降息了，你怎么还不买房？

最近，央行出了个通知，首套房最低利率可在LPR基准上最多下调0.2%。

现在5年期以上LPR4.6%，意味着首套房利率最低只要4.4%。

贷款100万，等额本息30年还清，降息0.2%，月供能减少120元左右，合计节息4万多。

还不明白LPR是啥，对我们房贷有何影响，可看力哥之前科普帖：

《一周后，你的房贷将有大变化！》

央行的态度，是个很重要的风向标。

现在的经济形势，大家都懂，只是4月社融数据出来后，还是把很多人吓了一跳。

一是居民和企业新增贷款断崖式下跌。

消费贷和经营贷一般是中短期贷款，本身波动很大，经济不好时，偶尔负增长不意外。

但房贷也大幅负增长，就很罕见了。

这不仅说明，贷款买房的增量客户快速减少，大量存量客户看形势不妙，手里有点钱，都急着提前还贷，导致总量负增长。

后一条，力哥多少也有“贡献”。

去年以来，我多次提示大家在合适情况下，可考虑“提前还贷”。

我本人在去年初和今年初，先后把我妈和我自己名下的房贷都提前还了，理由也写过——

《打脸！力哥居然提前还贷了！》

《老乡，我先撤了……》

二是与之对应的，M2却还在增长，居民存款则大幅增加。

两数据合在一起看，答案很清晰：

政府意识到经济下行压力较大，松货币松信用，希望居民/企业扩大消费/投资，

但居民/企业不买账，没钱的不敢借钱，有钱的也不敢随意消费/投资，都倾向减少负债（提前还贷），增加储蓄，导致增量货币在金融系统中“空转”，没有解决实体经济问题……

这些现象背后更根本的原因，来自对未来可持续收入下滑的担忧。

4月还有个官方数据，全国城镇青年调查失业率达到18.2%，超过2020年第一波疫情时高峰，创历史新高。

注意，这里说的是“调查失业率”，只统计“有城市户口”且“做了官方登记”的失业人口，然后数据也创新高了……

于是就想，居民不敢放手买买买，企业被动不动的停产停业吓坏了，不敢再贷款投资，那还是拿出夜壶，刺激下房地产消费吧。

此前，很多地方都放松了楼市调控，不乏郑州、青岛、重庆、长沙、南京这样的强二线。

什么房子上限出租就能破限购，养二孩就能多买房……各种令人拍案叫绝的神奇脑回路都出现了。

本来力哥想写，但觉得未来这种操作肯定越来越多，不急于一时。

这次央行刺激政策，可视为中央层面对房地产态度的大转变。

看上面都这么做了，下面肯定会层层加码，大家可以期待未来地方更多政策~

当然，再担心经济，“房住不炒”底线还是不能破~

所以减的依然是首套房利率，二套房，还是被限制（暂时）~

问题来了：降息了，你怎么还不买房？

政策端看，刺激购房，无非两个办法。

一是给更多原本有钱也想买房的人解禁，允许入市，体现在放松限购。

二是给原本可以买房，但资金不足的人更多房贷支持和利息优惠，体现在放松限贷（降低首付和利率）。

前者多是投资客，后者多是首套刚需，改善需求介于两者之间。

但需求端看，买不买房，主要取决于预期和信心。

预期未来房价还会涨，现在政策放松，房价松动，就是上车黄金窗口期。

过去20年，这样的窗口期多次出现，屡试不爽（02年、05年、08-09年、13年、19-20年）。

但如果预期未来房价很难持续上涨，甚至长期看衰，房价松动，本就会让人犹豫，政策再松绑，更可能引起忧虑。

人性决定了，看到经济很差，外界很悲观，自己内心会更悲观，看到房价涨了，就觉得很可能还会涨，所谓“买涨不买跌”。

所以政府越呼吁“老乡别走，新出的政策大大的好，快来看看啊”，普通人越是慌了一批。

过去几年，力哥苦口婆心，反复劝那些手里有一堆四五六七八线投资房的人，赶快抛售烫手山芋。

现在很多小县城房子已没有流动性，降价10%，20%，还是乏人问津。

由于疫情冲击，小城镇投资房高位套现的逃命窗口期，已提前关闭。

有年轻人可能说，力哥分析不对。

我缺的是那4万多块利息吗？我缺的是上百万首付啊，所以降息对我没卵用！

问题是，拿不出首付，还不起月供，就算像日本那样接近零利率给你放贷，一样买不起房。

你只能内心不爽在网上BB两句，你的购房意愿，根本不会影响社融数据和房价走势，属于场外无效信息。

还有人说，不买房没安全感，女友要结婚，孩子要上学，终究还要买。

力哥常说，理财要因人而异，首先看需求，让自住的归自住，投资的归投资。

投资别碰小城镇，刚需自住，有钱，喜欢，有需要，随时上车。

如果房价下跌，首付比例和房贷利率下降，能降低上车成本，现在是上车好机会。

但你是不是心甘情愿，耗尽多年积蓄，买一个长期看很可能会持续贬值的资产呢？

现实中，我遇到的绝大多数刚需客，都希望投资自住两相宜——真金白银买的自住房，能长期保值升值。

哪怕按计划，自己可能住到老死，依然希望自己的账面财富不要缩水。

毕竟，自己用来买房的，也是多少年攒下的血汗钱。

所以再问一遍：你是不是心甘情愿，耗尽多年积蓄，买一个长期看很可能会持续贬值的资产呢？

拥有一套商品房的永久产权，不是基本人权。

有地方住，才是。

买房，本质上，买的是预期和信心。

如果预期房价长期下跌，租售比又很低，国家对租户权利保障又很完善（租售同权），久而久之，丈母娘也会接受租房结婚，就像今天的日本。

现在问题是，很多城市房价尚未呈现“长期”下跌的趋势，对租户保护又很不足，“丈母娘”长期形成的思维惯性也不可能说变就变，大家才那么纠结。

但看问题要看本质，楼市短期看金融，中期看土地，长期看人口。

现在出台的各种政策，本质还是金融的微调。

就像下调印花税，会导致次日大盘涨停，但不会因此产生牛市，真正起决定性作用的，还是人口长期流向。

那些还在持续吸纳年轻劳动力的城市，才有持续的新增购买力，房价才有长期上涨的基础。

过去20年，房子是中国人最喜欢的投资工具，也吸纳了最多居民财富。

但未来20年，至少95%以上的房子，不再值得作为理财之选。

剩下不到5%少数人口流入型大城市中心的商品房，现在房价都不便宜，还普遍限购，上车门槛已然很高。

过去10年，无数经济学家乐观预测，房价持续高速上涨注定不可持续，未来中国居民财富主要蓄水池，会和美国一样，从楼市转到股市。

但过去3年、5年、10年，癌股整体赚钱效应，你满意吗？

上证指数过去十年走势

尤其最近2年，互联网、教育、医药、房地产、传媒娱乐、消费升级、金融……很多我们从海外成熟市场数据经验和投资底层逻辑上看，发现有投资价值的行业，却突然发现从更底层逻辑上看，股东赚钱越多，和XXXX大方向越违背……

路阻且长，但前途光明，衷心祝愿，中国居民财富蓄水池从楼市转向股市，推动癌股十年长牛的美好梦想，早日实现~

不少缺乏原始积累的年轻人不想把有限青春继续耗在癌股，去更刺激的币圈玩耍，梦想一夜暴富。

上周币圈爆了个出圈大新闻，流通市值一度达到全球TOP5的数字货币LUNA，彻底崩了。

LUNA币近一年半走势

2020年12月，LUNA还只有0.5美元，不到半年，涨到21美元，回报超过40倍。

随后一个月内暴跌近8成，投资者损失惨重。

但又从5元开始，几经波折，一路涨到今年4月5日的119美元，不到一年，又是23倍惊人回报，获得“币中茅台”美誉。

然后，游戏就彻底崩了。

第一波下跌从119元跌到81元后，又反弹到96元。

但5月6日之后，LUNA出现持续加速下跌，6天时间，从80多元一路跌破1美元。

LUNA币近半个月走势

5月12日，跌到0.01元，1元抄底的大聪明，本金依然亏损99%。

你以为这就结束了？

5月13日，跌到0.00012美元，又一个99%暴击。

结束了吗？

不，当天下午，又从0.00012美元，跌到0.00005美元。

李笑来说过，韭菜的共识也是共识，也有价值。

在数字货币诞生前，所有投资或投机品，都存在于现实世界，看得见摸得着，哪怕当年荷兰郁金香泡沫崩盘后，郁金香本身还在，有美观欣赏价值，不可能无限99%暴跌下去。

但数字货币的共识一旦破灭，没有任何价值。

就像你在网游花大价钱买的稀缺装备，只有很多屌丝陪你一起玩，任你砍杀，这装备才有流动性，才能卖出好价钱。

如果游戏就你一个玩家，再稀缺的装备也一钱不值。

韭菜之所以是韭菜，就是因为屁股决定脑袋，发财愿望代替投资理性，看不清问题本质，反而执着于问题表象，形成路径依赖。

LUNA去年暴跌时，很多人哭爹喊娘，割肉逃命，结果又是一波几十倍回报，气的那些人捶胸顿足，悔不当初。

所以这次LUNA暴跌时，很多“勇士”互相打气（洗脑），一起冲进去“捡黄金”，期待下一波十倍甚至百倍回报。

现实就是这么难，梦想一夜暴富，大概率血本无归。

想在合法的主流权益市场（股市或楼市）获取可持续的满意回报，也变得越来越不确定。

钱存银行，原本想着有50万存款保险基金兜底，本息总是安全的，为了利息尽可能高一点点，选择存村镇银行，没想到还会出现半死不活，给你拖着的流动性风险……

（这里冒死提醒一句，对东北某些农商银行或农村信用社的存款，务必谨慎一点）

这也是我去年以来，把越来越多长期不用的钱，拿去买高确定性储蓄险（年金险/增额终身寿）的原因。

对手头尚不宽裕，不知道未来啥时候可能要用钱的人来说，增额终身寿险比年金险更合适。

即100%保本+100%保证约定利率，可以一直稳定生息到你百年，没用掉还能作为遗产让子女继承，

又不像年金险对领钱要求卡那么死，可不限次数和金额，提前减保支取，流动性很强。

而经河南这事，我们发现，保险公司实际上的安全性比银行更高，就算保险公司倒闭，依然能100%兜底。