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贝壳“夹”跑中介人

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文|光子星球 何芙蓉 编辑|吴先之

"如果不是特别着急的情况,我现在基本不会在贝壳、自如这类平台租房。"姜丹是一位在北京工作的95后,老家在河南。毕业将近五年,开始工作并不稳定,前前后后也因此换了三次房子。

"微博、豆瓣等租房论坛或群组,以及闲鱼、小红书、抖音等平台都是可以找房的,不过就是比较费时间,需要自己筛选,但很多房子更能满足我的需求,比如房东直租免中介费、可短租、押一付一等,都比较灵活。"

如今像贝壳这类垂直大平台基本都遵循着最低一年起租、押一付三加中介费等相关的行业标准。而这对于大多数漂着的年轻人来说,无论是成本方面,或者换房的灵活性来考虑,都显得不太"划算"。

有多年租房经验、或者说有被小中介坑过的租客到头来会发现,若单论房源真实性和保障性,选择贝壳、自如这类大平台的风险因素无疑小得多。但现实是很多人这种追求"划算"的心理,才给了中小中介逆势生长的机会。

贝壳之外,年轻人租房的选择也变得越来越多。

5月11日,贝壳在港双重上市。而在前一日,贝壳裁员的消息被爆出,这已是贝壳近来的第三轮裁员。

贝壳现任董事长兼CEO彭永东曾表示,2021年是贝壳前所未有艰难的一年。2022年之际,贝壳仍未从裁员、亏损的低谷中走出来,而如今租房市场的变量因素却变得越来越多,年轻人租房开始逃离贝壳,涌向小众平台。

年轻人租房"躲避"中介

近几年,多家长租公寓接连暴雷,蛋壳们的"租金贷"套路也给广大租客们上了一课,租房市场由此掀起了一股躲避中介的热潮。

避开中介,用户希望能找到与房东直接签的房子,从而规避中介跑路的潜在风险,以及节省中介费、服务费等各种附加的成本开支。

垂直租房软件本身就是为中介而生。以行业龙头贝壳和自如为例,贝壳起于链家,业主与中介公司均可入驻,走平台模式,中介费、佣金为最直接的营收来源;自如则是托管模式,平台先把房子从房东手中租过来,从而转租给用户赚取差价。

两者模式不一,但本质都是中介。

嘉林是链家的一位房产经纪人,他表示经常会遇到因觉得中介费太高放弃签约的客户,甚至很多人看到满意的房子后通过各种渠道去联系房东,试图避开自己与房东私下签约,为的就是不交中介费。

"贝壳平台除了中介公司,个人业主也可以发布房源,而且是免费挂。但前提是房子必须得我们与租客对接,包括看方、签约等环节都要有经纪人参与,最终向租客收取中介费。"贝壳与房东直签的模式一定程度上奠定了用户对平台的信任,但将中介费完全转嫁至租客也引起了不少人的不满。

对很多人来说将一个月房租作为中介费并不是一笔小的数目。同时,当用户有了其他的选择,便越发会为所谓的中介费、服务费、维修费等各种名义费用而感到不值。

有流量就会有生意,有社区就会有连接。年轻人在内容平台、社区平台掀起的租房风已然成为一股潮流。

"在微博、豆瓣、以及小红书等平台一方面可以主动发帖求相关的资源,会有人主动评论或私聊;也可以去浏览别人发布的房源信息,我一般主要看房东个人直租的、找合租室友的、以及转租等房源信息,这类的房源的真实性也较高,若遇到房东直租,一般价格都有可谈的空间。"姜丹表示。

小众平台的房源以及找房方式都更加灵活,但也需要加强辨别。

一位北京地区的链家员工表示,链家以做整租为主,合租的房源很少。像北京这种城市,大多数人只能承担得起合租,当链家的房源满足不了合租客户,他们自然就会去看别的平台。"现在在豆瓣、微博等平台找室友、找合租的现象非常普遍,他们没有一个专门发布平台,因此就会去这类论坛上发布。"

"贝壳对房源的信息审核比较严,需要提供房产证和身份信息,同时公司也会通过和业主联系确认是不是真实房源。"可见垂直平台的审核并不适合很多个人房源、转租等信息的发布。

不过,这些流量平台审核的松懈也放宽了对虚假信息的容忍度,用户在找房的同时更重要的是提高辨别度。

躲过大中介,养肥小中介

随着很多用户注意力从垂直租房平台的脱离,小中介们也因此看到了新生的曙光。

上述北京地区的链家员工表示,贝壳平台在北京、上海等大城市只有链家在做。其他城市贝壳是一个大平台,像我爱我家、德佑、远投等小中介可以通过审核后入驻平台。

链家是房产中介,贝壳是平台,贝壳起于链家。可见在租房需求更大的一线城市,贝壳有在保障链家的独家地位,更多的中小中介想要在贝壳获取流量的路被堵死。

而像链家这类拥有自己的线上平台的房产中介又有几家?在线上化运营越发重要的当下,越来越多的中小中介不得不在互联网的各个角落寻找自己的栖身之处,因而年轻人群涌向的内容和社区平台也成为了他们成长的温床。

"我们链家只在贝壳和链家网发布房源信息,渠道都是统一的。而微博、豆瓣、小红书、抖音、或者闲鱼这些平台的房源,大多都是小中介拉客源。"上述北京一链家员工表示。

小红书、抖音、快手等内容平台,基本囊括了当下年轻人的大部分注意力,平台自带的流量和传播属性吸引着中介们的涌入。微博、豆瓣等社区论坛,也可根据话题将一部分人聚在一起,自然租客和中介在此相遇。

以短视频平台为例,近日快手正式成立房产业务中心,探索线上直播卖房模式。据悉快手房产的业务模式是通过直播、短视频获客,再带动成交。

快手作为短视频平台,在官方正式入局房产中介业务之前,平台在相关内容领域便已经有了大量的积累。很多房产中介早已将短视频平台视为其营销获客的流量窗口,近两年组建短视频营销团队的产房中介不在少数。

可见,在短视频平台官方参与分羹前,各大大小小的中介早已在此生根。

成都一家地方中介公司的内部人士表示,房源信息的真假一般取决于公司,一定程度上也跟平台的审核有关系。"并不是所有的小中介都是骗子公司,很多地方中介在当地并不比链家这类大公司做得差。"其说法并非没有道理。

"像我们公司,采用自如这种托管模式,没有中介费和服务费,免物业费,虽然跟公司签合同但房租押一付一,而且签约时提供房产信息。在客户对比划算且房源信息有保障后自然就会选择我们。"

很多中小中介公司了解用户在乎的点,同时突出其与大平台相比自身的优势所在,因此很容易吸引一批客户。

业内人实则都明白,包租的赚差价模式与赚中介费模式殊途同归,但并非所有租房者都清楚这一点。

"我们公司现在贝壳、58、闲鱼、天猫好房、京东的‘自营房产’等多个租房平台都发房源信息,价格都是统一的。同时,公司也有运营小红书、抖音等短视频号,这主要是为了引流。"可见,中小中介公司在贝壳等垂直平台之外的生存空间并不窄,他们采用广撒网的形式吸引客户。

企查查数据显示,截至目前以"房产经纪"为关键词搜索的在业/存续企业共有1184690家,其中近1-3年内成立的就有501143家。小中介们找到新的土壤正应运而生。

房产中介爱上"种草"

兜兜转转似乎又回到了原点。用户逃离贝壳、自如等大平台是为了绕开中介,但当他们把目光投向其他内容平台以及社区,大批的中小中介便闻风而来。

"现在想要在安居客、58、天猫或闲鱼等这些租房平台上找个人房源,基本上找不到。因为这些平台上大都是中介公司入驻,个人房东不会选择付高额的入驻费来发布一两套房源。微博豆瓣等社区论坛是免费发布的。"

"豆瓣、微博、小红书、抖快等平台上个人房源是有的,肯定有那么一部分房东觉得没必要通过中介去出租房子,但绝对只是少数。"上述成都中介公司的内部人士表示。

反而是这些内容社区平台披着"个人房源"的外衣,孕育着大批量的中小中介。他们无孔不入,根据各平台的调性伪装自己,进而生根发芽。

租房行业正在掀起一股浓浓的"种草"风,其中以抖音、快手、小红书平台最为显著。

中介们在内容平台运营起自己的账号,通过内容吸引用户,进而将潜在客户引导至私域进行转化。在内容平台,有人把自己伪装为做租房攻略的知识分享博主,同时也有直接以房产经纪人的身份分享房源。他们都清一色的选择装修精致且价格较低的房源作为素材,目的均是引人关注,达到引流的目的。

这一系列操作都是因为小中介没有自己的官方发布平台保证稳定客源,因而借助流量平台提升曝光,这也可视为一种新的营销手段。在新的传播环境下,中介公司们已经不再拘泥于传统的垂直平台。

贝壳一度将VR看房视作其核心竞争优势之一,为的是让用户更直观、全面、立体的了解房源,而抖快的视频、直播化呈现似乎并不逊色于VR,"看房"的视觉化需求天生就适合在视频平台传播。

加之平台流量的加持,不得不承认,有很多小公司通过这种方式确实活得还可以。

不过随之带来的负面影响也是明显的,当所谓的"种草"变了味,接踵而至的便是虚假信息的泛滥,这其中不排除很多割韭菜者。在小红书等平台上,用户占据着内容生产的两头,使虚假信息得以藏匿于一众正常的笔记中,悄然收割着用户们。

内容及社区平台的自媒体属性决定了入驻门槛之低,加之平台审核主要存在于内容层面,内容背后的商业手段常常成为平台管理的空白区。

很多小中介为了与链家等大公司抢客源,不得不以让利租客的方式留住用户。不过租客在追求划算的同时,也需考虑小中介的履约能力,重在识别,各有优劣。

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