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大陆酝酿推出的房产税,看台湾是怎么征收?

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住房问题,一直是中国人的头等大事。住有所居,大庇天下寒士俱欢颜,始终是中国民众的要事。

大陆地区的房产税虽已经流传多年,但迟迟没有落地、没有全面铺开,其原因是复杂的,本文不做阐述,今天我们先看看台湾地区的房产税情况,做一借鉴。


台北市街景

台湾岛内针对房产征收的税费主要有5种,如果是房屋的持有者,需要每年缴纳房屋税(房产税)、地价税(土地税)。如果买卖房屋,需要缴纳契税(买方付)和土地增值税(卖方付)。卖方在交易后次年还要缴纳财产交易所得税。

除了上述5种税费外,2011年6月台湾又增加了奢侈税,即对短期内转卖的投机行为,分别课以1年内征收15%、2年内征收10%的税费。

此外,“囤屋税”正在推进中。

今天先讲房产税。

一,简史、税种

1943年台湾地区公布“房屋税条例”。1950年更名为“房捐条例”,1955年修正该条例。1960年台湾地区开始拟定新的“房屋税条例”,1967年4月发布,1968年1月1日施行,正式改“捐”为“税”。其后经历多次修正,现行“房屋税条例”已经先后修订10多次。

台湾地区的房产税虽然由“立法院”统一立法,但却是典型的“地方税”,收缴使用在各县市,每年5月征收。2022年因疫情可延期至6月底。房产税是各县市财税的重要来源。

二、定义、税额税率、征收方式

台湾房产税就是对「房屋所有人」所课征的财产税。而房屋除了一般认定的房子外,也包含固定于土地上的建筑物,例如顶楼加盖、车库、夹层屋等有供住宅、工作、营业使用之建筑改良物,即便是无照违章建筑,仍要交房产税。

应纳税额=房屋课税现值×税率。

「房屋课税现值」是政府依据“房屋税条例”第10条规定,由各县市找民意代表、建筑、营造等专业人员组成「不动产评价委员会」去核计房屋现值。目前固定每3年会重新评定一次,再对照「折旧率」递减它的评定价值,是房屋税及契税的计算依据。


房屋课税现值= 核定单价×面积×(1-折旧率× 折旧年数)×房屋街路等级调整率(路段率)。

基本上,坪数越大、屋龄越新、地段越优、楼层越高、建材越好,评定现值就会越高,具体数值可以向房屋所在地的税捐稽征机关查询。

目前,两岸的度量衡也没有统一。台湾的1坪≈大陆的3.3㎡,如果再算上人民币与新台币的汇率,大致上,台湾房价30万新台币/坪,相当于大陆房价2万人民币/㎡。


在税率方面,根据房屋实际使用情况。房子是不是自住,有没有营业用,都会影响到税率的高低。目前若自住的税率是1.2%、非自住1.5%-3.6%、非住家非营业用1.5%-2.5%、非住家营业用3%-5%。

不过想要享有1.2%自住优惠税率,还是得满足以下三个条件才能申请:1.房屋无出租使用。2.供本人、配偶或直系亲属实际居住。3.本人、配偶及未成年子女全台合计三户以内。

如果本人、配偶及未成年子女持有的自用房屋超过3户,且实际都是无出租、自用使用,那么以台北市为例,民众可以挑选3间房屋课税现值较高的作为1.2%自住税率计算,其余房屋则依据「非自住房屋」的税率去计算课税。


同时,民众若房屋使用有任何变更,要在当月15日前申请。比如说房子本来是营业用,后来变更改为自住家用,那么要在当月15日前申请变更,当月的税率就会变成住家用的课征;若是当月16日之后申请变更,则下个月才会改成新的税率。

台湾房产税是按月计量征收。

同时,在征收房产税方面,还有房贷利息抵扣、存款利息反冲等方面的因素。目前,台湾房贷利息最高抵扣额可达30万税,但是还要计算存款利息。

例如房贷利息共60万,存款利息10万,必须先60万-10万,算出房贷利息余额为50万,但因扣除额最高上限是30万,因此就会以30万作为扣除额申报,没有超过30万,则以实际金额申报。


台中市街景

三、全台规模及各县市情况

根据台湾“主计总处”2019年10月出版的“2018年家庭收支调查”,2018年台湾每户平均居住面积为149.4平方米,人均居住面积为49.02平方米,住宅自有率84.52%。与2000年相比,平均每户居住面积增长11.88%,人均居住面积增长32.77%。

根据台“内政部营建署”2019年的数据,全台湾自然人持有的住家用房屋逾810万户,其中有83.6万户属于空屋,整体空屋率升高到10.63%。

例如彰化县空屋多达4万8375户,占12.14%。县议员吴韦达指出,彰化县人口下滑,年轻人不敢生,彰化县4年房价涨4成。

2021年度,台湾地区的房产税,全台共916.18万件,总额834.54亿新台币,约190.27亿元人民币。


整体额度上,台湾2021年各类税收共2兆8450亿元新台币(约6483亿人民币),为历史新高,较预算数超征4034亿元新台币,年增4463亿元新台币,增长18.6%,增幅32年来最大。其中,营所税、证交税、营业税贡献度大。


例如增速最猛的证交税,台股去年日均成交值4613亿元新台币,创历史新高,证交税实征净额2753亿元新台币,年增金额1246亿,增长82.7%。

分税种看,2021年的关税、营所税、综所税、遗产税、证交税、期交税、营业税、房屋税、牌照税、契税10个税种均创历史新高。

以上是2021年台湾各类税收的简要情况,从中可以一窥房产税的地位、贡献。

而从房产税的分县市来看,台北市高居榜首,有160.99亿新台币(约36.7亿人民币),其次为新北市135.14亿,高雄市108.17亿。在台湾22个县市中,“六都”(台北新北高雄桃园台中台南6个主要城市)的房产税共656.31亿新台币,占全台总额的78.64%。

全台平均值看,每套平均缴纳9108元新台币。其中最高的为台北市的15235新台币,其后依次为高雄市9992元,桃园市9645元,台中市8532元,台南市8488元,新北市7715元。

房价所得比方面,即当地的房屋总均价÷家庭年收入。据台湾“内政部”公布的数据,2019年第三季度,台湾房价所得比8.47,其中台北市最高,为13.73。

台中市在去年第四季度高达10.88。2021年彰化县房价所得比9.05年,高雄市是8.52年、桃园市7.95年、新竹市7.78年。


例如台中市房价所得比的10.88,意味着一户家庭需要不吃不喝10.88年,才能买一套房。对于高房价顽疾,两岸青年感同身受。

去年闹得风风雨雨的王力宏李靓蕾离婚案,网友对其豪宅津津乐道。王力宏李靓离的在2017年购买的“吾疆”,是台北10大豪宅之一,阳台直面台湾第一高楼101大厦,距离仅2公里。


图自李靓蕾微博

2017年,王李以4亿新台币(按现在汇率,这套房子大约9000多万人民币,约11万/㎡)购入其中一层一户,拥有250坪(约825㎡)超大空间,还有6个车位。

这套房子,每年仅房产税,以1.2%计算,需缴纳110万人民币左右。

四、积极推进中的“囤屋税”

就是对拥有两户以上房屋的民众,课征较高的累进税率的房屋税。

目前,“囤屋税”在台湾各县市进度不一。台湾房价最高的台北市最先施行多年。高雄市、台中市、桃园市等地近期也通过了“囤屋税”。


例如,台中市囤房税法案于2022年4月21日经市议会三读修正通过,在全台3房以下并自住的,仍按1.2%征收。第4套房则为2.4%,第5套则为3.6%。今年7月起课征囤房税。

实施囤房税就是居住正义!台中市市长卢秀燕说,有些民众持有较多的房子,富有的人因房子多,当然要比别人缴更多的税,这才是居住正义。

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