2.39亿！南宁预公告五象蟠龙27亩宅地，会有多抢手？

　　文/克而瑞广西区域 分析师

　　大家注意到没有，五象新区的供地节奏开始放缓了。

　　今年以来，南宁新增供应的9幅涉宅用地中，仅有2幅出自五象。

　　在土地市场“消停”了一阵的五象，近日又有新动作了：惜土如金的蟠龙板块，新货上架！

　　而这也是蟠龙近5年来供应的第2幅地块，且预计起始总价仅2.39亿元，关注度较高。

　　地块本身素质如何？哪些房企会出手？板块近年来供求价怎样？

　　01

　　约27亩地块新上架，目光聚焦蟠龙

　　这次蟠龙板块新地块上架，之所以关注度高。

　　在于，这是近5年来蟠龙板块土地第二次上新。

　　一个

　　上一次该板块土地出让要追溯到2020年11月，由敏捷集团以实际楼板价万元+每平方米拿下的GC2020-108地块，也就是今天的敏捷华宇锦绣江辰项目。

　　另一个在于，地块本身素质，位置虽不算上乘，但也是今年以来，政府拿出的较好地块，诚意不错。

　　我们先从《南宁市2022年第十批国有建设用地使用权公开出让预公告》看一下地块的基本指标：

　　地块宗号：450108100008GB00642

　　地块位置：良庆区平乐大道东侧、五象大道北侧

　　占地面积：约26.558亩

　　计容建面：约5.49万㎡

　　容积率：＞2.5且≤3.1

　　建筑高度：≤80米

　　预计出让价格（以出让公告为准）：总价23902.2万元，单价900万元/亩，楼板价4355元/㎡。

　　450108100008GB00642宗号地块-蓝线图编号

　　整体来看，该地块亮点很突出，但不足也较为明显。

　　地块亮点：地块处于蟠龙板块中心地段、周边多个小区已交付，生活配套相对成熟；地块体量小总价小，对企业资金实力要求一般。

　　地块不足：地块靠近立交，后期入住或面临嘈杂声大的影响；地块体量小社区相对也小，加上建筑高度要求，做高低配实现高溢价可能性较大。

　　这样一来楼体数量增多，建筑密度大增，让原本属于高层业主的公共活动空间缩小。

　　450108100008GB00642宗号地块-实景

　　近年来，随着蟠龙板块涉宅地块出让减少，而老盘逐渐卖完的情况出现，板块能上车的楼盘并不多，此次上架的新地块，对房企和购房者来说吸引力都较大。

　　这也让市场再次聚焦蟠龙板块。

　　450108100008GB00642宗号地块-实景

　　02

　　土地开发日渐饱和，房价上涨110%

　　过去几年，五象新区大部分地块一直“往外走”，像蟠龙这类核心地段的地块供应匮乏。

　　前面也已经提过，450108100008GB00642宗号地块是近5年来蟠龙板块的第二次土地供应。加上，板块内在售楼盘是卖一个少一个。

　　简言之，蟠龙板块土地开发日渐饱和，板块优势明显。

　　具体到新房端，克而瑞数据显示：2013年蟠龙板块商品住宅供求比为1.76，2022年1-4月供求比为0.75，供求比逐年缩小，供需关系发生改变：

　　供大于求转为供小于求。

　　在房价方面，2013年蟠龙板块商品住宅成交均价为7607元/㎡，2022年1-4月商品住宅均价为13577元/㎡，而这个价格受到了单位房邕熙华府集中网签影响，有所拉低，不能真实反映板块均价。

　　数据显示，2020年、2021年连续2年，蟠龙板块整体商品住宅均价都超16000元/㎡，以16000计算，蟠龙板块房价上涨了110%。

　　作为五象新区较早开发的板块之一，蟠龙板块北靠邕江、望青秀山，南临总部基地，处于青秀和五象交界处，板块位置优越，且自然景观资源突出。

　　蟠龙板块实景航拍

　　在交通方面，五象大桥、南宁大桥、地铁3/4号线加持，出行便捷。

　　在教育资源方面，板块内有南宁市龙堤路初级中学、南宁市五象小学、南宁市宋厢路小学、体强路小学、体强路中学等，教育资源丰富。

　　在生活配套方面，广西文化艺术中心、南宁市博物馆、滨江公园、万达茂等休闲、娱乐配套环绕四周。

　　另外，板块内多个小区已交付入住，底商配套较完善，可满足日常生活所需。

　　蟠龙板块自身附加值优势凸显，是房企和购房者都关注的一个市场。

　　450108100008GB00642宗号地块-周边示意

　　03

　　猜想下，蟠龙地块会不会引发抢地潮？

　　通过之前的地块基础指标分析，我们可以看到：

　　位于蟠龙板块的450108100008GB00642宗号地块位置不错，且地块面积不大、总价预估不高，对拿地企业的资金实力要求也不算高。

　　那么，市场对该地块是怎样的态度？又会有哪些房企出手拿地？

　　市场在变，拿地企业以及企业拿地策略也在变。

　　乍一看，不难发现该地块和此前广西万丰成交的凤岭南滨江GC2022-007地块相似点颇多：都位于城市中心地段、体量较小、起拍价较低。

　　通过回顾凤岭南滨江地块的土拍现场，吸引了保利、盛邦、天健、万丰、联发、中海、盛天、大华、广西凯誉汇等9家房企，其中“国家队”企业过半。

　　现场鏖战近一小时、竞价86轮才最终定锤。

　　凤岭南滨江GC2022-007地块土拍现场

　　那么，这次蟠龙新上架的450108100008GB00642宗号地块会不会出现此前凤岭南滨江地块那样的“抢地潮”呢？

　　“现金流”压力下，大部分房企在拿地这件事上，都会思虑再三。

　　虽然如此，但通过上次凤岭南滨江地块的出让，我们可以看到，面对自身地块素质较好的地块，除了“国家队”房企以外，一些稳健型民企也会出手拿地，尤其是对于一些手上余粮不多的企业而言。

　　毕竟土地始终是房企持续发展的命脉。

　　因此，蟠龙450108100008GB00642宗号地块抢地潮，还是可以值得期待一下。

　　能阅读到这里的，都是关注南宁土拍的铁粉

　　先收藏/转发本文，再继续阅读

　　▼近期南宁土拍经营性地块一览表，建议收藏▼

　　▼5.11挂牌出让▼

　　安吉58亩商住地块VR全景，建议收藏

　　文章来源：CRIC广西；相关涉及克而瑞发布的数据信息版权归克而瑞所有，未经许可，任何平台或个人不得用作商业用途；对于侵权者，克而瑞将保留追究其法律责任的权利。

　　本文仅为个人观点，不代表所在企业观点；