雅居乐清水湾，好像不太欢迎朱荣斌

海南，好久没有地产大新闻了。

从业十年+的楼姐，曾经地产圈商编一枚，工作需要，难免围着龙头房企，采访采访他们的发言人。

对于地产职业经理人来说，采访内容什么的不重要，在媒体露个脸，也是他们的工作需要。

2018年以前，房地产圈是海南最活跃的领域，工作机会多，钱好赚，上下游都搞得热火朝天。

2017年开始限购两年，18年4月以后，全岛18个市县限购，政策层层加码下，当年海南房地行业规模直接对半砍。

大量地产从业人员出走，转行的转行，转战的转战，去广西、云南做旅游地产，有些直到现在还没回岛。

那些曾经在镁光灯下发声的大佬们，也都逐渐销声匿迹。

没有想到，今年，2022年，海南，会因为一个地产圈操盘大佬的加入，再次引起全国关注。

大家知道我要说什么了吧，就是最近一直传得沸沸扬扬的，地产大佬朱荣斌，插足海南雅居乐清水湾项目的事儿。

现在关注海南楼Sir，一起看房一起吃瓜。

“看好海南”

购房者与地产操盘手的关系，向来有些微妙，搞不好就是韭菜看庄家。

不过，各行各业都有佼佼者，尤其是那些出类拔萃的，咱格局打开，多看看人家的闪光点。

朱荣斌什么来头？

现在全网都在传，他在阳光城打工4年，亏损4000万，然后，从亿万富翁跌份成千万富翁。

不过，再倒回去看，人家是1995年清华大学建筑工程硕士毕业生，这学霸光环，开局即王者，都不必再进长江商学院的配置。

硕士毕业，朱荣斌首站进的是“地产界黄埔军校”中海，到2008年，做到了集团董事、助理总经理兼华东区总经理。

公开资料显示，2008年至2013年5月底，朱荣斌转战民营房企，在富力地产任职，曾任富力华南区域总经理，辖区范围包括广州、重庆、海南、惠州等多个城市。

| 2009年朱荣斌（左）代表富力地产，与雅居乐、碧桂园一起拿下广州亚运城项目地块

海南，是富力在华南的主战场之一。2010年的1月，富力集团在海南的销售额，占比达到集团总销售额的1/5。

具体数据如下，2010年1月，富力地产的合同销售收入共约25.64亿元，合同销售面积约21.75万平方米。其中：

海南销售额：5.2亿

广州销售额：5.46亿

北京销售额：4.97亿

天津销售额：2.62亿

重庆销售额：2.21亿

上海销售额：2.01亿

当年，富力在海南凭香水湾、富力湾、红树湾三个项目，销售业绩比肩大本营广州，赶超北京，碾压上海。

有媒体报道，当年作为华南区总经理的朱荣斌，就做了“看好海南”的表态。

败走阳光城

2013年5月底，碧桂园发公告称，朱荣斌获委任为公司联席总裁及执行董事。恰好是朱荣斌在的这5年期间，碧桂园完成了从以千亿为目标到销售额跨过三千亿的飞速提升。

2017年11月，出于强者的自信，朱荣斌与快速扩张后利润率严重下跌的碧桂园告别，携手同样是中海老将出身的碧桂园财务总监吴建斌，一起加盟阳光城。

彼时的阳光城，正在以并购的方式快速扩张。有媒体报道称，“双斌”加入后，阳光城计划再次提速，酝酿千亿并购计划，欲冲刺房地产第一梯队。

为了再造一个“碧桂园”，作为执行董事长，朱荣斌尽显诚意，2017年至2018年，就先后四次增持，买入阳光城1443万股，当时的成交均价为7.02元/股，耗资约1.01亿元。

| 朱荣斌在阳光城 来源：阳光城官微

后续又以期权、员工增股计划等方式，再购入约600万股，这样，入职阳光城四年半时间，朱荣斌累计持有阳光城股份2022万股，耗资约1.36亿元。

说财猫研究发现，阳光城从福建起家，到全国化布局，高光时刻闯进房地产15强一员，有种用两年时间走完别人20年创业的感觉。

但是，在信贷收紧、债券集中到期、楼市行情下行几大压力下，阳光城也很难扛住。

去年十月，阳光城两位股东对《2021年第三季度报告》投出反对票，理由为对于公司三季度所表现的经营恶化，需要得到管理层合理解释。

风险愈演愈烈，股价不断下跌。

去年12月24日，加盟公司后从未卖出过股份的朱荣斌，在股价跌到约3.3元/股时，无奈抛售454.61万股，套现约1500万元。

跨年后的1月5日，再度减持391.81万股，减持均价3.07元，套现约1200万元。

刚刚，不炒股的楼姐查了下，阳光城今日股价已跌到2.78元/股…

有人为朱荣斌算了一笔账，即近四年半朱荣斌合计在阳光城领取税前薪酬2750万元。

“也就是说，朱荣斌的股票亏损剔除领取的薪酬，在阳光城四年半不但白干，还倒贴了4250万元。”

搭上清水湾

朱荣斌与雅居乐清水湾搭上关系的消息，关注度较大。早在一两个月前，坊间就有“接管”“接手”“接盘”的传言。

就在昨天，楼姐朋友圈的雅居乐人都在转发“雅居乐清水湾出让不到2%开发权益引入外部资本”的消息。

这是官宣了朱荣斌与雅居乐清水湾的合作模式，即：雅居乐出让海南雅诚房地产开发有限公司部分股权给蔷薇不动产投资有限公司，后者占比达到70%，蔷薇不动产又以加盟朱荣斌的海南荣乐建设管理有限公司30%股份的方式合作，邀请朱荣斌出任海南雅诚房地产开发有限公司董事长。

据风财讯求证雅居乐，得到的说法是，海南雅诚房地产开发有限公司仅占海南清水湾总体规划面积不到2%的体量，主要经营清水湾景区2010-48、2010-49号地块普通住宅的开发建设与管理。目前约有266亩待开发土地以及5栋现房资产。

完全不影响雅居乐在清水湾的主控局面，只是“引入新资本合作方和地产明星职业经理人，在部分地块以股权合作，整合各方优势资源实力进行开发，强强携手突围市场的一种试水。”（来源：风财讯）

作为地产圈拥有举足轻重地位的明星经理人，在大房企纷纷走下坡路的当下，朱荣斌只得另辟蹊径，下海创业，注册公司，找项目。

雅居乐清水湾，既是雅居乐的香饽饽，也是朱荣斌的试金石，虽然疆土不大，但在海南旅游地产面临重重束缚的当下，依然也不可小觑的发挥空间。

| 雅居乐清水湾版图

雅居乐，不放手

之所以坊间有“雅居乐清水湾易主”的传闻，与雅居乐自身危机也不无关系。

短期借贷即将到期，规模庞大的永续债（130亿元）偿债压力，让昔日华南五虎之一的雅居乐，正狂奔在自救的路上。

据说财猫统计，从去年三季度到今年4月，雅居乐卖掉了6家环保项目公司、14项非核心物业、“全国地王”广州亚运城的股权和三家项目公司，共处置24项资产，总交易对价达74亿元。

楼Sir之前观察到，雅居乐全国项目纷纷降价，但雅居乐清水湾巍然不动。

2019年，雅居乐清水湾以十年总销售额880亿，登顶全国单盘销售额顶峰，一直是雅居乐集团引以为傲的文旅大盘。

在降价潮中，雅居乐清水湾不但没降，一季度依然卖的火爆。目前在售的产品中，看海房源3.1万/㎡以上，不看海的低楼层均价约2.8万/㎡。

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| 在售组团产品及价格（部分）

想在雅居乐清水湾购买一套80平左右的度假两房，总价在200-320万/套区间，达到了海口一套改善型住房的标准。

当宇宙红盘，遇上顶流操盘手，在当下的海南市场，又会擦出怎样的火花呢？

对此，大家怎么看呢？把你的想法和答案，写在留言板上吧！