招来前世茂高管，中交地产代建业务能走出发展瓶颈吗？

记者｜牛钰

继去年底阳光城前副总裁徐爱国加盟后，中交地产再迎来一位职业经理人，这次是刚辞任世茂副总裁的刘辉。

刘辉此次加盟中交地产后，担任的是代建板块总经理，五一前刚到任。

界面新闻获悉，早在4月2日，中交内部就召开了干部大会，宣读了新的任命文件：刘辉任管理集团临时党委书记、总经理。

中交地产代建板块属于其二级子公司，全称为中交房地产管理集团有限公司（下称中交管理），前身为北京联合置业有限公司，2020年正式更名。

作为70后的刘辉在房地产行业已有多年工作经验，2005年以早期仕官生身份加入龙湖地产，一直做到龙湖北京公司运营总、长春公司总经理。2013年，刘辉加盟世茂集团任职环渤海区域总裁，后期合并东北区域之后任命为华北区域董事长，今年2月底从世茂离职。

如今他在中交地产所负责的代建业务，是近年来房企寻求由“重”转“轻”新发展模式的重要赛道之一，也是中交地产近年来充满野心却发展缓慢的新业务。

据了解，在刘辉的任命会议上，现任中交地产执行总裁徐爱国表示，“希望管理集团在代建业务领域为公司的整体经营贡献力量”，并对新的领导班子提出了诸多要求。

刘辉要面临的重任则是，在“高质量”的发展目标下，带领中交管理把代建板块做大规模，做优效益，打造公司的核心竞争力，在投资拓展、运营管理、产品打造、客户服务等方面进行升级，充分发挥中交集团在基础设施建设、港航疏浚，生态环保、新型产业等方面的优势，积极探索拓宽融资渠道，快速落地导入新项目资源。

同时，管理集团要注意风险的预警防控，切实防控资金风险和履约能力风险，保护公司的品牌和资信，进一步强化履约意识，进一步向专业化精细化转变。

房企的代建模式是由有开发需求的委托方（如政府、商业等主体）发起，由拥有开发能力和建设经验的受托方进行部分或全程参与融资、设计、开发、管理及服务，最终实现共同盈利的一种商业模式。

中交地产的代建业务始于2019年，彼时，现董事长李永前才从绿城中国执行总裁的岗位调回中交地产担任总裁，在绿城任职5年的时间内，其经历了绿城规模的迅速增长，也看到了代建这种轻资产、高毛利的业务对绿城业绩的贡献。

从数据上来看，在代建板块绿城管理（09979.HK）被分拆上市的前一年，也就是2019年，作为代建规模全国第一的房企，代建项目为绿城贡献了664亿元的合同销售额，占当年销售额的近三分之一。

相比传统的物业开发销售，代建业务毛利率更高，并且在新的行业周期下保持稳定，据绿城管理2021年报显示，期内，绿城管理毛利达到10.4亿元，较2020年上升20.2%，毛利率为46.4%。三个业务板块的毛利率分别为：商业代建为44.9%、政府代建为40.9%及其他服务为74.2%。

因此，李永前调回中交地产后不久，便开始进行一系列改革，他先提出了“5年步入千亿阵营”的目标，随后提出了“六个一工程”战略，即大力发展融资代建、城市更新、TOD、健康养老、物流地产、文旅文创等新业务。

然而，无论是地产主业还是轻资产转型，中交地产近几年发展均不太顺利。

数据显示，2021年，中交地产取得营业收入145.4亿元，同比增长18.2%，归母净利润2.36亿元，同比减少约32.2%，扣非后归母净利为-4.32亿元，2019年、2020年数值均在2亿以上，意味着最近3年来出现较大下滑。

在房地产销售业务方面，中交地产2021年（全口径）实现签约销售金额560亿元，较上年同期增长5.07%，毛利率下降3.53个百分点，至22.73%，维持在了行业平均水平，距离千亿还有实现近一倍销售额的征程。

此外，中交地产代建业务去年签约销售面积2.23万平方米，签约销售金额仅10.24亿元。2020年，其代建业务签约销售面积为1.87万平方米，签约销售金额8.38亿元，据此计算，销售面积及销售额的增速为19%及22%。

从规模上看，虽然中交地产有着央企品牌这一优势，但其在代建业务方面的拓展速度较为缓慢，仍有较大发展空间。

目前代建市场规模正在加速增长，据中国指数研究院发布的“中国房地产中长期发展动态模型”预计，我国代建市场规模行业占比将以年均21.3%的速度增长。到2025年，代建行业规模预计渗透率将达12.5%，较2021年4.8%的渗透率大幅增长。

今年以来，中交地产在代建方面的布局也在加快。今年3月底，其成立“中交代建全产业发展联盟”，由中交管理牵头，联合中交四航局、绿城设计、长城资本等18家中交兄弟单位及市场化资方，谋求整合内外部资源整合、协同发展、加强产业链联动、共同做好做大增量空间。

有了这个刚搭好的代建联盟平台，当下中交管理的总经理刘辉要做大、做优代建板块压力不小，能否凭借其多年经验，实现快速落地导入新项目资源，让代建业务给业绩不佳的中交地产带来新的增长点，仍面临挑战。