原来多数建在这个位置？揭秘广州TOD：新风口下机遇与挑战

历经10多年探索，广州轨道交通TOD（以下简称“广州TOD”）综合开发成为了广州地铁的战略核心业务之一。

随着“轨道上的大湾区”加速推进，新风口下的广州TOD建设，广州地铁正在以6年拿15块地的“加速度”，成为轨道建设重要投融资手段之一。（戳：“广州TOD”系列观察稿①）

广州地铁在建的12个TOD项目，超过三分之二是在车站车辆段上盖！为何会选这个位置？未来五年，在新的轨道交通格局下，广州TOD发展将面临什么样的机遇与挑战？

TOD究竟是什么？

2020年12月，陈头岗停车场维修运转楼落成投入使用。杜庆柱摄

TOD究竟是啥？

可能有些人第一时间想到的是，它离地铁站很近。很多时候，在拿地企业看到广州地铁的名字，基本也可以确定，这块地的交通优势很强——地铁上盖，枢纽综合体项目。

TOD（Transit Oriented Development），即以公共交通为导向的城市开发，是指规划一个居民或者商业区时，以公共交通站点为核心而进行紧凑开发、混合土地利用及适宜步行的规划设计方式。

TOD模式将商业、住宅、办公、公共建筑等设置在步行可达的公共交通站点范围内，使居民和员工方便选用公共交通方式，以促进城市发展的良性循环。

简单理解，以车站为圆心，TOD模式建设交通、居住、商务、公服综合体。

广州地铁TOD发展理念：以“零换乘、一体化”多模式融合的交通核，整合城市轨道交通、城际轨道交通、完整街道、慢行系统、私家车以及道路系统，助力广州综合交通枢纽建设。图：广州地铁。

过去十余年，由广州地铁为主导的TOD本土化过程，经历了 “单站”TOD1.0模式、发展至 “站楼一体”TOD2.0模式，以及 “站城一体”TOD3.0模式演进的历程，并正进行“站城产人文一体”TOD4.0模式的研究与探索。

广州地铁沿线生活的TOD模式究竟是什么？《广州地铁TOD综合开发白皮书》展示了广州TOD的发展历程。

早在一号线规划中，广州地铁锚定缓解市中心交通问题、引导城市人口发展、优化产业布局、调节城市服务功能等重点目标，成功带动旧城改造、新区发展，线网沿线多个商圈逐步形成，实现轨道交通利用与片区发展有效循环，并将发挥轨道交通投资建设主体优势，推动轨道交通枢纽节点价值最大化，回馈城市发展与社区建设。

在刚刚结束的集中供地中，广州地铁表示，实施公共交通引导城市开发模式（TOD，Transit-oriented Development），坚持土地利用、轨道交通与市民生活“三位一体”协同发展。本轮获取土地计划建设成集公共交通、居住、商务、公共服务等多元功能业态的场站综合体，助力区域站、城、产、人、文融合发展，提升市民交通及生活体验。

这样加速建设

在经历过早期“单站式”一号线动漫新城的合作开发模式后，广州地铁TOD进入到站楼一体的模式，如八号线的万胜围地铁站上盖的万胜广场。不过这一阶段的TOD建设较为“青涩”。

于广州地铁而言，全面开启TOD模式项目的建设“蜜月期”，是在2017年以后。也就是在广州地铁持续拿地，短短六年间“爆发式”地进行了多达10个车辆段/停车场上盖综合开发的。包括汉溪长隆、陈头岗、官湖等项目在内为代表。

近几年广州地铁频繁拿地，TOD在建项目已达12个。

官方数据显示，截至2021年底，在建项目12个。其中:车辆段综合开发项目7个，站点/枢纽综合开发项目3个 ，站点周边地块综合开发项目2个 。总建筑面积702万平方米。

可见，有超过三分之二TOD项目是在车辆段/停车场上盖综合开发的。包括最近新开通的22号线首通段陈头岗站在内。

随着当前超大城市及大城市土地资源的日益稀缺，TOD开发中有一种特殊的土地属性用地——车辆段上盖开发。

2020年11月，湾区最快地铁时速180公里的“湾区蓝”和“活力橙”停放在陈头岗停车场日检库内。陈头岗站属车辆基地上盖综合开发的TOD，其配套的综合楼为一类高层民用建筑，建筑面积约2.6万平方米，高57.1米，其中地上十二层、地下一层，承担着未来公交首末站、地铁交通衔接空间、地铁维修运转楼等功能。1个广州地铁陈头岗停车场相当于25个400m足球场。

为何建在车辆基地上盖？

车辆基地上盖综合开发，指利用轨道交通车辆基地建盖板及周边白地进行综合开放的项目，是目前国内实现TOD综合开发的主要项目类型。目前上海、北京、深圳、杭州等多个城市均有车辆基地上盖综合开发项目。

一般来说，地铁列车在完成每天的工作之后也会“打卡下班”，然后按照要求到达相应的车辆基地“休息”和“定期检查”，一般情况下地铁列车在运行结束后都会运行至地铁线路停车场或车辆段。其中车辆段就像大型综合超市，物资总库，负责车辆大架修、定修。

车辆基地分为车辆段和停车场，车辆基地是保障地铁正常运营的后勤基地，没有车辆基地，地铁日常运营将得不到最佳保障。

1个广州地铁陈头岗停车场相当于25个400m足球场。车辆基地自身占地面积大，如果只用作为运营保障场所的单一功能，大量的城市土地资源就这样“搁置"略可惜。如何充分利用这一立体空间？现有的车辆基地上盖物业开发模式就应运而生了。

广州最快时速180公里的地铁22号线——陈头岗站，车站停车场上盖采取TOD模式开发，配套的综合楼为一类高层民用建筑，建筑面积约2.6万平方米，高57.1米，其中地上十二层（商业居住）、地下一层，承担着未来公交首末站、地铁交通衔接空间、地铁维修运转楼等功能。

近20年的探索

广州轨道交通TOD综合开发历经近20年探索，是广州地铁的战略核心业务之一。

自90年代起，广州学习香港地铁模式，探索地铁投融资模式创新以及沿线土地储备及综合开发。

早在广州地铁1号线筹备期，其功能定位已明确为解决广州城市中心区交通问题，引导中心城区人口向东、西方向的天河、芳村新城区疏散，与旧城改造相结合，达到调整城市功能的目的，与TOD理念不谋而合。

广州地铁实施TOD综合开发已突破“轨道+物业”投融资的单一作用，紧扣城市不同时期发展战略，发挥城市规划、交通规划与产业规划耦合协同，渐趋成熟，搭建以公共交通引导城市发展的规划体系。

据悉，广州是国内第一批出台政策制度的城市，铺平TOD综合开发的广州之路，为全国轨道交通TOD政策创新提供重要的实践参考。

机遇与挑战？

未来五年，广州地铁将持续推进“库存”的TOD以及“上新”更多的TOD项目。围绕“一张网、一张票、一串城”，打造“轨道上大湾区”的大背景下，广州地铁TOD产业面临着什么样的机遇与挑战。

随着“四网融合”的高质量推进，广州地铁通过重组铁投、珠三角城际和承接城际运营并获取运营资质，在国内率先实现“地铁、城际、有轨”全制式覆盖和大湾区全域覆盖的新发展格局。

随着粤港澳大湾区及广州都市圈建设发展，建设便捷顺畅的城市群一体化交通网成为“十四五”时期重要任务，TOD综合开发作为轨道交通建设的重要投融资手段之一，未来3至5年内TOD产业市场规模仍将保持高速增长。

广州地铁表示，未来TOD的机遇与挑战并存。首先，轨道交通“四网合一”要求TOD产品多元化发展。推进干线铁路、城际铁路、市域（郊）铁路、城市轨道交通融合发展，特别是广州地铁接管珠三角城际，广州地铁须整合场站及周边土地资源已覆盖地铁、珠三角城际等。

对于整体产业而言，除了现有地铁站点及车辆段上盖综合开发，铁路动车所上盖、城际铁路站点周边、市中心老铁路车站更新都将成为TOD综合开发的新机遇。

其次，政府鼓励社会资本参与基础设施建设，带来新的产业投资机遇。当前，轨道交通正处于高强度建设的重要机遇期，随之而来的是巨大的建设和资金压力。TOD综合开发作为轨道交通投融资重要手段，需要提高TOD综合开发可持续发展。

值得关注的是，TOD综合开发与房地产开发项目不同，涉及地铁保护、结构转换技术、减震降噪等多项技术创新。随着TOD模式在全国范围内普及应用，TOD综合开发整体规模呈爆发式增长，随之核心技术的落地转化应得到保障。

制图：何欣

采写：南都记者钟丽婷 实习生罗靖瑜