银行房贷利率降了，为什么我的却没降！

来源：理财周刊

　　“央妈”都说房贷降了！

　　据央行在5月9日发布的2022年第一季度中国货币政策执行报告显示，3月份，贷款加权平均利率为4.65％，同比下降0.45个百分点。其中，一般贷款加权平均利率为4.98％，同比下降0.32个百分点；企业贷款加权平均利率为4.36％，同比下降0.27个百分点。

　　而实际上，贷款市场报价利率（LPR）也确实调整过一次。今年1月份，1年期和5年期以上LPR分别下行10个和5个基点至3.7％、4.6％。

　　第三方研究机构数据也反映了利率下降的趋势。贝壳研究院发布重点城市主流房贷利率数据表明，2022年4月贝壳研究院监测的103个重点城市主流首套房贷利率为5.17％，二套利率为5.45％，分别较去年年底回落47个、46个基点。

　　同时，平均放款周期为29天，较去年年底缩短28天，放款速度明显加快。

　　部分城市房贷水平下降幅度极大。在最近半年以来，广州房贷利率经历了三次调整，大部分银行首套房贷利率执行的是5.2％-4.8％左右的利率标准；同时，这些银行的优质客户以及部分外资行最低已经降到了4.6％的基准线。

　　业内人士认为，房贷利率还存在进一步下降的可能。4月份最后一周全国金融机构新发生存款加权平均利率为2.37％，较前一周下降10个基点，叠加4月份全面降准0.25个百分点，有望推动5月份LPR报价下调。

　　我的没降原因在哪里

　　很多人可能会心存疑惑，不断看到银行房贷利率下降的消息，为何自己的房贷却如同泥塑木雕的菩萨——纹丝不动呢？

　　房贷利率是怎么构成的？即最近一个月相应期限的LPR+加点值。根据现行相关规定，首套房贷利率下限为LPR基准利率，二套房不得低于LPR利率加60个基点。目前LPR利率为4.6％，因此首套房4.6％、二套房5.2％，就是目前房贷利率的政策底线。

　　而正是因为加点值的存在，实际房贷水平要比基准利率高。加点值部分主要与政策、个人征信、还款能力等有关。LPR虽然降幅很小，今年只降了0.05％，但由于银行加点值降了不少，导致新的房贷利率确实出现了一定程度降低。

　　以商业贷款100万、贷款30年（等额本息还款法）为例，根据测算，相对于去年底的房贷利率水平，目前房贷族月供可以少还290元。由此看来，今年上半年房贷利率的下调，确实让购房者获得了实实在在的优惠。

　　当然，目前享受到房贷利率下调优惠的是新增需求人群，即新近申请房贷的购房者。而对于存量房贷而言，因为还没到调整周期，所以房贷利率虽然降了，但这部分人群却暂时享受不到利率下降的好处。

　　央行就此曾做出过相应规定：贷款期限在一年以上的，贷款利率于每年1月1日调整一次，在借款期限内，如未遇基准利率调整，则贷款利率不作调整。不过请放心，到了调整期会根据LPR的变动情况自动调整房贷利率。

　　当然，还有一点需要留意，就是由于2021年房贷额度紧张，导致部分购房者只能接受加点多的贷款，从长期来看，这是比较吃亏的，因为即便是后续房贷进一步调整，下套的只是基准利率（LPR），但加点部分却无法调整，因此享受到的优惠有限。

　　仍然以上述案例来说明，在LPR下调5个基点的情况下，百万房贷月供仅减少30元。