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银行房贷利率降了,为什么我的却没降!

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来源:理财周刊

“央妈”都说房贷降了!

据央行在5月9日发布的2022年第一季度中国货币政策执行报告显示,3月份,贷款加权平均利率为4.65%,同比下降0.45个百分点。其中,一般贷款加权平均利率为4.98%,同比下降0.32个百分点;企业贷款加权平均利率为4.36%,同比下降0.27个百分点。

而实际上,贷款市场报价利率(LPR)也确实调整过一次。今年1月份,1年期和5年期以上LPR分别下行10个和5个基点至3.7%、4.6%。


第三方研究机构数据也反映了利率下降的趋势。贝壳研究院发布重点城市主流房贷利率数据表明,2022年4月贝壳研究院监测的103个重点城市主流首套房贷利率为5.17%,二套利率为5.45%,分别较去年年底回落47个、46个基点

同时,平均放款周期为29天,较去年年底缩短28天,放款速度明显加快。

部分城市房贷水平下降幅度极大。在最近半年以来,广州房贷利率经历了三次调整,大部分银行首套房贷利率执行的是5.2%-4.8%左右的利率标准;同时,这些银行的优质客户以及部分外资行最低已经降到了4.6%的基准线。

业内人士认为,房贷利率还存在进一步下降的可能。4月份最后一周全国金融机构新发生存款加权平均利率为2.37%,较前一周下降10个基点,叠加4月份全面降准0.25个百分点,有望推动5月份LPR报价下调

我的没降原因在哪里

很多人可能会心存疑惑,不断看到银行房贷利率下降的消息,为何自己的房贷却如同泥塑木雕的菩萨——纹丝不动呢?

房贷利率是怎么构成的?即最近一个月相应期限的LPR+加点值。根据现行相关规定,首套房贷利率下限为LPR基准利率,二套房不得低于LPR利率加60个基点。目前LPR利率为4.6%,因此首套房4.6%、二套房5.2%,就是目前房贷利率的政策底线。

而正是因为加点值的存在,实际房贷水平要比基准利率高。加点值部分主要与政策、个人征信、还款能力等有关。LPR虽然降幅很小,今年只降了0.05%,但由于银行加点值降了不少,导致新的房贷利率确实出现了一定程度降低。

以商业贷款100万、贷款30年(等额本息还款法)为例,根据测算,相对于去年底的房贷利率水平,目前房贷族月供可以少还290元。由此看来,今年上半年房贷利率的下调,确实让购房者获得了实实在在的优惠。

当然,目前享受到房贷利率下调优惠的是新增需求人群,即新近申请房贷的购房者。而对于存量房贷而言,因为还没到调整周期,所以房贷利率虽然降了,但这部分人群却暂时享受不到利率下降的好处

央行就此曾做出过相应规定:贷款期限在一年以上的,贷款利率于每年1月1日调整一次,在借款期限内,如未遇基准利率调整,则贷款利率不作调整。不过请放心,到了调整期会根据LPR的变动情况自动调整房贷利率。

当然,还有一点需要留意,就是由于2021年房贷额度紧张,导致部分购房者只能接受加点多的贷款,从长期来看,这是比较吃亏的,因为即便是后续房贷进一步调整,下套的只是基准利率(LPR),但加点部分却无法调整,因此享受到的优惠有限

仍然以上述案例来说明,在LPR下调5个基点的情况下,百万房贷月供仅减少30元。

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