阳光城巧解表外债

文/乐居财经 杨宏彬

在盘活资产的过程中，阳光城一不小心实锤了“明股实债”，不过，也正是这笔交易，让阳光城化解了表外债。

5月6日晚间，阳光城(SZ:000671)发布公告称，拟将公司旗下的杭州高光置业有限公司（下称“高光置业”）100%股权转让予滨江集团，转让总对价预计不超过人民币57亿元。

根据公告，此次交易通过双方的全资子公司来进行，阳光城签署协议的子公司为阳光城集团浙江置业有限公司（下称“浙江阳光城”），滨江集团接手高光置业股权的子公司为司杭州缤慕企业管理有限公司（下称“缤慕公司”）。

这笔交易的微妙之处在于，卖方浙江阳光城并不是杭州高光置业的股东，后者由中融信托持股100%。公告称，中融信托持有高光置业债权 33.04 亿元，而享有高光置业100%权益的却是浙江阳光城。

高光置业的唯一股东中融信托只是“债主”，而零持股的阳光城持有其100%权益。

这一笔交易，阳光城把自己的明股实债摆到了台面上。

事实上，滨江集团在大概一周前就已经公告过这笔交易，同时也公告了其取得高光置业权益方法。先由浙江阳光城将高光置业100%股权及债权从中融信托收回，然后再转让予缤慕公司，其中的转让款由缤慕公司支付，支付价款相当于缤慕公司支付给浙江阳光城的收购价 款。支付完成后，高光置业的股东直接变更为缤慕公司。

换言之，本次交易的所得款项并没有流入阳光城的口袋，而是直接用于抵偿其与中融信托之间的债务。

一笔交易，两个“债主”

高光置业之所以能卖出57亿元的高价，是因为其全资子公司金华虹光置业有限公司（下称“金华虹光”）手握位于浙江省永康市经济开发区6宗地块，而这6幅地块是阳光城去年7月收购而来。

2021年7月21日，阳光城发布公告称，称其全资子公司杭州高光置业拟以61.45亿元收购永康市智信企业管理有限公司持有的金华虹光有限公司100%股权以及应收债权。

彼时公告显示，金华虹光旗下共持有位于浙江省永康市的六宗土地及一个已开发地块，6宗地块总面积35.23万平方米，计容建面85.64万平方米；已开发地块的约300套商品房住宅已经全部销售完毕，正式协议签署后，阳光城浙江置业将承接该地块的代建义务。

据了解，该系列地块为原浙江卓诚兆业投资开发有限公司(下称“卓诚公司”)所属的众泰小镇项目。由于卓诚公司已进入破产重整程序，以出售所属众泰小镇项目资产的方式进行重整。

买下6宗地块的半个月后， 2021年8月9日，高光置业股权发生变更，浙江阳光城退出持股，将100%股权转给了中融信托。

然而，阳光城出售高光置业，不止向中融信托抵偿33.04亿元债务。滨江集团发布的公告显示，缤慕公司还将代替高光置业向杭州滨祁企业管理有限公司（下称“滨祁企管”）清偿借款合计23.27亿元。而滨祁企管同样是滨江集团子公司。

也就是说，阳光城卖掉高光置业是同时向中融信托、滨江集团偿债。

阳光城卖项目抵债，或是迫不得已之举。5月5日，阳光城公告称，公司已到期未支付的债务(包含金融机构借款、合作方款项、公开市场相关产品等)本金合计金额301.91亿元，正与金融机构或其他合作方进行谈判。

据阳光城2021年年报，公司实现营业总收入425.26亿元，同比下降48.25%；归母净利润亏损69.52亿元，同比下降233.17%；扣非净利润亏损96.01亿元，同比下降284.96%。

而阳光城的重大亏损，与资产减值有着很大关系。截至2021年12月31日，阳光城对项目可变现净值进行减值测试后，计提存货跌价准备69.16亿元。

截至2021年末阳光城总土储可售建面3156万平方米，同比下降25.8%。

滨江捡漏

收购金华虹光时，阳光城花了61.45亿元，如今就算按最高价57亿元出售，合楼面单价不到七千元，而当地的新房均价早已超过2万，滨江集团算是捡了个大漏。滨江集团在收购公告中表示，将推进众泰小镇开发建设。

同样在房地产风云变化的2021年，滨江集团表现可圈可点。2021年实现销售额1691亿元，同比增长24%，对比1500亿元的目标，完成率达112.8%。期内实现营业收入379.76亿元，归母净利润30.27亿元，分别较上年同期增长32.80%和30.06%。

业绩稳健增长给了滨江十足的底气。除了援手阳光城之外，其在今年的杭州土拍上，也表现得十分凶猛。4月25日，杭州市开启2022年首批集中供地，滨江集团一上午豪掷171.2亿元斩获十幅地块，4月26日杭州土拍最终结果显示，滨江集团以总价184.35亿元，将11宗地块收入囊中，成为杭州2022年首批土拍收获最大的开发商。

事实上，滨江在去年就接手过有流动性压力的房企项目。2021年11月1日，滨江集团曾发布公告称，以6.38亿元分别收回滨泰投资50%股权以及杭州滨科49%股权。这两家公司分别对应杭政储出（2019）12号住宅地块及杭政储出（2020）35号商住地。据了解，这两家公司股权从融创手里回收而来，收回之后由滨江集团100%持有。

2021年全年，滨江新增土地储备项目38个，累计新增土地面积200.29万平方米，新增土储计容建筑面积469.4万平方米，土地款总额710亿元。