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弃房断供现象暴增?详解两万亿级法拍房市场怎样构成

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今年以来,关于房贷断供潮以及法拍房“暴增上百倍”的消息不断见诸网端,实际情况如何?

“近年来法拍房数量确实在以较大幅度增长,但原因是多方面的,不应该夸大‘弃房断供’因素。”一位法拍房行业从业者对第一财经表示。

相关机构统计数据显示,2021年全年法拍房挂拍75.82万套,同比增长13.2%,但是住宅类挂拍量同比却减少了3.59%,商业类大幅增长46.5%,说明普通居民“弃房断供”并非法拍房数量增长主因。

此外,重庆、成都、郑州分列法拍房挂拍数量前三甲,增量显著;一亿元以上标的物的挂拍量年增51%,远超其他类型标的。但因为房地产市场总体走弱加上不少城市将法拍房纳入限购,法拍房参拍人数大降10%。

不动产法拍已是两万亿级市场

近期,不少消息引述阿里拍卖平台数据称法拍房数量激增,“近几年暴增上百倍”。

第一财经通过检索阿里拍卖平台数据发现,阿里拍卖网站的确显示了房产总标的物数量,而且该数字确实大幅上涨。

去年底,阿里拍卖网站上的房产总标的物累计数量就达到了300万套,今年3月份这个数字变成310万套,而截至目前,标的物数量已经达到325.5万套。其中,破产资产标的物为9.4万套、诉讼资产标的物为296万套、涉案资产标的为2841套。

不过,该数字反映的是该网站上所有交易房产类型的数量,法拍房只是其中之一。2021年6月之后,阿里拍卖便不再发布法拍房的月报或周报。2022年3月后,阿里拍卖平台上不再直接显示各地法拍房挂拍次数。

而且,阿里拍卖网站目前所显示的房产总标的物数量325.5万套,是一个历史累计数据,即包含所有已成交、已过期的房产,而且反映的是挂拍次数,即一套房子有被重复统计的可能性,所以这必然是一个远大于实际的数据。

那么法拍房的挂拍数量究竟有没有增长?答案是肯定的。

2012年11月20日,由杭州市萧山区人民法院处置执行的一套位于天汇园星云地小区的住宅抵押物,首次在网络司法拍卖平台阿里拍卖上成交,拉开了中国房地产网络司法拍卖的历史序幕。

从无到有,法拍房市场十年间已经成长为一个两万亿级的大市场——根据特殊资产行业培训与专业咨询机构“上海为睿资产管理有限公司”的数据,去年全年,全国法拍房总挂拍金额达到了2.35万亿元。

近年来,法拍房市场逐渐完善,总挂拍数量也一直在上升。

上海为睿资产和海豚选房数据研究院的《司法拍卖不动产行业白皮书》连续统计了2020年、2021年全国7大司法拍卖平台的法拍房挂牌数量。

数据显示,2020年全国法拍房共计挂拍66.92万套,同比增长9.7%;2021年全年法拍房挂拍75.82万套,同比增长13.2%。2021年全国法拍房挂拍量,比疫情前的2019年大约增长了15万套。瀚海数据研究院统计,2021年北京法拍房市场新增法拍房源6835套,环比2020年的5640套上涨21%。

总体来看,全国线上法拍房市场挂拍量每年都在以10%左右的幅度增长,但住宅类挂拍量增长幅度却不及整体。

一般来说,法拍房类型可以分为住宅类、商业类和工业综合类。根据《司法拍卖不动产行业白皮书》,2020年全国7大平台住宅类法拍房挂拍量为42.95万套,同比仅增长2.34%,而2021年这一数字竟然减少了3.59%。

由此可见,普通居民“弃房断供”实际上并不是法拍房数量增长的主要原因,商业类、工业类法拍房数量增长远超普通住宅类。

以2021年为例,全年商业类法拍房挂拍量达到33.07万套,同比增长了46.5%。

法拍房更多源于债务违约等因素

目前,最高人民法院认定的网络司法拍卖平台有7家,分别是:阿里拍卖、京东拍卖、人民诉讼网、中拍网、公拍网、工商银行融E购、北京产权交易所。

这其中,阿里拍卖的体量最大,是行业当之无愧的龙头,因而许多机构以阿里拍卖为数据源头来反映全国法拍房的增长情况。

但实际上,法拍房这个不断增长的市场也有“强者愈强”的马太效应,阿里拍卖平台的增长大大超越其他平台,并不能反映整体情况。

以2021年全年数据为例,阿里平台挂拍量为64.30万套,同比增长7.48%。但是京东拍卖、公拍网、工行融e购、人民资产诉讼网、中国拍卖协会网的挂拍量都是大幅下滑的,其中京东同比下跌18%,公拍网下跌77%,中国拍卖协会网下跌95%,人民资产诉讼网下跌41%。

因此,仅参考阿里平台数据的增长,会夸大全国法拍房挂拍增长率。

此外,线上司法平台法拍房数量增长,很大程度源于政策的推动。2017年起,《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》实施,首次明确网络司法拍卖应向社会全程、全面、全网络地公开。于是最近5年来,大量线下法拍房转到了线上,越是法院积极推动线上法拍的城市,所录得的法拍房数量越多。

数据显示,全国推动司法拍卖线上处置的法院逐年增多,截至2021年年底,已经达到3342家。

“法拍房不等于断供房,近年来由于部分城市房价走低,出现‘弃房断供’现象,这最后确实会让资产流入法拍,但断供房实际上所占法拍总体比例并不高。”上海一位法拍房咨询机构从业者对第一财经表示。

根据他所接触的案例,大部分法拍房来自于合同纠纷、违约导致抵押物被查封、业主涉刑事案件等,也有不少是近年来企业经营出现困难导致的,这也解释了为何商业类、工业类法拍房增长率远超住宅类。

记者发现,近期在南京和杭州都有不少大热红盘房源沦为法拍房,刚刚交付就遭遇房产被强制执行,法拍的原因包括业主牵涉民间借贷纠纷、虚拟货币诈骗、非法吸收公众存款等。

上述从业者对记者表示:“今年1-4月,以上海为例,也未出现法拍房数量激增的情况,我们所录得住宅类法拍房每月新上架150套上下,基本和去年持平,4月的成交率是50%左右,受疫情影响较大。”

《司法拍卖不动产行业白皮书》中则称,法拍房主要来自于债务违约,上拍数量多的城市多数都是经济活跃的一二线省会城市。

价格超亿元标的物数量大增

从地域来看,近年确实有部分区域的法拍房数量增长远超其他区域,比如川渝、郑州。

数据显示,重庆已经连续两年蝉联法拍房年度挂拍数量第一的城市,2020年挂拍量为2.65万套,2021年达到3.71万套,仅一年时间便增长了1万余套。

而第二名成都一年间增量为6000套,达到2.0万套。郑州法拍房数量显著上升,超越长沙成为第三名,2021年全年挂拍量达到1.45万套。

从标的物价格分类看,价格超过1亿元的标的物数量大增。2020年,超1亿元标的物共挂拍了1380套,这个数字到2021年达到2080套,涨幅达51%,远超总体增幅。

不过,2021年下半年起,房地产市场成交总体走弱,又有多城宣布将法拍房纳入限购,导致法拍房的成交显著变差。

数据显示,2021年全国法拍房总挂拍金额2.35万亿元,同比减少18%;其中住宅类挂拍金额7915亿元,减少了36.7%,住宅类成交金额1904亿元,减少2.6%。

参与法拍房交易的人次也少掉一成——2021年全年,法拍房参与报名竞拍人数为61.72万人次,同比减少10.5%。

2021年全国法拍房平均成交折价率(成交价/评估价)为0.85,流拍率达到80%,远远高于20%的成交率,这意味着法拍房处置效率仍有巨大提升空间。

不过,目前局部区域断供现象增多、法拍房数量上升的情况,其中蕴含的金融风险不容忽视。

根据房地产研究机构克而瑞的数据,截至去年末,我国房贷按揭余额超过38万亿,从2015年-2020年,居民杠杆率飙升,从40%增长至62%,居民杠杆率超过200%的城市达到20个。

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