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上海、深圳楼市发生变化

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房价下跌不仅在三大城市演绎,就连上海深圳这些热点城市也会上演,足以表明我国的楼市正在发生着深刻的巨变,也更加说明国家的宏观调控初见成效。


无论是新房还是二手房,普遍下跌下跌已经成为一种时尚,风靡全国,即便是深圳上海这些超大城市也难逃厄运。

在深圳,九成的小区二手房下跌到两年前的价位,在上海,新房成交下跌一半,可谓是一夜回到解放前。


应该说深圳和上海楼市转向,最为根本的是银根收紧,而指导价则是紧箍咒,让开发商为之胆寒。

一方面,随着放款时间一再拖延,杠杆的力度逐渐减少,没有银行的支持,即便是想买房子也是难以遂心。与此同时,开发商急于套现,只能打价格优惠的招牌,楼市开始朝着买方市场转换。


在二手房环节,深圳率先推出政府的二手房指导价。一般来说二手房指导价以业主挂牌的七折起,这样类似于腰斩的价位对于提高首付降低杠杆的作用是显而易见的。因为即便是业主依旧按原先的价位成交,银行还是按七成的比例发放贷款,这就叫很多的购房者望而却步。


上海在二手房方面也有新招,那就是核验二手房价格,这其实就是一种变现指导价。尤其是首付原来是三成半,现在是六成,这就直接把一大部分刚需挡在门外。至于二套房的首付直接上升到九成,彻底消除了炒房客的介入。


只不过应该指出的是,上海深圳这样的情况尽管很个案,但是指望这里的房价一泻千里,恐怕只是一厢情愿。

这首先表现在,上海深圳眼下的楼市,是由于来自政府的打压,而非是楼市本身运作的结果,因而就具有外来干预,并不是真实的价值规律在自我调节。其次在需求上,上海深圳这些城市的刚需购买力还是非常旺盛的,因此对房价的下跌也不会有太大的期望。


值得指出的是,随着房贷的逐渐放松,深圳的新房成交量立马上升,这就反映出旺盛的购买力并不会因为宏观调控而有所下降。这一方面是因为刚需尚有资金余力,另一方面反映出供求两旺的市场内应力。


换句话说,正是银根收紧和指导价的框架抑制了原本旺盛的需求,并不能掩盖楼市的真实面目。这一点从一手房的市场释放的能量就可以看出,比如上海十月份新房上升三成半,深圳的新房市场上升四成多。

可以预见,随着利率下调,放款节奏加快,二手房成交量将会逐步回转,这在上海深圳等地都可以看到。


这也就意味着,深圳上海的楼市成交量已经探底,随着银行年底相关房款政策逐渐回归,这两个城市的楼市将会迎来新的艳阳天。但是,房价不会随着增长量得以放飞,因为毕竟宏观调控还在进行时。

#年终看房大作战#

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