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首套房贷利率4.4%?为什么说北京不可能

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昨天(5月15日),央行、银保监会联合发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》。全文不到400字,核心就这两句---

对于贷款购买普通自住房的居民家庭,首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。
在全国统一的贷款利率下限基础上,人民银行、银保监会各派出机构按照“因城施策”的原则……自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。

原文比较拗口,里面有个关键性名词——相应期限贷款市场报价利率,也就是我们常说的LPR

LPR分为五年期以下、五年期以上。由于房贷多为中长期贷款,所以五年期以上LPR更具参考意义;而像严肃君频繁接到的3年期信用贷推销电话,则适用于前者。

目前最新五年期以上LPR为4.6%,减少20个基点可以理解为减0.2%。那么简单来说---

全国首套房贷利率,下限变为4.4%,打了个95折。什么水平呢?接近2017年房贷利率低点。

01

房贷利率打95折

如果想彻底搞清楚,就得先科普下。

首先,现行房贷利率5年期LPR+加点,而各城市加点情况不一。

其次,2019年8月央行出台规定,首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR,二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR率加60个基点

比如说,北京首套房贷利率=4.6%+55基点=5.15%,二套房在此基础上再加60个基点,也就是5.75%。

当然,也不是所有城市,都加这么狠。

深圳今年以来,首套二套基点分别调整为30和60,那么首套二套房贷利率分别为4.9%和5.2%;

也有部分二线城市比如苏州,3月底已经开始执行最低基准利率4.6%,二套房也突破“LPR上浮60个基点”限制,与首套房执行同水平利率。

而昨天发文,相当于央行自我击穿了2019年8月规定的下限---

「首套房贷利率不能低于LPR」。

02

信号意义>实施意义

理论上来讲,北京首套房贷利率,是可以从5.15%,降低至4.4%的。实际能给购房者带来多少好处呢?

去年在北京买新房,人均消费673万,平均贷款金额400万,假设期限25年,等额本息还款,那么----

房贷利率5.15%时,每月还贷23735元;房贷利率4.4%时,每月还贷22007元。

每月少还1728块。看起来还不错~


基本上,LPR每调整5个基点,对100万贷款月供影响约30元。

但要注意,北京一次性大幅下调房贷利率的可能性极低

据统计,2022年前4月北京新房成交近1.3万套,二手房成交约5.1万套。市场盘子够大,购买力够强。

而从银行角度来讲,作为放贷一方,每降一个基点,就会少一份利息收入,动力也不足。

这周开始,北京各银行会陆续跟进央行新政,具体跟进多少,以各家银行贷款客户经理对外公布为准,严肃君也会实时关注~

而且由于现行房贷利率不同,很多城市根本没有北京这样大的调整空间

贝壳研究院统计数据显示,4月103个重点城市主流首套房和二套房贷款利率分别为5.17%、5.45%。

而上文提到的苏州,目前首套房贷利率已经是4.6%,再降也只有20个基点的空间。

面向楼市的定向降息,更多在于信贷宽松的信号意义,对于楼市实际刺激效果有限。

03

精准定向降息

至此,还有两个关键点没说到。

一是限定政策对象,为“贷款购买普通自住房的居民家庭”。有媒体直接将其定义为“普宅”,但满足普宅要求的房子,少之又少。

比如北京目前通行的是2014年版本,而且全国大部分城市是没有“普宅”一说的。


*北京普宅认定需要满足小区容积率1.0(含)以上,单套建筑面积在140㎡(含)以下,以及房子单价或总价小于区域指导价。

因此,严肃君更倾向于“普通自住房”的描述,是央行为了响应“房住不炒”的总方针,留给地方银行自行把握的灰度空间

毕竟房贷作为优质贷款产品,既要扶持自住刚需,又要让银行实现合理营收 。

再考虑到今年以来全国多个城市限购松绑,首套资格“认房不认贷”,甚至像长沙只要出租即可认定为“无房”,那么“卖小换大”改善一族,应该也能享受到政策福利。

换句话说,不带投资玩儿。公司名义购买的,非70年产权的等等,都不在政策辐射范围内。

另外,只针对新增贷款,已经放贷的,加点一旦确认,贷款合同期限内固定不变;除非LPR变,否则贷款利率不会变。

二是明确补充,不带二套玩儿。“二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行”,依然是LPR+60个基点=5.2%。

精准,定向。

有很多专家预测,即将于5月20日公布的新一期LPR利率,还有下探空间。但严肃君认为,5月15日刚调完基点,立马再调LPR的可能性,略小。

所有贷款利率都是在LPR基础上的,包括银行之间拆借、企业贷款、个人消费贷款,信用卡分期等等,房贷只是银行众多贷款产品之一。

LPR牵一发而动全身,既然已经定向房贷降息,再通过LPR普降,似乎没有必要。

互动时刻:

昨天开始,严肃君的N个500人置业群里,就不断有人问---

“楼市是不是马上要回暖了?”

“房价会不会大幅上涨?”
“现在要不要出手买房?”
……

严肃君只想提醒大家,请注意央行新政的开头第一句,仍然是“为坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位……”

对于央行515新政,你怎么看?欢迎在评论区留言讨论~~

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