郑州楼市：再说一次！买房买的是价值，不是买便宜

我是郑叔，拥有多年郑州房产研究和投资经验，长期持续关注郑州地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下郑州购房答疑内容，来自微信公众号“郑叔说房”的粉丝精选提问：

提问：郑叔，你好，已婚，目前居住远离主城区，的确上班通勤方面不方便，现在想要重新购置一套，倾向于地铁盘，请问购置该类产品有哪些要注意的地方吗？

郑叔：你好，有关地铁盘实际对在建区域有很高的要求，包括地方财政收入标准、地区生产总值及城区人口数量等，当前郑州的地铁修建模式是主城区+郊区模式，在地铁运营地段全国数据排名中位列北方第四，因而就个人房产投资而言应当倾向于选择地铁盘。但要注意以下几点：一是地铁的通车时间、地铁口站点是否确定、项目漏洞距离地铁口的实际距离有多远、该条地铁覆盖了哪些区域、地铁可与其他哪些地铁进行换乘以及所看重的楼盘对于地铁的需求程度究竟有多大，以上建议自己实地考察而不是一昧听信物业吹嘘介绍。

提问：郑叔，你好，我想今年或者明年在郑州买房投资，想问在五年后会不会亏？

郑叔：你好，近几年，国家一直在调控楼市，从“房住不炒”，到“遏制房价上涨”，再到“不拿房地产刺激经济”，国家对房地产的管控越来越严，因此很多人认为房地产大势已去，未来房价将会走上下坡路。那么今明两年买房，5年后到底会赚还是亏？党媒经济日报发文称，“未来经济发展不再走房地产拉动的固有路径”。也就是说：未来短期内国家不会允许房价有大幅度波动，所以我认为，一方面，人口、经济、金融以及住房总量都决定了，未来5年房价不存在大涨，买房很难再“躺赚”。

提问：郑叔，你好，已婚有房，再购置房产的话算是改善也属于投资，但是当前政策不知道该如何进行置业，家中还有一个孩子也想给他买一套自住使用，请问应当不同角度如何考虑呢？

郑叔：你好，对于刚需自住者而言，明确个人需求如区域限制、户型及面积倾向、学区及商业配套等来缩小范围，也要注意预算的多少来选择产品；对于改善人群而言，郑州总体属于改善盘断层现状，加上新房限购及二手房的差额税进一步加剧了改善人群的购房难；对于投资人群而言，如果是二手房要考虑的差额税的征收，如果是新房就业盯紧周边工序，包括潜在在售项目和未来规划落地情况，最后除非是有专业知识，否则不要轻易选择公寓、商铺、写字楼等。以上是针对当前政策对三类人群提出的建议。

提问：郑叔，你好，大学毕业两年，首付预算60万左右，想以自住为目的购房，对于房地产不是很了解，请问在购房上应当关注哪些问题吗？

郑叔：你好，年轻人是否以及如何在郑州购房，首先要考虑机会成本，如果是偏自住要关注时机，如果是偏投资要关注收益性，当前市场除非房价有明显下降趋势，否则还是要及早上车，一是优质资产早晚会涨，二是早买早享受，毕竟房产相对于其他资产而言更加稳健；其次要关注产品的流动性，以备今后转手等使用；第三对于房价，一是关注产品自身价格，影响因素包括通胀和供需，二是关于产品价值，质量越高的产品自然价格也会上涨越快，最后基于当前行情，可断定近期房地产仍处于涨势，建议及早入手。

提问：郑叔，你好，郑州各区的二手房行情是什么样子的，哪个区域的房子最好买，哪个区的不好买？想买一套二手房用作投资，可以给些建议吗？

郑叔：你好，从郑州二手房的成交量来看，金水区的成交量最高，经开区的最低，二七区的新房与二手房价差最小，郑东新区的均价最贵。接下来会从房价，需求量和供应量这三个方面对郑州楼市进行分析。首先，金水区的二手房供应量很大，需求量也很高，新房与二手房价差大，二手房价格成交量高，因此金水区的二手房很有发展潜力。第二，二七区的供应量大，需求量也很高，新房与二手房价差不是很大，因此不建议投资。第三，经开区的供应量最少，需求量也低，二手房房价适中，因此经开区还是多关注其新房。总之，建议二手房购买者选择更为保险的区域，比如说金水区，但是最好不要买房龄超过20年的老破小。