首套房贷款利率最低4.4%，对上海买房人影响多大？

昨天中午，想必大家都被央行下调首套个人住房贷款利率下限的政策刷屏，关于政策的细节，下面再来拎个重点：

1.购买普通自住房，首套商贷利率可降低20个基点

2.二套住房商贷利率维持不变

3.各地可以根据市场形势而因城施策

目前全国5年期及以上贷款利率是4.6%（LPR）。若按照最新政策可下浮20个基点，这意味着首套房最低利率为4.4%，不过各城市会根据自身情况来进行调整。

多地房贷利率已下调

值得一提的是，本次政策针对的是贷款购买首套普通自住房的居民家庭，可见松绑政策向首套刚需家庭倾斜。据统计，4月有超50城放松楼市调控政策，苏州、南京、宁波等城市降低购房门槛或降低限售年限。

苏州、无锡和南京等热点城市都大幅降低了房贷利率，首套房贷利率普遍回落至5%左右，个别城市最低为4.6%。以苏州为例，当地首套房商业贷款利率自3月底已经开始执行4.6%的最低基准利率。

其实从年初至今，全国已经有一百多个城市的银行自主下调了房贷利率。贝壳研究院监测的4月重点城市主流房贷利率数据显示，首套房房贷利率平均为5.17%，二套平均为5.45%，分别较上月回落17个基点、15个基点，均创下2019年以来月度新低。可见多地的房贷利率已经回到了多年前的水平。

数据来源于综合整理仅供参考，具体以当地实际政策为准

另外，政策中提到了各地可以根据各自情况因城施策，有业内人士认为，这有利于精准调控。对于部分人口流入数量较大，住房具有刚性需求的城市，可以结合自身情况采取不同的加点方式，有利于对需求释放进行精准调控，防止产生房价快速上行的压力。

上海房贷利率或有下调空间

再来看上海方面，目前全国层面的基准利率是4.6%，上海之前一直都是LPR +35基点，即首套房贷利率为4.95%，而二套利率为5.45%。如果按照现行的政策，首套房利率最低可以降到4.4%，不过这只是理想状态下的最低利率。

若“靴子”成功落地后，即在当前利率基准上减去20个基点，也就是上海首套房贷利率下降0.2%，对于普通家庭的影响究竟有多大？

以贷款100万为例，房贷利率4.95%，还款年限为30年，采用等额本息方式，需要累计还利息92.16万元，月供5337.7元。若按照4.75%的房贷利率来计算，同等条件下需要累计还利息87.79万元，月供5216元，前后每月仅相差121元。

贷款100万等额本息

以贷款200万为例，同等条件下总利息相差8.7万，月供相差243元，由此可见贷款金额越大，总利息会有略微差异，不过平摊到每个月的还款金额，对于买房人的影响并不是很大。

从目前的行情来看，LPR可能不会马上出现大幅波动，但是房贷利率下调的弹性空间还是比较大的。从市场表现来看，疫情之前上海新房销售总体平稳。即便出现了回调，也是有限的降幅，或不会出现大幅回调的可能。

截至4月份的LPR报价，来自央行官网

另外政策中提到了购房人要申请这一较低的贷款利率，许满足购买首套普通自住房的居民家庭，这里关于普通自住房的标准并未明确表示，究竟是指普通商品住房（非商住类），还是各地此前公布的普通和非普通住房标准，这里还有待官方做出进一步解释。

这里我们不妨再回顾下目前上海的普通住房标准：

（1）五层以上(含五层)的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等

（2）单套建筑面积在140平方米以下

（3）实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下（即容积率低于1.44倍），内环线以内的低于450万元/套，内环线与外环线之间的低于310万元/套，外环线以外的低于230万元/套

上海普通住房套均总价标准

这个标准是从2014年11月20日起执行，该标准在2019年11月到期后再次延续了5年，下一次调整周期需要到2024年11月。若按照这一标准，恐怕只有市区的“老破小”，或远郊冷门区域的住房才有可能实现。此外，各城市对普通自住房标准或也各不相同，具体执行情况还需因城施策。

在市场经济走势并不明朗的情况下，买房人也不必过分焦虑，近期各城市都在出台楼市松绑的调控政策。

信贷方面，上海也不排除会在4.6%的基准利率上，减少增加的基点数，在一定程度上为购房者减压。在住房不炒的背景下，支持刚性和改善性住房需求，才能促进房地产市场平稳健康发展。