东莞再出新政，深圳双拼业主要坐不住了！

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今天凌晨2点，东莞又双叕出新政了！

新政的四个重点：

1、增值税免征限从满5改为满2；

2、限售3年改为2年；

3、双拼只占用一套指标；

4、二孩子或三孩居民家庭，允许多买一套，相当于限购三套。

就在半个月前的4月28日，东莞刚刚大幅度放松调控。

4月份的政策是通过多项放松之后，针对外地人放开了首套限购，入户半年买房取消，入户即可买房。

当时我把东莞的放松称为赤膊上阵，没想到天气实在太热，赤膊了还是大汗淋漓，这次干脆把外裤也甩飞了，现在只剩下一条内裤。

两次放松之后。

限购：本地二孩家庭可买三套，外地人可买一套。

限售：3年改2年

助攻：增值税5改2，双证改单证。

两次政策时间间隔这么近，可以看出三个问题：

1、428政策对楼市推动没达到预期效果；

2、东莞希望楼市快速起飞而不是慢慢升温；

3、如果这次仍达不到预期，可能还有第三轮，第四轮政策的出台。

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整个大湾区，为什么只有东莞这么急不可耐?

我在“注意，这一次是抄底不是追高”文章中写过，东莞近一年的楼市成交比深圳还要惨淡，连续六个月二手房成交不到1000套，新房同样卖不动。

房子没人买，开发商自然没有意愿拍地。去年下半年，东莞土拍市场步入严冬，开发商不愿拿地，无人竞拍，多宗地块底价成交，数次土拍提前中止出让或者干脆流拍。

今年4月18日，东莞紧急停止了六块土地的拍卖。

这六块地位于长安、滨海湾新区、横沥，都是位置不错的地块，同时还取消了新房限价和无偿配建，结果只有三家房企报名，被迫紧急停拍。

2020年是东莞的土拍大年，全年土拍收入712亿，创下了历史最高记录，2021年的土拍收入断崖式下跌。

对应大跌的土拍收入，公共预算支出却每年都在增加，面对严峻的形势，东莞政府不得不放下面子，把放松底线一拉再拉。

因为表现太过急切，我估计很多人反而更不敢买了，毕竟越放松越像坑嘛。

但是我给个意见：东莞的双拼房可以买，短期会有一个窗口性机会。

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东莞和深圳一样，存在着大量的双拼房，包括一百多平的大户型，还有大量的洋房和别墅，过去十年，随着持续限购和总价飙高，这类双拼房的单价明显低于单证房。

举个例子，西平的世纪城国际公馆，双证三房单价3万6，单证两房三房的单价4万3。

相比深圳，东莞的双证和单证价差没那么大，但也有15-20%的差异。

双证一旦改为单证，两者的价差会迅速缩小直至填平，这个时间窗口不会太久。

当然政策一出来，大量挂盘的双证业主会立刻调价，挖笋的机会不会太多。

除了双拼存在短暂机会，对整个东莞我仍然建议暂时观望，因为东莞早已阶段性高位，除了抄底笋盘，现在追高意义实在不大。

而且近期会有更多强二线城市放松限购，不妨多做比较和选择，东莞在二线中能级一般，房价也不是洼地。

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这次新政东莞直接破了双证，深圳的双证业主恐怕又要蠢蠢欲动了。

前年7月，以深圳湾为首的双证业主就发起了集体维权，要求双证变单证。理由是：

1、双证导致业主房产不能交易，严重侵害业主利益，既不合理也不公平；

2、大量存量房无法交易，间接推高房价；

3、占用学位和社会资源，不公平；

4、导致房地产数据失真，对相关政策有误导。

财大气粗的深圳湾双证业主带头维权后，深圳多个楼盘的双证业主纷纷组队声援，都想把自己的双证改单证，房价再冲一个新台阶。

维权理由当然和钱无关，都是事关公平、孩子、安全、自住等等。

针对这次维权，深圳住建局在2021年1月5号正式发文回应，称如果将双证改单证，有悖于国家住房政策导向和住房限购调控政策，会对房地产市场秩序和宏观调控带来不利影响。

一锤定音后，双证改单证的诉求才算告一段落，不过这次东莞新政的示范，深圳双拼业主很可能又要跃跃欲试再度维权了。

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对于双证改单证的诉求，我以前的文章观点就很明确：不支持。

双证房流行于2007-2019年，深圳限购始于2010年底。

限购前买入双证房还可以说误伤，限购后买入就和误伤毫无关系了，因为买入时已充分知晓双证房的问题和缺陷。

深圳限购之后，双证房价格开始走低，无论新房还是二手，都比单证的价格便宜，大概相当于单证的九折。

当时人们对限购认识不深刻，对房产的投资属性认知不深刻，认为过两年可能取消限购，认为价差可能会缩小，不少人愿意拣便宜买入双证房。

没想到深圳限购限成了终身制，深圳房票价值越来越高，双证和单证的价差越拉越大，从以前的九折拉大到现在八折甚至七折。

这个几百万甚至上千万的价差，才是双证房业主彻夜难眠的最大心结。

如果愿赌服输，那没什么好说的，如果赌了又不愿服输怎么办，只能想办法掀桌子了。

如果因为价差的原因要求双证改单证：

那小产权业主是不是可以要求绿本转红本?

公寓业主是不是可以要求降首付配学位?

普通学校楼盘的业主是不是可以要求必须配名校?

盐田大鹏的业主是不是可以要求政府必须发展东部?

如果人人都可以通过闹的方式，要求规则围绕自身利益随意制定并改变，那这个世界就要彻底乱套了。

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现在的大湾区，一派山雨欲来风满楼之势，所有人都在眼睁睁看着深圳。

对于深圳来说，政策到底出还是不出，决策人的想法恐怕也是随着内部和外部的局势变化，一直在摇摆。

既然放松调控变成了一只薛定谔的猫，在可出和可不出之间，那猜多猜空都没有意义，不如安心等待吧。