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首套房贷款利率最低4.4%,对上海买房人影响多大?

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昨天中午,想必大家都被央行下调首套个人住房贷款利率下限的政策刷屏,关于政策的细节,下面再来拎个重点:

1.购买普通自住房,首套商贷利率可降低20个基点

2.二套住房商贷利率维持不变

3.各地可以根据市场形势而因城施策


目前全国5年期及以上贷款利率是4.6%(LPR)。若按照最新政策可下浮20个基点,这意味着首套房最低利率为4.4%,不过各城市会根据自身情况来进行调整。


多地房贷利率已下调

值得一提的是,本次政策针对的是贷款购买首套普通自住房的居民家庭,可见松绑政策向首套刚需家庭倾斜。据统计,4月有超50城放松楼市调控政策,苏州、南京、宁波等城市降低购房门槛或降低限售年限。

苏州、无锡和南京等热点城市都大幅降低了房贷利率,首套房贷利率普遍回落至5%左右,个别城市最低为4.6%。以苏州为例,当地首套房商业贷款利率自3月底已经开始执行4.6%的最低基准利率。

其实从年初至今,全国已经有一百多个城市的银行自主下调了房贷利率。贝壳研究院监测的4月重点城市主流房贷利率数据显示,首套房房贷利率平均为5.17%,二套平均为5.45%,分别较上月回落17个基点、15个基点,均创下2019年以来月度新低。可见多地的房贷利率已经回到了多年前的水平。


数据来源于综合整理仅供参考,具体以当地实际政策为准

另外,政策中提到了各地可以根据各自情况因城施策,有业内人士认为,这有利于精准调控。对于部分人口流入数量较大,住房具有刚性需求的城市,可以结合自身情况采取不同的加点方式,有利于对需求释放进行精准调控,防止产生房价快速上行的压力。


上海房贷利率或有下调空间

再来看上海方面,目前全国层面的基准利率是4.6%,上海之前一直都是LPR +35基点,即首套房贷利率为4.95%,而二套利率为5.45%。如果按照现行的政策,首套房利率最低可以降到4.4%,不过这只是理想状态下的最低利率。

若“靴子”成功落地后,即在当前利率基准上减去20个基点,也就是上海首套房贷利率下降0.2%,对于普通家庭的影响究竟有多大?

以贷款100万为例,房贷利率4.95%,还款年限为30年,采用等额本息方式,需要累计还利息92.16万元,月供5337.7元。若按照4.75%的房贷利率来计算,同等条件下需要累计还利息87.79万元,月供5216元,前后每月仅相差121元。


贷款100万等额本息

以贷款200万为例,同等条件下总利息相差8.7万,月供相差243元,由此可见贷款金额越大,总利息会有略微差异,不过平摊到每个月的还款金额,对于买房人的影响并不是很大。

从目前的行情来看,LPR可能不会马上出现大幅波动,但是房贷利率下调的弹性空间还是比较大的。从市场表现来看,疫情之前上海新房销售总体平稳。即便出现了回调,也是有限的降幅,或不会出现大幅回调的可能。


截至4月份的LPR报价,来自央行官网

另外政策中提到了购房人要申请这一较低的贷款利率,许满足购买首套普通自住房的居民家庭,这里关于普通自住房的标准并未明确表示,究竟是指普通商品住房(非商住类),还是各地此前公布的普通和非普通住房标准,这里还有待官方做出进一步解释

这里我们不妨再回顾下目前上海的普通住房标准:

(1)五层以上(含五层)的多高层住房,以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等

(2)单套建筑面积在140平方米以下

(3)实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下(即容积率低于1.44倍),内环线以内的低于450万元/套,内环线与外环线之间的低于310万元/套,外环线以外的低于230万元/套


上海普通住房套均总价标准

这个标准是从2014年11月20日起执行,该标准在2019年11月到期后再次延续了5年,下一次调整周期需要到2024年11月。若按照这一标准,恐怕只有市区的“老破小”,或远郊冷门区域的住房才有可能实现。此外,各城市对普通自住房标准或也各不相同,具体执行情况还需因城施策。

在市场经济走势并不明朗的情况下,买房人也不必过分焦虑,近期各城市都在出台楼市松绑的调控政策。

信贷方面,上海也不排除会在4.6%的基准利率上,减少增加的基点数,在一定程度上为购房者减压。在住房不炒的背景下,支持刚性和改善性住房需求,才能促进房地产市场平稳健康发展。

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