房贷利率步入“4.4%时代”，一线城市大幅下调可能性低

近期房地产市场利好消息不断，在各地因城施策不断深入的同时，全国首套住房贷款利率下限也迎来重磅调整。

5月15日，央行、银保监会联合发布通知，将首套住房商业性个人住房贷款利率下限调降20个基点，按照最新5年期贷款市场报价利率（LPR）计算为4.4%，这有望成为刚需购房者的一大福利。中信证券首席经济学家明明认为，结合当前房地产市场低迷且前期已有多地因城施策，未来各地落实央行这一调整的积极性较高。

据记者了解，对于利率下调，已有银行客户经理表示在“等通知”，尤其部分城市已经在执行最低4.6%的首套房贷利率，有地产中介从业人员认为，正式进入“4.4%时代”指日可待。

首套房贷利率下调空间更大

央行、银保监会发布的《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》指出，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限LPR减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

此前，国内房贷利率执行标准一直按照央行在2019年8月出台的相应规定实施，即首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR率加60个基点。

按照4.6%的最新5年期LPR计算，首套房利率最低可至4.4%。以贷款金额300万元、期限30年、等额本息还款为例，购房者每月可少还月供约357元，30年可累计减少利息支出接近13万元。尽管仅针对新增的首套房贷款，但给居民降负效果明显，有银行客户经理对前期尚未办理按揭贷款的意向购房者表示“运气不错”。

不过按照国内房贷利率的区域特点，最终各地方银行机构是否落地实施还存在不确定性。央行表示，在全国统一的贷款利率下限基础上，人民银行、银保监会各派出机构按照“因城施策”的原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势变化及城市政府调控要求，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。

事实上，经过各地自去年四季度以来不断深入的因城施策，全国平均房贷利率水平已经有明显回落。贝壳研究院统计数据显示，4月103个重点城市主流首套房和二套房贷款利率分别为5.17%、5.45%，分别较上月回落17个和15个基点，已是2019年以来月度新低。相比二套房LPR+60个基点的利率下限（最新为5.20%），首套房贷利率下降空间更大。

已有银行分支机构以及地产中介人士开始为接下来可能的调整“作准备”。“还在等（总行）通知，降就会一起降，还需要商量。”某大行苏州地区个贷经理表示，目前该行尚未发出具体调整通知。不过有当地地产中介人士表示，当地首套房商业贷款利率自3月底已经开始执行4.6%的最低基准利率，二套房也突破“LPR上浮60个基点”限制，与首套房执行同水平利率（若首套房贷款未结清则上浮10%）。他认为：“进入‘4.4%时代’指日可待，因为现在有这个需求和必要，不过政策的传导可能还需要时间。”

另据记者了解，除苏州外，此前已有济南、临沂、广州、成都等多个城市将首套房贷最低利率降至4.6%。比如，广州四大行首套房贷利率最低已经降至4.8%，有个别银行甚至出现了“零加点”，与LPR齐平。此外，郑州有银行针对毕业5年内的大学生推出房贷利率优惠政策，首套房贷利率低至4.5%，已经突破最低基准利率限制。

差别化、市场化调整

在房企流动性危机与疫情反复扰动下，居民购房意愿较弱，观望情绪浓厚，4月百强房企销售数据再次腰斩。央行近期公布的金融数据也显示，继2月居民中长期贷款（被认为主要是住房贷款）自有数据以来首次出现下降之后，4月居民住房贷款再次出现负增长，减少605亿元，同比少增4022亿元。

销售持续下滑，叠加融资未能明显回暖，房地产行业的压力迟迟没有实质性改善，房企拿地、投资热情不足，稳增长目标下业内对楼市松绑的预期不断升温。“今年是进入抗疫的第三年，不少家庭、企业的储蓄和积累也被不断消耗，抗冲击的能力在减弱，疫情之下失业率会上升。”野村证券首席经济学家陆挺近日在清华五道口首席经济学家论坛上指出，居民消费能力和消费意愿的下降是当下居民购房意愿较低的主要原因之一。

近日穆迪在2022年房地产行业信用趋势展望中也提到，未来房地产行业的整体政策放松会较为克制，银行按揭贷款将持续发力、疫情负面影响减弱是行业复苏的关键。

在此背景下，央行此次下调首套房贷利率下限信号意义明显。央行在今年第一季度中国货币政策执行报告中曾首次提出，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求。银保监会近日下发的《关于银行业保险业支持城市建设和治理的指导意见》也指出，在房地产领域，银行业保险业要坚持“房住不炒”定位，稳地价、稳房价、稳预期，具体方向包括因城施策促进房地产业良性循环和健康发展、坚持租购并举、支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求等。

此前央行金融市场司司长邹澜曾透露，3月份以来全国已有一百多个城市的银行根据市场变化和自身经营情况，自主下调了房贷利率，平均幅度在20个到60个基点不等，另有部分省级市场利率定价自律机制配合地方政府调控要求，因城施策下调了本城市首付比例下限和利率下限。

明明认为，楼市一直成交不佳，一方面是因为疫情扰动，另一方面也与按揭利率依然偏高导致政策效果较弱有关。他表示，相比目前全国首套房贷款利率5.1%左右的平均水平，央行此次调整幅度较大，考虑到前期已有多地多维度进行因城施策，未来各地落实的积极性较高，对二手房交易将有较明显的正面作用。

但接下来差别化、市场化的调整仍将是主流。央行调查统计司原司长盛松成建议，接下来包括限售、限贷、限购以及按揭利率等地产需求端限制可以继续适当放松，但重点城市仍然需要谨慎。明明此前也表示，在“房住不炒”总基调下，地方因城施策将重点集中在三四线城市及部分二线城市，一线城市房价反应敏感且对稳地产作用有限，大幅放开的可能性较小。

比如，作为重点调控的一线城市之一，自去年7月起，上海地区首套房贷利率为LPR+35个基点，二套房贷利率则为LPR+105个基点，即在全国标准基础上分别再上浮15个基点和45个基点。“目前统一执行的最优利率是首套4.95%，二套5.65%，上海如何调整首套房最优利率、力度有多大，还需要再等等。”上海某股份制银行零售业务部人士对媒体表示。

北京目前房贷利率更高，首套普遍为5.15%（加点55个基点），二套为5.65%（加点105个基点）。深圳首套和二套房贷利率则分别为4.9%和5.2%左右。

记者还注意到，近期长沙发布的楼市新政对限购政策作出了“创新性突破”，即在此方案施行前已实现网签备案交房或已办理不动产登记的房屋，盘活供作租赁住房后不再纳入家庭住房套数计算。有业内人士认为，这在坚持房住不炒的同时具有明显“破冰效应”，是“租购并举”的可借鉴方案。此前有机构人士对记者表示，如果5月疫情得到有效缓解，加上各地因城施策逐渐传导，房地产领域的信贷数据有望在5～6月份触底反弹。