网易首页 > 网易号 > 正文 申请入驻

剖析地产融资乱象之源

0
分享至



地产融资,很长时间以来是融资增长的主力,但同时也是问题融资的重灾区,乱象叠出,成为人人喊打的过街老鼠。

为什么会存在这样矛盾的角色?

在当下地产喧嚣逐渐褪去之时,静下心来复盘过往,试图通过一个稳定三角转化为不可能三角的模型,来解答这一疑惑。


第一角:融资不得缴纳地价

这是地产融资监管的鼻祖文件《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(银发[2003]年121号)定下的基调。

这份鼻祖文件本身有很多可以细致分析的地方,它奠定了整个地产债权融资的监管框架,咱们以后再聊。

说回这一角,土地是建房子最重要的原材料。如果要求卖馒头的人不允许借钱买面粉,乍一看感觉有些不能理解。

那为什么会做出这样的“奇葩”规定?

回看文件出台的前10年,海南房地产泡沫危机,经过杠杆炒地皮的助推,最后留下一地烂尾楼和一堆不良贷款,并诞生了新中国首家破产银行--海南发展银行。

有如此惨痛的教训,限制融资拿地自然也在情理之中。

第二角:融资必须用于项目建设

用途监管是金融机构控制信用风险的核心抓手。

举个例,银行借钱给你本来是用于建房子,然后用卖房子的钱来还款。结果你将钱挪去炒股还亏掉了。这边房子没建没卖,那边炒股又亏掉了,拿什么来还钱呢?

所以为了防止资金挪用,银行设计了一整套完整的监管流程:

  • 审批额度时,根据开发建设投资额框定贷款额度

  • 提款时,根据监理报告确定需支付的合理金额

  • 提款后,资金要由银行受托支付至供应商

  • 贷款存续期间,再时不时检查下你的资金流水


回到地产来看,建房子所需的钱无非两个用途,买地和建设开发。既然融资资金不能缴纳地价,那就必须限定资金只能用于建设支出。

第三角:在贷款结清前,借款人不得抽回资金

这一角也是为了保证融资安全。

再举个例,一个项目需要投入10亿,开发商投入3亿,银行投入7亿。原计划项目能赚2亿,总共收回12亿。

哪知道市场不好,房子打折出售还赶上了原材料上涨,结果亏了2亿,总共只收回8亿。

这8亿怎么分配呢?

正常情况下,银行优先收回7亿贷款,开发商再收回剩下的1亿,开发商承担2亿亏损,为银行贷款做了安全垫。

但如果开发商在贷款结清前偷偷摸摸拿走了2亿,那银行只能收回6亿,亏损1亿。

所以这一角的目的是让开发商投入的资金为银行贷款做好安全垫,以应对市场风险带来的项目利润波动。


上述三角,第一个是地产行业特有的规定,后两者是融资业务的普遍性要求。

这三角组合在一起,看似非常合理且稳定。但当稳定三角遇上地产预售制度+开发商快周转模式后,挑战出现了。

设想你融了一笔钱,按照要求没有缴纳地价,本本分分支付了工程款。因为你建得快,很快达到了预售条件,这时预售回款了一大笔钱。请问你拿着钱干啥呢?

  • 抽走去拿下一块地?不符合“在贷款结清前,借款人不得抽回资金”的要求;

  • 继续支付工程款?融资资金已经支付过了。再说开发商居于产业链的强势地位,供应商都是垫资干活,我干啥要付这么多钱;

  • 留在账上买理财?存贷双高。再说理财收益也抵不过贷款利息;

  • 还贷款?辛辛苦苦折腾了三个月放下来的贷款,用了没两个月就还掉,还做啥贷款呢?


所以我们看到如果严格遵守稳定三角规定,那结果就是开发商和金融机构都没有动力再去推进地产融资。

这个结果的出现,本质是因为预售制度已经为地产商加了一层杠杆,稳定三角限制地产商进一步融资加杠杆,限制住了两个杠杆共存。

从保证行业健康发展的角度看,稳定三角控制住了风险,这是有利的。但势必带来的负面影响是行业规模无法快速增长。

在做大蛋糕和防风险之间该如何取舍?

回看10年或15年前,我们选择了前者,当然这不仅仅是地产与金融行业的选择,更是整个国民经济的选择。

于是乎,面对有着强烈做大规模冲动的开发商和金融机构,稳定三角势必将被突破成不可能三角。


第一角的打破:明股实债、收益权转让、优先股,通过种种眼花缭乱的结构化融资,个人资金、理财资金、银行同业资金直接或间接流入了土地市场。

第二角的打破:资金受托支付至总包形式上满足了用途监管要求,但总包再悄咪咪将资金退回开发商自由使用。

第三角的打破:开发商预售回款自行抽走,或压根就没进监管账户。银行经营单位由于内部亚历山大的考核任务,往往睁一只眼闭一只眼。

于是乎,稳定三角承担的防止杠杆炒地推高地价、防止资金挪用、保证融资安全垫的防范作用逐渐失去。

在《 》一文里曾总结过,在这种情况下,由于预售和融资双重杠杆加持,地产企业陷入了流动性极度充裕---盲目投资---无效投资导致出现资金缺口---不断拿地以保证借新还旧的脆弱循环模式中,埋下了危机的种子,最终在政策调控下演变为全行业的危机。


稳定三角限制了地产融资,稳定住了行业风险,但行业要快速做大就必须发展融资,进而必须打破稳定三角。

所以地产融资从一出生就带有原罪,它的发展势必游离于合规政策之外,乱象叠出的悲剧从一出生就已注定

我们的监管承担着双重角色,既要防范风险,又要为经济发展目标兜住货币政策底,所以默许了这种矛盾的存在。

当需要地产刺激经济时,地产融资是小甜甜;不需要时,一检查都是问题,转眼就成了牛夫人。

不知道现下这个牛夫人是否还有变回小甜甜的未来。

-END-

点个在看支持一下❤️

特别声明:以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布,本平台仅提供信息存储服务。

Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.

相关推荐
热点推荐
隐形的员工?人事经理把亲友账户加入工资单,“卡bug”敛财60万,还随意给老公“涨工资”

隐形的员工?人事经理把亲友账户加入工资单,“卡bug”敛财60万,还随意给老公“涨工资”

新民晚报
2022-08-09 16:07:33
佩洛西窜台第六天,那个曾大喊“滚回去”的台湾黑帮大佬是谁?

佩洛西窜台第六天,那个曾大喊“滚回去”的台湾黑帮大佬是谁?

华人星光
2022-08-08 17:18:09
1938年,日本上矢岛女子义勇队合影,作为间谍靠出卖色相换取情报

1938年,日本上矢岛女子义勇队合影,作为间谍靠出卖色相换取情报

灿灿的糕点
2022-08-09 19:50:24
不能超过1012元!印度拟限制中国国产手机价格,外交部回应

不能超过1012元!印度拟限制中国国产手机价格,外交部回应

和讯网
2022-08-09 18:30:36
刘嘉玲怀孕了?全家拜佛肚子抢镜,曾开玩笑说要代孕?

刘嘉玲怀孕了?全家拜佛肚子抢镜,曾开玩笑说要代孕?

综艺贴士站
2022-08-08 17:13:11
假球“元凶”找到了!前国脚:足协权利不够,中国足球一直不干净

假球“元凶”找到了!前国脚:足协权利不够,中国足球一直不干净

罗掌柜体育
2022-08-09 14:12:39
中国不再让步!百亿违约金若没有按期到账,将会采取强制措施

中国不再让步!百亿违约金若没有按期到账,将会采取强制措施

泰小芒
2022-08-07 03:15:36
为什么有人一天到晚想“行事”?可能与3个原因有关

为什么有人一天到晚想“行事”?可能与3个原因有关

医师行天下
2022-08-09 09:32:24
上赛季球衣销量前十:拜仁、曼联、皇马前三,巴萨第6巴黎第9

上赛季球衣销量前十:拜仁、曼联、皇马前三,巴萨第6巴黎第9

直播吧
2022-08-09 15:09:04
上午10点!国乒教练组重磅升级,孔令辉或回归驰援,刘国梁安心了

上午10点!国乒教练组重磅升级,孔令辉或回归驰援,刘国梁安心了

大胡子体育吧
2022-08-09 19:58:21
王思聪三亚骑马画面曝光,含胸驼背头发凌乱,身边还有美女陪伴

王思聪三亚骑马画面曝光,含胸驼背头发凌乱,身边还有美女陪伴

巫小娱
2022-08-09 13:29:27
日本自卫队前司令推演台海冲突:中国须考量美日,要先摧毁九州岛

日本自卫队前司令推演台海冲突:中国须考量美日,要先摧毁九州岛

南国军情
2022-08-09 19:32:00
2001年儿子被杀,父亲卖别墅追凶17年,见到凶手后崩溃:凭什么?

2001年儿子被杀,父亲卖别墅追凶17年,见到凶手后崩溃:凭什么?

爱吃辣的90后
2022-08-09 02:28:07
职业运动员的恐怖,你一无所知

职业运动员的恐怖,你一无所知

体育资讯大锅烩
2022-08-09 00:36:39
2022高龄津贴有“调整”!60岁以上老人有福气了,你家人在其中吗

2022高龄津贴有“调整”!60岁以上老人有福气了,你家人在其中吗

爱吃外卖的闪电
2022-08-09 21:15:57
中国国务委员兼外长王毅在青岛与到访的韩外交部长官朴振举行会谈

中国国务委员兼外长王毅在青岛与到访的韩外交部长官朴振举行会谈

笪志刚
2022-08-09 22:19:02
印度再次不讲“武德”

印度再次不讲“武德”

钛媒体APP
2022-08-09 10:21:16
70、80、90后消费观区别,莫名戳中内心…

70、80、90后消费观区别,莫名戳中内心…

全清
2022-08-09 15:21:01
袖珍网红小邱:三年从1米4长到1米75,身价过亿,500万迎娶白富美

袖珍网红小邱:三年从1米4长到1米75,身价过亿,500万迎娶白富美

萌宠聊娱乐
2022-08-09 11:23:33
主动放弃520亿美元补贴?美芯片巨头拒绝撤离中国!

主动放弃520亿美元补贴?美芯片巨头拒绝撤离中国!

智能改变世界
2022-08-09 20:20:48
2022-08-10 01:02:44
图解金融
图解金融
图解金融,你的金融视界
3627文章数 25346关注度
往期回顾 全部

房产要闻

1000万预算,在广州市区买什么豪宅!

头条要闻

台军演练搬出"反登陆"重要装备 防务部门"否认三连"

头条要闻

台军演练搬出"反登陆"重要装备 防务部门"否认三连"

体育要闻

泰晤士报:热刺2000万镑报价先租后买扎尼奥洛,被罗马拒绝

娱乐要闻

赵丽颖片场喝奶茶 鼓腮帮可爱似松鼠

财经要闻

科技要闻

孙正义亏掉1500亿:当初投贵了

汽车要闻

极氪009外观首发 "光之泉"前脸比大劳的亮多了

态度原创

健康
教育
游戏
时尚
家居

警惕“夺命”蜱虫!

教育要闻

由剑南春赞助,2022年网易教育高考特别报道

“假赛哥”京一发长文道歉

为什么会生活的人都喜欢穿棉麻?

家居要闻

像宫廷画般的私宅设计 拿1㎡墙面当10㎡用

进入关怀模式