2022年房价跌破万元大关，这4大关键因素是诱因，房价想不跌都难

根据国家统计局公布的销售金额和销售面积计算，2021年全国商品房均价为10139元/平方米，突破了万元大关，但楼市好景不长。2022年第一季度，全国商品房销售面积31046万平方米，同比下降13.8%；商品房销售额29655亿元，下降22.7%；销售额除以销售面积便是一季度的全国商品房平均销售均价，计算结果为9552元/平方米，比2020年的房屋均价还低，基本上已经回到了2019年的水平。为何房价会忽然之间跌回3年前？这4大关键因素是诱因，房价想不下跌都很难：

第一，房价收入比严重失衡

上海易居房地产研究院副院长杨红旭，测算出了2021年我国房价收入比为9.1，一般而言，发达国家房价收入比超过6就可以视为泡沫区。而根据我国的实际情况，易居地产研究院普遍认为，全国房价收入比保持在7.0-7.5内属于合理区间，低于7.0属于偏低区间，高于7.5属于偏高区间。

不管是对比国外还是国内数据，我国房价收入比已经严重失衡，房价超过了大多数普通刚需家庭的购买能力。靠房地产起家的李嘉诚曾直言：“如果地产价格太高，到老百姓买不起的时候经营就有风险了，我不会冒险去赚最后一个铜板”。如今李嘉诚的预言已经兑现，刚需没有经济能力为开发商和炒房客接盘，持房者只能降价迎合刚需的购买力。

第二，房地产信贷政策收紧

房企的资金主要来自以下2个方面，一是融资资金，二是项目回款。一直以来，融资是房企的续命首选，但2021年，三道红线融资监管新规和房地产贷款集中管理的制度双双上线，房企的融资和贷款上限被锁死，失去外部资金输血后，只能增强自身造血能力达到自救的目的。

如今楼市需求日渐萎靡，房源逐渐进入供过于求阶段，住宅销售市场竞争激烈，就房源本身来说，没有十全十美的房子，任何楼盘的房子都是优劣并存的，开发商想要短期内在众多楼盘中突出重围，只能通过限时降价吸引购房者的目光。

第三，新房降价挤压二手房

开发商们争相降价促销，导致同一板块内，新房和二手房的价格形成明显倒挂，甚至有的二手房的价格比新房的单价高出3000元左右，买一套100平的房子，购房者要多出30万元的购房款，二手房还有一些额外的费用，比如个税、增值税、中介费、评估费和贷款服务费等等，二手房本身还是别人居住过得房子，花畸高的价格买一套旧房子，绝大多数购房者都不买账，二手房销售量腰斩，投机炒房者只能紧随开发商脚步降价，如果继续死扛不降就有可能失去市场份额。

第四，炒房客撤离需求锐减

截止2018年，以投资为目的的购房需求已经超过一半儿，如今随着政策、人口红利的消失，以及房地产税的扩围，房价上涨动力越来越弱，房产流通性越来越差，无利可图的炒房客放弃囤房，并开始逐渐清空名下的房产，炒房客的撤离导致楼市供需关系发生逆转，楼市逐渐由供不应求过渡到了供过于求，进入买方市场后，开发商之间竞争激烈，只能通过提高商品质量和降价的方式提高自己的市场竞争力。