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救市!救市!杭州、成都、苏州、南京……

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来源 | 深蓝财经

作者 | 杨波

5月16日,“网红城市”成都楼市新政落地了。

5月17日一大早,上班时间未到,另一个“网红城市”杭州急匆匆宣布楼市新政,正式松绑调控。

在此之前,2021年GDP前十强城市中,已有重庆、苏州、南京出台放松政策。其中苏州的政策力度最大,二手房限售3年的限制被取消,新房限售由3年调整为2年,外地人6个月社保即可购房,非限购区域房产也不再计入家庭限购套数。

在这个榜单中,二线城市中只有武汉没有“实质性”的救市了。

5月13日,武汉出台了一个“加大纾困帮扶力度促进市场主体恢复发展若干措施”,其中并没有涉及到限购、限贷、限售、二手房等具体举措。


(2021年GDP城市GDP排名前十)

1

新一线“网红城市”扛不住了

①成都“温柔救市”

5月16日下午,成都市住建局发布了《关于支持刚性和改善性住房需求的通知》(以下简称《通知》),对无房家庭认定标准、家庭住房套数认定标准、预售办理条件、预售资金监管几个方面作出了调整。

主要是两条:一是近郊区(市)县已购或新购住房不纳入中心城区购房时家庭名下住房总套数计算。二是购房人及其家庭成员在我市无自有产权住房且登记购房之日前2年内无住房转让记录的,认定为无房居民家庭。

事实上,5月13日,网络开始流传一张成都拟放松调控的政策截图。


我们对比新政发现,5月16日政策和此前网络传言的“第3至第7”条精准匹配。不过,其他关于限购、限贷、多孩家庭等政策,均未兑现。

总体而言,5月16日成都救市政策“非常温柔”

成都救市力度之所以较弱,主要原因可能是成都楼市“没那么差”。

根据克尔瑞的数据统计,今年1-4月,成都新房成交480万平方米,同比下滑26%,位列30个重点城市第三位。相比于其他重点城市,成都的表现还算好的。


环比来看,最近3个月成都新房的去化就“不太理想”了。

根据官方的统计数据,2-4月,成都新房成交量分别是10169套、13200套和11819套。

再来看看去年同期的数据,去年2-4月成都新房成交量分别为11197套、20096套和20167套。

综合来看,成都新房最近3个月合计同比下降了31%。


另一方面,成都今年首轮土拍成交结果“并不理想”。

2022年,成都首轮土拍共应50宗土地,成交44宗,流拍6宗,流拍率12%。其中有28宗底价成交,底价出让地块过半。

拿地企业中,主要是国企央企和地方平台,包括中海、城投置地(本地国企)、保利、人居(本地国企)。在成交的44宗地中,仅7宗被民企或外资企业拿下。

最后,成都市财政收支压力并不小。

数据显示,2021年全市一般公共预算收入完成1697.9亿元,全市一般公共预算支出完成2237.6亿元。收支缺口539.7亿元。

2021年,成都卖地收入为1612亿元。土地财政依赖度,一般可用卖地收入与一般公共预算收入之比来衡量。由此可见,成都2021年土地财政依赖度达到95%。

成都本次放松力度不大,不排除后期加码的可能性。

②杭州“心急火燎”

杭州方面,根据上述第三方机构克尔瑞的数据,今年1-4月,杭州累计销售商品住房面积251万平方米,同比下降67%,是新一线城市中表现最差的。

土地市场,4月25日杭州完成今年首次集中供地。总成交建筑面积564.6万平方米,成交总额826.8亿元,成交楼面均价14642元/平方米,平均溢价率6.41%。本次共推出60宗涉宅地块,流拍1宗,其中底价成交27宗。土地市场整体表现差强人意。

最后,二手房方面,杭州二手房库存量很大。据杭州透明售房网上的数据显示,杭州九区(含富阳不含临安)二手房挂牌总量172928套。但是成交量每况愈下,4月份的二手房(含富阳)成交套数为3950套,同比大幅下滑,整体成交量依旧处于低位。


5月17日一大早,甚至还不到上班时间,杭州发布新政。

新政力度也很大。新政后,购买二手住房,本地户口无社保要求,非本地户口1年社保即可。个人转让家庭“唯一”住房的,增值税征免年限由5年调整到2年。三孩家庭增加一套购房资格,购买新房等同无房户,优先摇号。

急切的心情,和放开的力度,均远远大于成都。

2

放松路线图回顾

从低线到高线

本轮楼市松绑已进行了大约5个月。

深蓝财经注意到,楼市调控松绑基本遵循了“从低线城市到高线城市”的路径。

被视为正式“打响第一枪”的标志性城市是菏泽。

2月18日,山东菏泽多家银行正式执行“20%首付”政策。这也宣告“降首付”被高层允许。自此以后,众多三四线城市迅速跟进。

由此拉开了第一轮放松潮。

赣州、南宁、佛山、南通、温州等城市先后放松调控,手段也是“五花八门”。取消限购、降低首付、降低利率、提高公积金额度、直接发放购房补贴等等。重庆也在这一轮调控中率先放松。

第二轮,是以郑州为代表的“弱二线城市”。

3月1日,郑州发布房地产新政19条,高调救市。政策包括,允许投靠家庭新购一套住房、结清贷款再购买首付比例降至30%、大力推行棚改货币化安置等。

此后,青岛放松限售,福州取消限购,大连全面放开落户条件等政策紧跟其后。

第三轮,是以苏州为代表的“强二线城市”。

4月11日,苏州放松限售,二手房限售由5年改为3年。

4月27日,南京放松限购,非本市户籍居民家庭1年内在南京累计缴纳6个月个人所得税或社保即可购房。结清贷款且名下无房,再次购房可认定为首套房利率。

5月9日,苏州再出新政。新房限售时间3年调整为2年,二手房不限售。非本市户籍居民连续缴纳6个月社保/个税即可购房。家庭若有新出生人口(二孩及以上),出售房屋时不受限制转让年限制约。

加上最近两天的成都、杭州,至此2021年GDP十强城市里,只有“北上深”和“武汉”尚未出手了。

3

“创新”政策频频亮相

不同以往的是,本轮楼市调控松绑,创新不断。

5月11日,长沙发布《关于推进长沙市租赁住房多主体供给多渠道保障盘活存量房的试点实施方案》。此次政策明确,如果房屋出租出去,则不纳入家庭住房套数,可以获得一个新购房资格。

长沙楼市的“高明”调控,引发广泛赞誉。“神操作”、“华尔街的操盘水平”等溢美之词不绝于耳。业内称之为“一石N鸟”。具体而言:

一是解决了“保障性租赁住房的筹集问题”;

二是大量租赁住房入市,抑制租金价格,保障民生;

三是让一部分长沙本地人,获得了改善购房的资格;

四是有利于新房去库存;

五是改善地方财政状况。

最重要的是,这波操作,还没有突破“房住不炒”的总体方针。

当然,还有多个城市新政与“生育”挂钩。

无锡是全国首个由地方卫健委牵头发出的放松限购内容的城市。无锡规定,如果生了二孩或三孩的家庭,可以在限购区域新增购买一套商品住房。首次申请公积金,额度可提升到60万,夫妻俩都符合条件,可提升到100万。

比如苏州,家庭若有新出生人口(二孩及以上),不限售。


4

结语

本轮楼市的松绑,表面上是救楼市,实则是救经济。

数据显示,2022年一季度,全国GDP增速为4.8%,低于全年5.5%的目标。一季度,房地产开发投资同比增长仅0.7%。房地产行业不仅自身陷入“凄凉”,同时还拖累了经济。

5月4日,央行、银保监会、证监会、深交所集体行动,出台落实金融支持稳经济工作措施,其中重点提及房地产金融措施。央行表示支持刚性和改善性住房需求。银保监会表示不盲目抽贷、断贷、压贷。证监会表示积极支持房地产企业债券融资。深交所表示鼓励优质房企发行公司债券兼并收购出险房企项目。

所以,目前房地产仍是中国经济的稳定器、压舱石。坚持“因城施策”,引导房地产市场良性循环,仍然是政策发力重点。

房地产还有春天吗?

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