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中恒信律师事务所法律科普:商品房的预售和现售有什么区别?

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商品房这个概念在中国兴起于80年代,主要包括住宅和商业用房。在商品房的售卖过程中,又有预售和现售之分,那么,这两者的区别有哪些?下面,北京市中恒信律师事务所来详细给您分析一下这个问题。


其实这两者的本质区别在于,商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人,并由买受人支付定金或者房价款的行为。商品房现售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人,并由买受人支付房价款的行为。

如果细致分析的话,商品房的预售和现售主要有三点不同之处。

一是销售条件不同

根据我国《房地产管理法》第四十五条规定,商品房预售,应当符合下列条件:(一)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;(二)持有建设工程规划许可证;(三)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期;(四)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项,必须用于有关的工程建设。


而商品房现售则要满足以下条件:

1、现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书。

2、取得国有土地使用权证书。

3、持有建设工程规划许可证和施工许可证。

4、已通过竣工验收。

5、拆迁安置已经落实。

6、供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件,其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期。

7、物业服务方案已经落实。

二是承担的风险不同

预售合同签订以后,可能出现某种原因会导致商品房无法建成或交付,或建成后的商品房存在各种质量瑕疵,因而买房人无法实际获得商品房的所有权,商品房预售对买房人而言相比于商品房现售存在更大的风险。


三是交房时间不同

商品房预售时房子还没有修建完成,是在合同时间内修建完成再交房;而商品房现售签完合同就可以立刻交房。

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