福州楼市分析：3K拿下鼓楼豪宅？谁是那个“幸运”拆迁户？

接着上一篇拆迁户选房，今天来聊聊，拆迁户除了当初的货币红利外，还有一种非常特殊的房源存在，当然这种房源对于普通人而言，可能也只能远观。

保利天悦

2014年，保利以17.8亿元拿下宗地2014-01号，楼面价为5970元/平，项目占地97亩，分割成了三个地块，其中地块二建设了改善的商品房。

2018年项目开盘，作为第一个举行摇号的新盘，备案均价4W，加上精装4K。

目前交房，项目的二手挂牌5-10W，2022年1月贝壳显示成交了一套均价5.8W。

分析：对项目商品房靠着鼓楼区断供，以及部分高层西湖景观加持，均价突破了6W，而面对这样一个改善项目，作为拆迁户，目前基本只能选择地块一、地块三的安置房，目前叫做颐景花园、颐海花园，其中颐景花园二手挂牌3.5W左右，差距较大。

不过对于项目而言，地块二的商品房里面依然纯在拆迁房，分布在B1楼栋的部分01、02单元，合计12套，东端266平米、西端218平米。

这些安置房给出的备案：单价3K，总价65-80W，此时再比对目前同楼栋商品房的挂牌，这才是拆迁户的真正红利。

当然对于这样的设计，哪个拆迁户能拿到这个安置房，相信不言而喻。

万科金域国际

2019年，万科以76.4亿元竞得宗地2019-01号，楼面价约12207元/㎡，出让面积：308.79亩，容积率3.04，须建设39.5万平方米安置型商品住房，按照17600元/平方米均价销售。

地块被路网分成了三个区，其中北侧的二区定位商品房，不过由于体量过大，二区里面依然存在少量安商房。

项目目前也开始交房，当初首开给出一定优惠，后来优惠回收，精装均价3.5W左右。

由于项目容积率较高，大部分楼栋都采取2T4，33层设计，户型主推95、125平米。

对于安商房而言，一区、三区，采取了大量的小户型，同时基本都是27层左右的高层住宅，不过对于三区里面的安商房，只有17套，位于社区的12号楼分布在东南角，楼栋采取了小高层设计，面积全部是120平米。

对于这17套安商房，不管对比项目的高层商品房还是另外两区的安商房，从居住体验来说明显更佳。

当然对于排尾的拆迁户而言，面对两个超级大盘安商房，几千套的房源，谁能选中这17套，相信也是要凭借“超能力”。

选房争议

对于拆迁户，当看到存在这种有巨大红利的安置房的时候，是否可以凭借运气摇号选择了？

再来一个案例，位于鼓楼区的印象西湖，2013年福州和胜拿下宗地2013-39号，项目占地仅6亩，容积率5.5，2016年上市，商品房卖到破4W的单价。

项目定位类SOHO住宅，3梯15户，主推小户型产品，靠着划片达明小，对口十八中，产生了一定溢价，目前二手5W左右。

其实对于这个项目，从2016年的破4W价格到如今的二手5W，很明显没跑赢市场。

原因也很简单，项目以类SOHO住宅存在，居住体验一般，完全靠着小户型搭配学区做溢价，不过达明小，由于随迁人数较多，也是前几年成绩下滑比较明显的一个代表，项目失去学区的高溢价后，很明显跑赢市场难度就不低。

对于项目而言，也存在安置房，其中一号楼全部是安置房，二号楼除了中间楼层网签的剩余也是安置房。

对于拆迁户而言，在2018年选房的时候就出现了争议，通过记者介入，当时的业主反馈，到了2021年都不愿入住。

原因在于当时选房，2号楼在中间商品房网签之后，给拆迁户选择的房源只有1~5层，即使运气再好，也只能在低楼层里面做选择，随后业主发现17~20层同样是安置房。

为此产生了疑问，这些高层房源是否被刻意藏起来，希望重新选房，随后介入调查，询问了房屋征收工程处，给出建投中心确实只提供低层房源，继续寻访，建投中心工作人员选择了沉默。

盘点总结

通过上面的三个案例，其实可以发现，虽然拆迁户选房是凭运气，但是给出的选项，就很难保障公平性。

虽然这几年个别项目存在有较大利润的安置房，但是很明显，谁能选择这些房源，凭运气的概率可能是零。

这就是楼市，购买商品房想要公平，很难，购买安置房想要公平，同样难。