2025年达到80所，也就是在5年内建成80所公办学校的教育集团。深圳的这个做法，其实是南京的翻版。

南京在十多年前就进行了多校划片的试点，比方在秦淮区的中华中学初中部、二十七中、十八中甚至文枢中学等等，那个板块的初中是进行了多校划片试点的。深圳在2015年进行了多校划片初中的试点，南京的教育集团化其实是在2010年以后不断地推进。

无论是南师附中教育集团、南外教育集团、金陵中学教育集团，甚至一中教育集团，中华中学教育集团，在南京的各个板块都有自己的分校，包括南京的一些知名小学，琅小教育集团、力学教育集团等等，甚至玄武区的一些名校教育集团……算起来这是从2010年就开始推进的政策。

深圳在昨天明确了教育集团化的推进之路，可以说南京在义务教育阶段的政策方面，的的确确走在了很多城市前面，包括一线城市，北京、上海都已把它作为在教育均衡方面的重要手段了，所以说教育集团化的推进应该是未来的趋势。