房屋买卖合同纠纷中的疫情影响实务问答

董晶看法

tel:15262011822

民事 |商事 |公司 |金融 |财富管理

一、因疫情影响，购房人延迟支付房款是否可以免除违约责任？

答复：疫情防控措施一般不会影响金钱债务的履行，原则上购房人不能因疫情防控措施而免除迟延支付房款的违约责任。但如果购房人确有证据证明疫情防控措施对其支付房款构成实质障碍的，可以主张免责，比如因患新冠肺炎住院治疗或者被医学隔离且不具备支付条件导致确实无法按约付款的情形。需要注意的是，疫情影响发生前购房人已经存在迟延支付情况的，一般难以不可抗力为由主张免责。此外，购房人以不可抗力主张免责时，还应注意履行通知、及时减损以及提供证明的义务。

法律依据

《中华人民共和国民法典》

第一百八十条：因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。

第五百九十条：当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任。

《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第4款：疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，或者导致买受人不能按照约定的期限支付购房款，当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持。但是，当事人请求变更履行期限的，人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则进行变更。

《上海高院关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答之三（2022年版）》

解答四：疫情期间发生履行迟延等情形，当事人以不可抗力主张免责时应区分具体情况，考量疫情或者疫情防控措施对义务履行的具体影响，作出不同处理。基于不可抗力主张免责的一方应承担相应的举证责任。对于金钱给付义务，基于疫情或者疫情防控措施通常不会影响金钱债务的履行，一般不能以不可抗力主张减轻或免除责任。但涉及诸如因疫情防控滞留且不具备支付条件、因罹患新冠病情严重无法支付、因在线转账限额无法按时支付等特殊情况的，人民法院可结合具体情况，准确把握不可抗力作为免责事由的认定标准。

参考案例

(2021)沪0118民初6208号案件：购房人陈某某主张系因案外人欠付其担任法定代表人的新喜公司工程款，且受疫情影响，导致陈某某付款能力受限。对此，本院认为，新喜公司与陈某某系相互独立的民事主体，陈某某以案外人未向新喜公司履行债务而不履行付款义务无法律依据；而疫情的爆发导致陈某某付款能力受限，亦非陈某某不履行付款义务的理由。故本院对陈某某的抗辩不予采信。

(2020)沪0101民初15934号案件：购房人金某某等二人辩称系因疫情导致征收补偿款延迟发放，从而导致其未能按期付款一节，鉴于付款义务系属金钱支付义务，而买卖双方就房款支付可能因征收事宜导致延迟一节并未作出相关约定，故金某某等二人所称情节无法成为免于承担合同项下违约责任之理由，本院对金某某等二人该项抗辩理由依法不予采纳。至于金某某等二人辩称出卖人施某某于2020年8月31日后仍要求付款一节，鉴于此时金某某等二人付款行为尚不构成解约事由，如金某某等二人在后续宽限期限内可全面履行付款义务，则合同仍然可予履行完毕，故金某某等二人所称情节对于施某某按约行使合同解除权并无影响。至于金某某等二人已实际支付全部房款一节，鉴于金某某等二人付款行为系属单方面付款行为，且施某某在金某某等二人支付后续房款之前既已取得并实际行使合同解除权，故金某某等二人后续付款行为无法阻止施某某解约行为之法律效力。故黄浦法院判决：原告施某某与被告金某某、被告黄某某所签《上海市房地产买卖合同》予以解除；被告金某某、被告黄某某偿付原告施某某违约金人民币200,000元。

二、出卖人以疫情影响为由延期交房，是否可以免除违约责任？

答复：出卖人能否对延期交房主张免责，需要看疫情是否构成了影响以及影响的程度。

因为疫情封城，无法办理交房手续，出卖人可以就延期交房主张免除相应责任。待疫情或疫情防控措施影响结束，出卖人应该及时办理交房手续。因疫情不能交房的，应当及时通知对方，以减轻可能给购房人造成的损失。但需要特别注意的是，若交房义务的约定时限在疫情或者疫情防控措施发生前，根据法律规定，出卖人迟延履行后发生不可抗力的，不免除出卖人的违约责任。

法律依据

《中华人民共和国民法典》第五百九十条。

《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第4款。

《上海高院关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答之三（2022年版）》

解答四：疫情期间发生履行迟延等情形，当事人以不可抗力主张免责时应区分具体情况，考量疫情或者疫情防控措施对义务履行的具体影响，作出不同处理。基于不可抗力主张免责的一方应承担相应的举证责任。对于非金钱债务的履行，例如货物买卖合同的出卖人因疫情或者疫情防控措施原因迟延复工、被采取隔离措施、政府征用等导致无法正常履行交货义务，一般可以不可抗力为由主张免除或部分免除责任。

参考案例

(2020)沪01民终11307号案件：法院认为，首先，疫情并未影响出卖人正常占有使用房屋，在双方办理房屋交接手续之前一直由出卖人居住使用。其次，出卖人并无充分证据证明疫情影响其交房义务的履行。故对出卖人扣除3个月使用费的辩称，法院不予支持。

(2021)沪02民终11520号案件：法院认为开发商上诉主张应扣除新冠疫情爆发期间2020年1月24日至同年3月24日之间的违约金，对此，本院认为，依照合同履行情况、合同原定的交房期限及开发商至一审法院判决时尚未交房等事实，可知新冠疫情并非导致逾期交房的根本原因，其要求扣减相应期间的违约金，缺乏法律依据，本院难以支持。

(2020)沪02民终10867号案件：出卖人黄某与中介积极沟通，并找了相关部门也积极履行了合同义务，最后实际搬离日期距离银行贷款发放日期就十几天，且根据黄某方提供的小区物业管理通知，当时确实是因为疫情防控的客观原因导致不可能立即搬离，并无违约之故意，现购房人沈某据此要求黄某支付逾期交房违约金，一审法院不予支持。审理中，黄某自行考虑到确在收到房款后因客观原因没有立即搬离系争房屋，本着公平的原则，同意支付沈某相应的房屋占用费，并无不可，一审法院予以准许，具体金额由一审法院综合考虑本案实际情况后予以酌定。

三、因疫情影响无法按时办理房屋产权过户手续，房屋出卖人是否可以免除违约责任？

答复：无法按时办理房屋产权过户手续的原因有很多，能否免责需要结合与受疫情影响之间的因果关系加以判断。出卖人因疫情封城不办公或者患新冠肺炎住院治疗或者被医学隔离而行动受限等情形导致在合同约定期限内无法办理房屋产权过户手续的，房屋出卖人可以依法主张免除相应责任。待疫情或疫情防控措施影响结束，出卖人应该及时办理产权过户手续。因疫情不能过户的，应当及时通知对方，以减轻可能给购房人造成的损失。但需要特别注意的是，若办理房屋产权过户手续的约定时限在疫情或者疫情防控措施发生前，根据法律规定，出卖人迟延履行后发生不可抗力的，不免除出卖人的违约责任。

法律依据

《中华人民共和国民法典》第五百九十条。

《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第4款。

《上海高院关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答之三（2022年版）》解答四。

参考案例

(2020)沪02民终10628号案件：法院认为，因疫情导致双方无法按期过户，原属不可归责于双方当事人的事由，双方亦一致同意将过户时间延后；中介工作人员于2020年3月10日完成隔离后，办理过户手续的障碍已经消除，双方应秉承诚实信用原则，积极就过户时间进行协商，促成合同的顺利履行。

(2020)沪02民终10492号案件：因疫情防控导致当事人未能在宽限期限履行，购房人陈某、柏某行为尚不构成根本性违约，出卖人曹某行使合同解除权的条件不成就，不产生合同解除的效力。在预约到2020年4月2日过户时间的情况下曹某拒绝配合陈某、柏某进行过户，其行为属于根本违约，应当承担解除合同的违约责任。

四、购房人能否以疫情为由要求解除房屋买卖合同？

答复：购房人购买房屋的目的是为了居住或其他使用，疫情一般不会直接导致房屋灭失或在法律政策层面上不可被交易，并未造成其合同目的落空。在房屋买卖合同的目的仍可实现的情况下，购房人仅以疫情为由主张解除合同，难以达到解除效果。如果购房人确能证明继续履行合同将造成利益严重失衡的，购房人可以与房屋出卖人依据公平原则进行协商。

法律依据

《中华人民共和国民法典》第一百八十条。

第五百三十三条：合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。

第五百六十三条第（一）款：因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。

《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第4款。

五、买卖双方已签订《认购协议》且已支付定金，因疫情影响未按时签订《商品房买卖合同》，守约方能否解除《认购协议》并向对方主张定金责任？

答复：双方签订的约定将来一定期限内订立正式《商品房买卖合同》的房屋《认购协议》为预约合同。虽然新冠肺炎疫情在法律性质上属于不可抗力事件，但是通常不会直接导致当事人无法签订《商品房买卖合同》，在新冠肺炎疫情或疫情防控措施仅导致一方或双方无法按期签订《商品房买卖合同》的情况下，双方应另行约定签约时间。因为疫情影响，守约方无权直接依此向违约方主张定金责任。若守约方无合理理由拒绝另行约定签约时间而直接单方解除《认购协议》的，应承担相应定金责任。

法律依据

《中华人民共和国民法典》第五百九十条。

《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第4款。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

六、双方已签订《房屋买卖合同》，买受人可否主张受新冠肺炎疫情影响而要求减少房屋价款？

答复：购房需求作为生活根本需求，长远来看并不会因新冠肺炎疫情直接影响而受到抑制，疫情发生以来，全国房地产市场价格也并未出现明显下跌。因此，一般来说，买受人主张因新冠肺炎疫情影响需减少房屋价款缺乏合理依据。但若新冠肺炎疫情的发生确实使目标房屋出现了价值严重减损的情况，继续以原定价格交易对买受人明显不公平，买受人可通过援引情势变更主张减少房屋价款。

法律依据

《中华人民共和国民法典》

第五百三十三条：合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。

七、受疫情影响，如何查封开发商的资产？

答复：坚决禁止超标的查封。查封被执行人在建工程的，原则上应当允许其继续建设。查封被执行人在建商品房或现房的，在确保能够控制相应价款的前提下，可以监督其在指定期限内按照合理价格自行销售房屋。需要查封的不动产整体价值明显超出债权额的，应当对该不动产相应价值部分采取查封措施；相关部门以不动产登记在同一权利证书下为由提出不能办理分割查封的，人民法院在对不动产进行整体查封后，经被执行人申请，应当及时协调相关部门办理分割登记并解除对超标的部分的查封。切实防止违法执行或采取过度执行措施影响企业财产效用发挥和企业正常运营。

法律依据

《最高人民法院关于依法妥善办理涉新冠肺炎疫情执行案件若干问题的指导意见》【法发〔2020〕16号】第三条：准确把握查封措施的法律界限。坚决禁止超标的查封，严禁违法查封案外人财产，畅通财产查控的救济渠道，加大监督力度，切实防止违法执行或采取过度执行措施影响企业财产效用发挥和企业正常运营。……查封被执行人在建工程的，原则上应当允许其继续建设。查封被执行人在建商品房或现房的，在确保能够控制相应价款的前提下，可以监督其在指定期限内按照合理价格自行销售房屋。

《最高人民法院关于在执行工作中进一步强化善意文明执行理念的意见》【法发〔2019〕35号】第四条：强制执行被执行人的财产，以其价值足以清偿生效法律文书确定的债权额为限，坚决杜绝明显超标的查封。冻结被执行人银行账户内存款的，应当明确具体冻结数额，不得影响冻结之外资金的流转和账户的使用。需要查封的不动产整体价值明显超出债权额的，应当对该不动产相应价值部分采取查封措施；相关部门以不动产登记在同一权利证书下为由提出不能办理分割查封的，人民法院在对不动产进行整体查封后，经被执行人申请，应当及时协调相关部门办理分割登记并解除对超标的部分的查封。相关部门无正当理由拒不协助办理分割登记和查封的，依照民事诉讼法第一百一十四条采取相应的处罚措施。

《最高人民法院 住房和城乡建设部 中国人民银行 关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知》【法〔2022〕12号】

第一条：商品房预售资金监管是商品房预售制度的重要内容，是保障房地产项目建设、维护购房者权益的重要举措。人民法院冻结预售资金监管账户的，应当及时通知当地住房和城乡建设主管部门。

人民法院对预售资金监管账户采取保全、执行措施时要强化善意文明执行理念，坚持比例原则，切实避免因人民法院保全、执行预售资金监管账户内的款项导致施工单位工程进度款无法拨付到位，商品房项目建设停止，影响项目峻工交付，损害广大购房人合法权益。

除当事人申请执行因建设该商品房项目而产生的工程建设进度款、材料款、设备款等债权案件之外，在商品房项目完成房屋所有权首次登记前，对于预售资金监管账户中监管额度内的款项，人民法院不得采取扣划措施。

第二条：商品房预售资金监管账户被人民法院冻结后，房地产开发企业、商品房建设工程款债权人、材料款债权人、租赁设备款债权人等请求以预售资金监管账户资金支付工程建设进度款、材料款、设备款等项目建设所需资金，或者购房人因购房合同解除申请退还购房款，经项目所在地住房和城乡建设主管部门审核同意的，商业银行应当及时支付，并将付款情况及时向人民法院报告。

第三条：开设监管账户的商业银行接到人民法院冻结预售资金监管账户指令时，应当立即办理冻结手续。

商业银行对于不符合资金使用要求和审批手续的资金使用申请，不予办理支付、转账手续。商业银行违反法律规定或合同约定支付、转账的，依法承担相应责任。

来源 | 上海律协 作者 | 奚正辉、李鹏飞