改变土地用途的土地流转——以租代征，农民的土地还能要回来么？

农村土地流转后只能用于农业生产，史律师代理的很多当事人的土地流转之后用做非农建设，这是法律所不允许的。并且土地流转的承包方系农民个人，很多村委打着土地流转的旗号进行“以租代征”，这是农民朋友需要着重进行防范的。土地流转是合法的，而以租代征则是违法的，既损害国家利益，又损害农民的利益，是国家禁止的。下面北京京康律师事务所主任、西北政法大学物权与土地研究所联席所长史西宁律师告诉大家土地流转及以租代征有哪些“坑”？

什么是土地流转？

土地流转是指土地经营权流转，土地流转是国家政策允许的，合法的。土地流转是指拥有土地承包经营权的农户将土地经营权(使用权)转让给其他农户或经济组织，即保留承包权，转让使用权。国家鼓励农户通过转包、转让、入股、合作、租赁、互换等方式出让土地经营权，将承包地向专业大户、合作社等流转，发展农业规模经营。

什么是以租代征？

很多老百姓对于“以租代征”并不能完全的了解，经常被其眼前的利益所诱惑，从而签订了“以租代征”的合同。那么究竟什么是“以租代征”呢？

以租代征”指的是通过租用农民的集体土地来进行非农业建设，并且擅自扩大建设用地规模。

（1）用地的单位或者个人直接和村委会签订协议租赁土地；（2）基层政府转租农村集体土地；（3）基层政府直接租赁农村集体土地；（4）基层政府促成农民和用地单位之间的租地行为；（5）村民自己将土地出租；（6）村委会租用农户的承包地搞非农建设，这都是现实中以租代征的常见形式。

以租代征是法律明确禁止的。《国土资源部关于坚决制止“以租代征”违法违规用地行为的紧急通知》二、依法严肃查处"以租代征"违法违规用地行为对擅自通过出让、转让或者出租等方式将农民集体土地用于非农业建设的单位和个人， 应依据《土地管理法》第七十六条、第八十一条的规定追究法律责任；非法批准"以租代征"用地项目的国家机关工作人员，依照《土地管理法》第七十八条、《监察部国土资源部关于违反土地管理规定行为行政处分暂行办法》追究法律责任。涉及违法占用基本农田和耕地的，应依法从重处罚；涉嫌犯罪的，应移送司法机关追究刑事责任。

以租代征最为明显的危害就是农民的土地在经历长期的非农业建设后，土地遭到破坏，影响耕地的质量，农民在重新耕种之前需要经过长时间的休耕帮助土壤恢复营养力，并且需要花费大量的资金重新恢复耕地，而这些资金往往是农民自己承担。

以租代征进行非农业建设耕地基本上就是废了，耕地一旦建上房子，把房子清理了还原为耕地的难度是相当大的，再说了，农民不想租了，那房子怎么办？土地是农民的。土地上的建筑不是农民的，农民没有权利去处理，最后吃亏的还是农民。不要为了眼前那点小利益诱惑。

史律师提醒

以租代征土地通过依法维权还是有可能收回的。虽然“以租代征”居于非法而可以主张合同无效，但农民朋友切不可因此而放松警惕。因为在当前的征地拆迁环境中，“以租代征”的现象非常频繁。如果有人来“租地”，大家一定要保持清醒，该拒绝的时候要理智拒绝;如果地方政府强行占地的，被征收人要及时进行法律维权，以最终保障自己的补偿利益。