刺激政策每日新增 但成交并未赏脸

（图片来源：地产壹线）

楼市刺激政策，在这半个月里，达到了高光时刻。

5月9日，有媒体报道，苏州市进一步完善房地产政策：新房限制转让时间由3年调整为2年，二手房的限制转让时间由原来的3年调整为不再限制转让年限。同时，非限购区域房产不再计入家庭限购套数。

苏州市房地产市场和交易管理中心工作人员还表示，在购房以后，家庭若有新出生人口（二孩及以上），那么出售新房时也不受转让年限制约。

此外，非本市户籍居民家庭购房条件从原来的三年内累计缴纳24个月社保调整为连续缴纳6个月社保。

过去的一个月里，苏州市已经多次调整楼市政策。包括将二手房限售时间由5年缩减为3年；非本地户籍在苏州买房，社保由3年内连续缴满2年调整为累计满2年即可；此外还上调了公积金贷款额度：首次使用公积金贷款，个人额度由45万提高到60万，家庭额度由70万提高到90万。

而这次继续“不认房”加持，背后源自去化端的压力，不言而喻。

不仅苏州如此积极，4月至今，全国已有超60余城调整需求端政策，如降低首付比例、提高公积金贷款额度、放松取消“五限”、甚至送上了买房消费券；后有中央会议发声为需求端抓稳风向。

但当下，购房者的真心并没有那么容易被撬动。

精心促销 无奈看房多、买房少

经历了失色的小阳春，刚过去的五一小长假，开发商都卯足了劲、提前大半个月准备活动策划、促销推广、渠道上客。

有开发商在项目周围支起了白色天幕，蛋卷桌上摆上了精致的点心，一旁卡式炉和煤油灯闪动的光泽，直接把氛围感拉满。用这种当下最火爆的“家门口就能实现沉浸式露营”的体验，撩拨着购房者的心绪。

就连地方政府，都在帮忙创造条件。仅广州单城，五一前一周，预售证获批房源就暴涨达到3000套以上。

供应激增下，五一期间的广州、深圳，不少市中心的楼盘到访人数火爆，有广州中介透露，假期一天接了几百通咨询来电。

行业人士分析，由于假期前多地疫情形势严峻，不少人放弃出游、探亲，选择留在本地，带动了看房人数提升。

但看官多，买家少。事实上，五一期间成交量并不乐观，市场低温态势延续。

据中指研究院报告数据，2022年五一假期期间，重点监测城市中，多城楼市成交规模同比降幅较大，较去年假期下降52.3％。只有北京、青岛成交面积录得同比正增长。

图源：中指研究院

其中，受集中备案影响，北京成交面积涨了102%，但由于本地疫情蔓延，五一假期新房到访量、二手房带看量均不及预期。

而青岛方面，据卓易数据统计，五一小长假期间，青岛商品房成交1047套，同比上涨80.5％。

论究青岛成交反弹迅猛的原因，主要由于不少开发商打出了一手营销好牌，包括低价促销、特惠房源、来即送礼等，在一定程度上带动了市民看房和买房的热情。

更多城市还在等春来。

广东中原地产项目部总经理黄韬向地产壹线表示，对于今年的情况来说，广州五一的行情中规中矩，但相比小阳春有所好转。

疫情尚未退去的上海，五一假期仅成交74套房源,面积合计约8828平方米,同比锐减94%。

受疫情影响较大的长三角的宁波、苏州、南京等强一线、新二线城市，成交面积也同比下降超五成以上。

但针对此轮“冰点”，上海中原地产市场分析师卢文曦仍然对上海后市保持信心。“正是因为疫情，也会冒出许多新需求，比如置换到好的物业服务的小区，需要更大面积的户型等”，他说。

救市政策已由三四线向上传导

相比成交量的黯淡，政策面却是迎来了荣光。

自五一节前起，全国各地就都在为楼市“花式松绑”。

在广东江门，政府将向购房者发放总价值3700万元消费券，可用于家电、饮食等消费。

江苏无锡在4月25日出台了针对多孩家庭的购房福利，主要提高二、三孩家庭职工的公积金贷款额度。

还有包括郑州、南京、沈阳等省会二线城市，都动了真格，采取了放宽落户、公积金贷款额度增加或条件放宽、降低首付比例、降房贷利率等主流调控手段。

此外，一线都市圈的外围城市也开始有所举动，苏州二手房限售“5改3”、廊坊打响环京楼市解除限购第一枪、佛山住房满5年不再限购。

但一线城市仍在张望。一季度里，广州曾传出“重启接力贷”消息、深圳曾传出“二手房指导价将调”的消息，最后被证实，都是“烟雾弹”。

唯一的实锤，就是部分一线城市下调了银行房贷利率。

有分析认为，一线城市是楼市走向的风向标，不能操之过急，未来采取因城施策举措可能性较大。

在4月29日召开的中共中央政治局会议上，针对需求端的表述，就有了细微的调整，如此前提及的“因城施策”改为“支持各地从当地实际出发完善房地产政策”；“支持合理住房需求”，增加了更详细的表述：“支持刚性和改善性住房需求”。

这意味着，未来或许会有更针对群体、区域的利好政策，以释放需求。

在对资金最敏感的深圳，不少有换房需求的人群，已经蠢蠢欲动了。深圳贝壳研究院显示，今年五一假期深圳二手房实际成交量相比去年同期增长8%，换房改善需求陆续释放，市场筑底回暖态势开始显现。

业绩疲态加剧 房企销售回血压力重

回望今年前4月，楼市复苏步伐一直较缓，这也是这一轮自下而上释放住房需求决心的直接导火索。

根据58同城、安居客发布2022年《4月国民安居指数报告》，4月，全国找房热度较3月相比下跌14.4%，其中一线城市新房找房热度环比下跌18.3%，二线城市下跌14.1%。

价格方面，中指研究院显示，1-4月累计百城新建住宅价格上涨0.08%，涨幅较去年同期收窄0.91个百分点，累计涨幅为近五年同期最低点。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析，当下楼市的问题并不是政策不够宽松，“受疫情、经济增速下行、行业治理等因素影响，购房者收入和预期受冲击，部分中等收入群体购买力下降。”

对房企而言，销售是企业正常运营的先决条件，若市场不复苏，则企业不论是开发或者是投资、偿债，都会面临断链。

中指研究院统计数据显示，今年的1—4月，销售额千亿以上的房企仅有碧桂园、万科、保利3家，去年同期则有9家入围。TOP100房企销售额均值为212.2亿元，同比下降50.2%。

4月单月，百强房企仅实现销售操盘金额4284.7亿元，环比降低16.2%，降幅比3月进一步扩大。经历了成色不足的“金三银四”后，房企疲态加剧。

也有人在力挽狂澜。今年4月，恒大开始在西南、华南多地重启销售。五一前，市场流出一份恒大的营销计划，内容显示，黄金周期间公司继续加大营销力度，推出上千套现房、特价房。

5日晚间，恒大官方发文，在销售停滞几个月之后，终于在4月份录得环比增长，单月销售超30亿。

但从大的宏观面来看，目前政策在小步快跑纠偏，穆迪预计，未来几个月监管机构将对部分监管账户的要求进行微调，并为开发商使用监管账户的现金提供合理灵活性，以降低开发商的流动性压力。

但购房者预期信心丞待改善，房企处置存量债务仍要耗费心力。

楼市恢复元气，恐怕还需要些时间。