房贷降息至4.4%！国家还是出手…

▣作者：和卿

为了提升需求，昨日（5月15日），央行和银保监会下调首套房的贷款利率，按照5年期以上LPR4.6%算，也就是说自住的首套房贷款利率可以低至4.4%。

这利率，绝对的信贷出厂价。

图1丨中国人民银行

可以预见，不久之后的官方全面降息也会到来，甚至还有可能进一步降准，进一步压低利率，类似2020年的专项再贷款再贴现计划也会进一步推进，提升企业的需求。

当前的情况一句话总结，就是：国家尽一切手段降价来刺激社会需求。

所幸，没有进一步打开关着老虎的牢笼，依然走房子拉经济的老路。

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13日公布社融数据，无论是居民端还是企业端，都不愿意融资去投资去消费。

整个经济活动都显得异常疲弱。

原因嘛，有疫情下动态清零对营商环境的扰动、有国际高涨的生产资料价格制约，其根本是没有赚钱的预期和“广泛的项目”。

经济不景气的时候都这样，完全没有必要散布恐慌，甚至以看戏的角色冷嘲热讽。

经济不景气受伤的还是绝大多数人，没有投资消费活动就没有更多的就业岗位，没有更多的就业岗位就没有持续的收入，没有收入就没有进一步投资消费的驱动力。

这是一个恶性循环。

当前国家走凯恩斯救经济的老路，从扩大社会总需求出发。

不惜一切地创造需求：

国家背杠杆搞基建；在他国加息掣肘的情况下，依然降准降息等让企业融资成本降低，激发企业投融资需求；现在开始降低房贷利率来激发居民需求。

眼瞅着二季度还剩一个半月，二季度的需求无法激活，实现今年5.5%GDP的目标压力就要留到后半年了。

需求的激活效果到底咋样，不敢下结论，但效果不行就还会下猛药，总会降到一定的价格产生需求。

就像一件商品，一旦降价就免不了会激发一部分消费者。

更何况买房子的贷款利率价直接给你压到出厂价，而且还是通胀温和上涨的背景下。

但是，这并不意味着房子能重回巅峰，恰恰意味着房子真的会步入“房住不炒时代”——“L”型房子供给。

图2丨标普对地产销售额的趋势预测

对于还试图靠炒房赚钱的人算是最后的离场机会，对于想拥有一套自己房子的年轻人会慢慢出现越来越多的利好。

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受房价之苦已多年，挤压居民其他需求饱受诟病，进一步依靠房价拉动经济也变得不现实，“房住不炒”就是国家掐断这条路的态度。

掐断资金供给，给前期影响居民幸福指数的房子降降温；监管资金超额锁定，一方面保交付另一方面抑制地产的进一步扩张。

只是在价格上还不敢下狠手，房地产税也迟迟不敢上马，其目的就是要实现房地产的软着陆。

图3丨来源标普，中国楼市价格环比变动

这也是我认为的这次没有放出关在笼子里的老虎的原因。

态度上国家仍然维持房住不炒的基调，不继续磕地产刺激经济这味致人上瘾的毒药。

牺牲短期增长而追求长期利益是国家态度上传递出来要走，而且理论上也需要走的路，地产的去杠杆只为后续经济转型腾挪空间。

毕竟搞制造搞科技的都去炒房那还得了。

当然，任何能极大满足人需求的商品，都必然会经历昔日的光辉，而回归平衡，即便没有管控也会如此。

事实上，2016年就已经有精明的地产商悄悄地退出或者缩减自己的债务来应对可以预期的利润萎缩及监管。

毕竟，价格贵了需求必然会萎缩；利润大了，参与的人一多也必然会挤压利润空间。

所以，这一轮房地产去泡沫后，房子的未来是回归它原本的价值，随后跟随市场享受略高于无风险收益率的投资收益，并只会在“某一糟糕的环境下”短时间享受高收益。

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这一过程是先挤，后回归。

房地产有没有泡沫暂且不论，只要有一样东西的收益率超过它，或者持有房子的成本难以覆盖，存量的供给就会出现压低房价。

中国房地产市场的供需情况到底怎么样，后续的市场表现说了算。

反正，楼市很难是以前疯狂的模样。

一则，国家保障性住房的供给再大大增加。各地已规划到2025年新增保障房八九百万套，相当于商品房市场的10%。房地产市场的这块大蛋糕，政府分走的部分在变大，留给商品房市场的部分就会变小。

二则，过去二十年，以政府地皮驱动融资的城镇化建设，有巨大的需求，量价齐升下地产公司的高杠杆模式行之有效，杠杆越大，股权回报越高；唾手可得的融资环境，使开发商能够在收拾完旧项目之后，迅速转战新的项目。而当前行业盈利空间缩小，融资变的困难，加之高房价对需求的打压严重影响之后的长期发展。

必须平抑这颗毒瘤。

回归它本该有的价值，并由市场决定它的价格，将是后续一段时间的常态。

这一段时间也是地产格局重新洗牌的时间。

那些未完工预售住宅越多，风险越大；而平均售价越高，资产地段或质量越好的企业化解冲击的能力越强。

图4丨来源标普《中国楼市回稳将滞后于政策放松》

届时，房地产业将迎来以国有地产为核心的（寡头）垄断竞争格局。

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在中国，房子作为占用土地使用价值的部分，除了有些真实地凝结人类“艺术”价值之外，如北京四合院、上海老洋房等，更多的价值几乎全部集中在土地的使用价值之上。

而土地的使用价值又很大程度上取决于城市的综合服务水平。

所以，未来的房价很有可能会因城市综合竞争力的不同而迎来“价格分化”，但整体会趋于平稳。

房价的上涨只会成为遇到市场没有更好收益率时候的保值手段，享有略高于无风险收益率的最后“保值品”。

但是不管怎样，房贷降息并逐步下行向LPR靠拢的趋势不会因为这次直接到达而改变。

对大伙，都是好事儿！