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东北楼市,完犊子了

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来源:深蓝财经

今日,国家统计局发布了今年1-4月全国房地产行业统计数据。没有意外,无论是开发投资额、房企土地购置面积、商品房销售面积等核心数据均“全面下滑”。

值得注意的是,相比于全国其他地区,东北地区下滑最为严重。

1

东北楼市近乎“腰斩”

今日,国家统计局发布了今年1-4月全国房地产行业统计数据。这份数据信息量极大,也可以说是“有些惨”。具体来看:

1—4月份,全国房地产开发投资39154亿元,同比下降2.7%;其中,住宅投资29527亿元,下降2.1%。


1—4月份,商品房销售面积39768万平方米,同比下降20.9%;其中,住宅销售面积下降25.4%。商品房销售额37789亿元,下降29.5%;其中,住宅销售额下降32.2%。


1—4月份,房地产开发企业到位资金48522亿元,同比下降23.6%。其中,国内贷款6837亿元,下降24.4%;利用外资38亿元,增长129.4%;自筹资金16271亿元,下降5.2%;定金及预收款15357亿元,下降37.0%;个人按揭贷款8037亿元,下降25.1%。


4月份,房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)为95.89。通常情况下,国房景气指数100点是最合适的景气水平,95至105点之间为适度景气水平,95以下为较低景气水平,105以上为偏高景气水平。4月份的数据已经接近“较低景气”了。

数据还显示,4月末,商品房待售面积55735万平方米,同比增长8.4%。其中,住宅待售面积增长14.8%。

总的来说,全国楼市库存还在增长,但是销售已经非常乏力。

最后,分区域来看,1—4月份东北地区房地产开发投资同比下滑30.5%。其他几个地区下滑幅度均低于6.4%。

最后一个数据是1—4月分区域房地产销售面积情况。其中中部地区同比下滑13.9%;西部地区同比下滑14.5%;东部地区同比下滑28%;东北地区同比下降46.9%。东北地区是指辽宁、吉林、黑龙江三省。


东北楼市成交量近乎“腰斩”,很是惨烈。

2

东北,救市急先锋

东北楼市“不行了”,其实早在去年就“漏出端倪”。去年开始,东北三个省会城市开始频频救市。还曾一度因为“尺度过大”,被紧急叫停。

①长春:“购房补贴”第一枪

2021年8月31日,长春房地产业协会发布新政,给予首次购买90平方米以下商品住房的人群,按人才50元/平方米、农民80元/平方米额度予以购房补贴。同时,鼓励开发企业对留(来)长人才和农民购房给予优惠,但是价格不低于85折。


这也是二线城市中,2021年率先推出“购房补贴”新政的。

2021年9月3日,长春再次宣布,“本年度原则上不再供应住宅用地”。这也是给市场传递积极信号,给予市场更多信心。

不过,很快又被市场“打脸”。2021年12月22日长春土拍,推出12宗商住用地,其中9宗地块流拍,最后仅成交3宗,流拍率达75%。

土拍后第二天(12月23日),吉林省委、省政府紧急宣布:将购房补贴政策延至2022年6月,同时最高给予20万婚育消费贷,鼓励生育。

不过,这些政策,都没有触及核心的“限购”、“限贷”或“降低首付比例”等。

安居客的数据显示,2021年1月至12月,长春房价从9543元/平,下跌至9329元/平。


据长春当地媒体透露,2021年长春楼市开发商打折促销成为常态。4月份,长春北湖某楼盘“人才房”打骨折,12500折到6200。到了11月,北湖“6字头”、送装修都习以为常了。各大房企开启花式降价,85折波及全城,叠加优惠后能做到八折、七五折。

一片惨淡。

②哈尔滨:全面救市第一枪

2021年10月9日,哈尔滨打响全面“救市第一枪”。当日,哈尔滨住建局等9部门出台《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的实施意见》,从供需两端出台多条利好楼市的措施,简称“哈十六条”。

“哈十六条”提出对人才和新市民给予购房补贴、放宽二手房公积金贷款房龄年限以及降低公寓居住成本等。其中补贴标准为:全日制博士生10万元、全日制硕士生5万元、全日制本科生3万元、大中专生(含技工院校)2万元。

这次政策没有触及核心的“限购”、“限贷”或“降低首付比例”等。因此,这次全面救市政策“没有被叫停”,顺利过关。

不过,此时楼市整体政策风向尚未转变,仍然是“高压”状态。

今年开始,楼市整体风向发生转变。哈尔滨再也坐不住了,一出手就是“王炸”。

3月23日,哈尔滨官宣:废止《哈尔滨市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》。这相当于:废除区域限购、废除3年限售规定、废除二套房首付比例50%等政策。

堪称“重磅”。

急于救市的背后,是哈尔滨楼市“库存积压严重”。据克而瑞研究显示,截止2022年2月,哈尔滨商品住宅库存量同比上涨120%,去化周期超过2年。


房价方面,安居客的数据显示,2021年1月至12月,哈尔滨房价从10043元/平,下跌至9672元/平。


③沈阳:2021救市“夭折”,本轮更加“赤裸裸”

沈阳救市,蓄谋已久。

2021年11月10日,沈阳房地产的中介圈开始流传政府放松限购限售等一系列的救市政策,然而这个政策在自媒体和微信群中只存活了几个小时,还没等官宣就宣告夭折。

彼时,仍然是楼市调控的“高压”期。

为何沈阳也是救市的急先锋?

我们来看土拍情况。2021年沈阳土地市场可谓遭遇“断崖式”流拍。

2021年4月30日,沈阳第一次集中土拍,供应25宗,成交22宗,流拍率12%。

2021年9月17日,沈阳第二次集中土拍,供应49宗,成交19宗,流拍率达到61%。

2021年12月24日,沈阳第三次集中土拍,供应27宗,成交8宗,流拍率达到70%。

同时,沈阳楼市库存压力也很大。

据“沈阳中原研究部”的数据,截至2020年5月,沈阳9区除了皇姑区以外,其他区域楼市库存周期都在20月上下,处于严重的供大于求状态。


今年以来,沈阳救市力度也是超出想象。

4月26日,沈阳二手房增值税免征5年改2年。

4月30日,沈阳全面放开限购。外地人在购买新房,无需社保或个税证明。

5月10日,沈阳二套房最低首付比例由50%调整为40%。有二胎、三胎的家庭,公积金贷款可达到限额的1.3倍。最后还附加一个“礼包”,外地人在外市缴纳公积金,也可以在沈阳申请公积金贷款。

沈阳楼市,全面进入ICU抢救。

3

东北楼市为何坍塌?

通过对东北三省省会城市楼市的梳理,我们可以很明显看到:

一是房价全面下跌;

二是楼市库存高企;

三是地方政府“救市心切”;

四是土地流拍率高;

东北楼市,为何坍塌?

人口流失是首因。

根据2020年第七次全国人口普查显示,东北地区总人口为98514948人,占全国总人口的6.98%,比10年前减少了1101万人。


人口不但减少,而且呈现出老龄化的趋势。

数据显示,辽宁省60岁及以上年龄的人口占总人口的25.72%,吉林省的比重为23.06%,黑龙江省的比重为23.22%。根据一般的定义,如果一个社会中60岁及以上年龄的人口在总人口的占比超过20%,则意味着这个社会迈入了老龄化社会。


这几年,东北的“鹤岗”成为网红城市,主要原因是这里的房价便宜。不到8万块,可以在这里买一套房。安居客最新数据显示,鹤岗的房价为2182元/平。毕竟它还是一个城市,拥有城市所有的教育、医疗、交通等公共配套资源。


鹤岗,其实只是东北人口流失的一个缩影。

经济发展落后,产业转型缓慢也是原因之一。

根据2021年中国各省GDP增速排名数据,东北三省中排名最好的是吉林,排24名。黑龙江和辽宁分列倒数第3和倒数第2名。


产业方面,东北老工业基地主要是制造业。随着资源、环境等因素的制约,东北地区工业发展的增速开始放缓甚至出现负增长。

第三产业转型迟迟不见效果,年轻人坐不住了,纷纷外流。

网络上有各种关于“东北留不住年轻人”的话题讨论。在新浪微博,#年轻人为何不愿选择留在东北#的话题累计阅读量达6344万。主要归因包括:气候原因、行政体制僵化、老工业衰落、新兴产业转型缓慢等原因。


东北,正在全面“鹤岗化”?

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