2021年，国家“十四五”规划进一步强调了生物产业在全国战略性新兴产业的地位。去年底，上海市出台生物医药产业发展“十四五”规划，加快打造具有全球影响力生物医药产业创新高地，目标到2025年初步建成世界级生物医药产业集群核心承载地。在战略层面的重视和投入以及创新驱动的引领下，上海的生命科学企业百舸争流、千帆竞发。
今天，仲量联行全新发布《上海生命科学物业市场机遇与展望》报告，该报告基于仲量联行的研究，并结合对61家生命科学企业和19家物业投资机构的调研结果，全面分析上海生命科学物业园区的市场现状、投资机遇和发展前景。
蓄势而发：生命科学产业蓬勃发展
最新发布的《上海市生物医药产业发展“十四五”规划》显示，2020年上海生物医药产业规模达到6000亿元，预计到2025年全市生物医药产业规模将超过10000亿元。为此，我们认为，生物医药的市场高需求是该行业持续发展的源动力。报告统计，至2020年，全国医疗支出已占GDP比重的7.1%，但与发达国家平均水平仍有一定差距。未来10年乃至更长久的未来，我国医疗领域的支出将保持增长。
其次在政策方面，围绕“改革”和“创新”两大主题，国家及地方政府相关政策的密集出台，正在从多维度推进生物医药的定位升级，从而构建生命科学产业的发展新格局。譬如在政策驱动下，药品审批流程不断优化，药物上市周期进一步缩短。
在人才方面，各级政府颁布了多项海外人才引进政策，企业纷纷推出高价值的研究机会等多种人才激励机制措施。领英2021年人才报告显示，在生物技术、制药与医疗器械行业中，自美国和英国生命科学产业领先的国家流入中国的人才，是中国流出去该国人数的2.3倍和2.26倍，这体现出了我国对海外高端人才显示出的强劲吸引力。
在资本层面，过去十年，投资量呈现阶梯式增长，2018-2021年均投资规模再上一个台阶，与之前四年相比几近翻番。位于上海的生命科学企业所获得的投资总额接近全国总额的1/4。
聚势而成：生命科学产业园区市场欣欣向荣
在生命科学行业高速发展的带动下，研发型办公物业作为生命科学企业研发实验的唯一空间载体，租赁需求增长迅猛，为产业园区的蓬勃发展带来了新机遇。据仲量联行研究表明，生命科学企业的租赁需求在所有行业的占比中，从2020的13%攀升到2021年的26%，成为市场上最主要的需求来源之一。
在上海全市产业园区中，张江核心板块仍然是生命科学企业的租赁需求最活跃的区域，在过去两年里录得众多企业的扩张和新设需求。除此之外，周康、浦江、临港生命蓝湾等产业园区板块凭借各自产业定位、扶持政策等各类资源，同样受到企业青睐。
基于各行政区控制性详细规划及各园区开发进度等信息，仲量联行统计了未来上海各产业园区内的生命科学研发办公物业的供应量。未来三年，上海预计将推出160万平方米生物医药物业新增供应。然而这些项目大部分已被生命科学企业预租或定制，整体市场上在建项目平均已取得70%的预租率，为此我们预计，生命科学研发办公物业短期内仍将供不应求。
生命科学企业租赁需求强劲，市场上能匹配的供应稀缺，导致生命科学研发办公类型物业租金稳步上涨。预计未来三年上海全市生命科学物业空置率将保持在低于5%的水平，研发物业的租金仍将稳步上涨。
造势而强：生命科学产业园区未来展望及投资机遇
受益于生命科学产业可持续的发展前景，以及生命科学物业租赁市场强势的未来预期，越来越多商业地产投资者开始关注这一另类资产。仲量联行对19家地产投资者进行了问卷调研，90%的受访投资者表示正在考虑生命科学物业投资，其中11%已有物业成交案例。
报告显示，上海在加速建设全球顶尖生命科学创新策源地的过程中，市场将亟须体量更大、功能更加丰富、更加聚焦于产业生态的生命科学物业模式。生命科学产业社区模式和生命科学产业社群模式目前极为稀缺，预计其将成为长期投资该领域物业的重要视角，并为生命科学研发创新提供助力。
模式一：构建多元化、综合性的生命科学产业社区
通过借鉴成熟市场的发展经验，一个全球领先的生命科学社区，既可以提供优质生命科学企业入驻的独栋研发型办公物业，同时为中小型或初创型企业提供研发办公场所或孵化空间，引入共享实验室，并且配备各类配套设施。
模式二：构建多平台合力投入的生命科学产业社群
除通过独立投资引入多方资源外，投资者也正在考虑与包括生命科学企业、医药领域PE/VC、政府管委会企业、内外资基金平台在内的各类机构开展合作。房地产基金通过与生命科学企业合作，使地产基金有进入产业园区投资开发的机会。
仲量联行中国区研究部总监姚耀表示：“长久来看，市场刚需、政策扶持、人才引进、资本加持共同促进中国的生命科学行业呈现迅猛发展的态势，在全球范围内发挥举足轻重的作用。可以预见的是，中国的生命科学行业将继续呈现长周期、可持续的蓬勃发展。”
仲量联行华东区董事总经理兼中国区商业地产部总监张静表示：“上海作为中国生命科学研发创新的高地，对于生命科学园区物业的整体需求将保持旺盛态势，租金增长势头仍将持续。与此同时，上海在加速建设全球顶尖生命科学策源地的过程中，生命科学产业社区模式以及产业社群模式将愈加受到生命科学生态圈企业租户的关注，也为长期属性的投资资本提供新的视角。”
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