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降息!大家为何突然不愿买房了?

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文|凯风

2022年,房地产迎来了政策大转弯。

01

楼市,开始变相降息了。

日前,央行、银保监会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》,首套房商贷利率下限调整为不低于LPR基准利率(贷款市场报价利率)减20个基点,二套房按现行规定执行。


目前,楼市参考的5年期LPR基准利率为4.6%。这意味着,首套房贷利率最低可降到4.4%。

这一举动,之所以备受关注,在于其突破了两个底线。

一个是,打破了此前金融部门关于房贷利率不得低于LPR利率的规定,给托底房地产开了更大的口子。

另一个是,在基准利率已经连续几个月按兵不动,5年期LPR利率未做任何调整,而楼市却先行一步,赋予定向降息的空间。


虽然央行不是直接降息,只是赋予地方以降息的巨大空间,但背后背后的呵护之意可见一斑。

这与一年前对房地产喊打喊杀的局面可谓180度大转弯。

02

为什么会这样?

核心原因是,房地产市场跌入谷底,无论怎么刺激,大家突然都不买房了。

虽然去年初至今,各地刺激政策不断,从松绑限价限售,到放开限价限贷,但对于市场的作用微乎其微。

今年1-4月,百强房企销售额均值同比下降50.3%,百强房企拿地金额同样腰斩。

一季度房地产业GDP更是负增长,从刺激经济沦为拖累经济。

最新发布的金融数据,更是加剧了市场的担忧。

  • 根据央行发布的数据,4月份,M2同比增长10.5%,但人民币贷款同比少增8231亿元。

  • 其中住户贷款减少2170亿元,同比少增7453亿元。

  • 在住户贷款中,住房贷款减少605亿元,消费贷款减少1044亿元。


M2保持两位数增长,说明市场上并不缺钱。

然而,人民币贷款大幅减少,住户贷款更是同比负增长,无论是短期的消费贷款,还是中长期的房贷,双双出现罕见的收缩。

这是今年房贷第二次负增长了,也是历史上的第二次负增长。

上一次还是今年2月份。

这背后,一方面虽然松绑不断,但居民买房热情不复存在。

另一方面,许多人选择提前还房贷,“年轻人不愿给银行打工了”之类的说法多次登上热搜。

这种场景,用李迅雷的话来说,居民现在宁可把贷款还了,也不太愿意借贷。

这说明,从企业到居民,都不愿意加杠杆了,信用扩张遭遇了最大的阻碍。

03

为什么要托底房地产?

房地产之所以被重新摆上台面,还不乏稳经济和稳增长的需要。

2022年我国GDP增速目标为5.5%,然而在地缘冲突、经贸冲突以及疫情冲击之下,经济复苏面临着前所未有的巨大压力。

从基建到内需,从房地产到平台经济,再次被推向台前,承担起刺激经济的重任。

这其中,长春和深圳颇具代表性。

长春是一季度遭遇疫情,且率先开始静态管理的城市。

长春的封控管理持续了一个多月,对3月的影响只有20多天,但对一季度GDP的冲击,却高达12.5个百分点。(参阅《这是唯一GDP负增长的省会》)

  • 数据显示,2022年一季度,长春GDP为1334.83亿元,同比下降12.5%,三大产业增加值全部负增长。


在全国,像长春一样采取静态管理甚至封城的城市不在少数。

包括上海在内的多个经济强市都被席卷其中,这些地区恐怕在二季度会面临巨大的增长压力。

深圳则是疫情防控相对成功的城市。

72小时常态化核酸检测,已经成为全国大城市的标配,获得政策集中推广。(参阅《大城市要建“15分钟核酸采样圈”!这笔账有多惊人?》)

然而,深圳财政却出现了明显的下滑压力。

  • 深圳市财政局披露数据显示,今年1~4月深圳市一般公共预算收入实现1309.8亿元,下降12.6%。其中,4月份单月收入下滑约44%。


这背后固然不乏减税以及集中退税的影响,但连最大的财政“奶牛”都开始负增长,其他城市可想而知?

这种背景之下,如何稳经济、稳财政就显得至关重要。


04

政策大转弯,房地产为何仍旧未能逆转?

这一切的核心,还是预期。

当对疫情迟迟难以终结的预期,对经济未来增速放缓的预期,对各种黑天鹅事件的担忧,深入心底,自然就难以刺激需求扩张和信用扩张。

这种局面下,即使二线省会放开限购,即使连最热门的城市给了二孩家庭3套购房资格,即使各地都在想方设法降低房贷利率,但市场仍旧不为所动。

显然,在刺激政策之外,扭转当下的预期才是关键。

在短期预期之外,对经济和房地产市场的长期预期同样重要。

虽然这一轮因为经济压力而不得不松绑对房地产的限制,甚至连箭在弦上的房地产税试点也被迫推迟,整个政策对于房地产的宽松力度,刷新了2016年以来的新纪录。

然而,几乎所有人都担心,当短期的经济压力过去之后,未来会否再次将房地产软着陆作为政策选项,房地产税会不会再次加速推进?

更关键的是,当城镇化率开始逼近70%的高速增长上限,当全国人口大盘趋于见顶之际,当诸多城市的经济增长开始放缓之时……

未来房地产又靠什么支撑?

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