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“三道红线”融资上限在建发面前失效了

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(摄影师:卉卉)

3月下旬,厦门市2022年第一轮集中供地,9宗地块挂牌,其中3宗,被建发拿下,涉资94亿元。

去年全年,厦门一共出让23幅宅地,建发更是拿了其中6幅,占比26%,对应拿地金额182亿元。

闽系企业的“进击之魂”,在建发身上,得到了延续。

伴随建发国际年报的发出,建发的扩张念想,也被更多人所知。

这家公司,去年的权益销售金额同比增长100.90%,归母净利润同比增长51.48%,每股派息从0元到1.2港元。

哪怕放到行业最红火的2016年,这几个维度的增幅,都能跻身行业前列。

逆势,一要感谢建发国际的母公司,给了足额的资金支持;二还是要感谢母公司,各种输血建发国际,充大上市平台价值。

有息负债年增幅达54.6%

先捋一个关系图。

建发国际投资集团隶属于建发房地产集团,是后者旗下上市平台。而建发房产层层向上后的汇报关系,又分别为建发股份-建发集团-厦门国资委。

但!建发国际并不完全覆盖建发房产,有些存量土地业务、一级土地开发业务等,建发房产并未把它们注入建发国际。

此外,建发集团旗下的房地产业务平台,除了建发房产,还有联发集团。

举个栗子。根据建发股份的年报,2020年里,旗下两大房地产子公司建发房产和联发集团共实现合同销售金额1379.3亿元——其中,建发房产实现合同销售金额1038.8亿元,联发集团实现合同销售金额340.5亿元——而建发国际年报里披露的合同销售金额,不过907.7亿元。

本文里所说的建发,主要代指有详细数据可查的建发国际。


(建发系房产业务架构图)

2021年,除了在招拍挂市场首入北京,建发国际还首入重庆、南昌、宁波、温州等城市,全年新增项目90个——截至年末,在中国及澳大利亚合计拥有项目218个,总土储面积为1944万平方米,权益面积1484万平方米,同比分别增长了58%和60%。

在中指院的《2021年中国房地产企业拿地TOP100》里,建发的拿地金额,已经位居到行业第十。甚至还曾在2021年2月,因在上海高溢价率拿地,被政府约谈警示。

支撑建发国际拿地“财力”的,除了自身原本就不错的现金流,很重要的一点,来自母公司提供的优惠借款。

财报显示,2021年底,建发国际的永续债,从2019年的0,2021年的95亿,继续增长到了145亿。

2020年8月中旬,三道红线融资新政启动。行业内掀起了“冲绿档热”。当时建发国际,净负债率达到247.7%,剔除预收款后的资产负债率为79.24%,踩中两道红线。

当年12月,建发国际与大股东建发房产订立可续期借款合同,获得95亿元永续债贷款金额。

且与其他永续债发行方要的利率,往往高于企业公开市场融资成本不同,建发房产给建发国际的初始年利率只有4.65%,低于建发国际2020年4.98%的平均融资成本。

正是凭借这笔低息高额资金,建发国际在2020年末,一下增加了近百亿股东权益,三道红线的三个指标,都降到了绿档。

2021年,建发国际永续债额度再增53%,并在年中时候进行了0成本的配股融资,由此,年末时三道红线的指标也进一步优化。

但,令人迷惑的是,根据亿翰智库数据,报告期末,建发国际的有息负债总额,已经从2020年的555.4亿元,增长到858.6亿元,增幅达到54.6%。

从已发年报的房企里,挑选国企、央企、民企各维度房企对比,建发国际的这项增幅,高得异于寻常。


且根据“三道红线”的书面规则,哪怕绿档房企,有息负债规模年增速最高也不过15%。

但这一限制规则,在建发国际面前,似乎失效了。

与母公司关联交易甚多

母公司关照带来的另一好处,是能利用连带关系,为建发国际注入优质资产。

2021年里,建发国际分占联营公司业绩,从去年的7708万,增长至2021年底的4.3亿元。

这里面就有母公司牵线而来的利好。

去年6月,建发股份发布关于下属企业对外收购资产的公告。宣布子公司建发房产旗下子公司厦门益悦,拟以每股16.53元,共计6.52亿的价格,收购合诚工程19.69%股份。

在经过几番增持后,年末时,建发国际的持股已经到了24.51%,取得了合诚工程的控股权。

而厦门益悦,是建发国际的附属公司。即合诚工程,成了建发国际的联营公司。

事实上,在2020年时,建发股份就已经在筹划收购合诚股份控制权,但最终因股东大会相关股东承诺未得到豁免。

当时的收购价,为23.39元/股,收购方为与建发国际同为建发股份控股子公司的联发投资。时隔一年,建发国际的收购价,打了个七折。

在业绩会上,行政总裁林伟国表示,收购合诚股份对建发国际产品的质量跟品质,还有生产效率都有保证,整体运营竞争力也会进一步提升。

但建发国际的协同算盘,并不只在自己集团内,而在整个建发体系内——有媒体披露,合诚股份承接的项目中,包括联发·臻品、联发·山水谣、联发·干景等房建工程。

这也意味着,未来,建发国际还将从兄弟公司赚钱。

同样倒腾而来的,还有建发国际3月29日刚完成的,从母公司建发房产手里收购了建发物业35%股份,对价16.41亿港元,约合每股3.5港元。

而当天建发物业的收盘价为3.93港元/股,收购事项相当于享受了9折优惠。

未来,建发物业也将作为建发国际附属公司,并入建发国际的财务报表内。

有意思的是,在建发物业上市前,建发国际持有建发物业的100%股权。但建发国际称,于完成建议分拆时,建发国际将不会保留建发物业的任何权益,而建发物业将不再为附属公司,并将成为联营公司。

这一次又并表回来,在上市资产包趋优获益下,也算是回馈了母公司。

类似的回馈,还包括去年里,建发国际先后向建发房产0元收购株洲悦发100%股权、0元收购收购长沙兆祥95%股权、以及0元收购厦门兆鼎珑100%股权,以此获得了株洲、长沙、上海崇明区地块。需要付出的代价,是需要偿还建发房产已垫付的股东贷款。

交易完成后,这几家公司的财务业绩,都会在建发国际综合财报表内综合入账。

这样一来,建发房产既回笼了前期投入资金,也将旗下项目注入建发国际,为后者增加土地储备,助长未来业绩。

母公司给建发国际带来的搭桥,甚至不至于建发系统内——2021年8月,建发国际曾宣布,全资子公司厦门兆澄垚拟与厦门国际信托以80%:20%的股权比例组成合资公司,以收购建发房产的全资子公司福建兆丰。收购完成后,福建兆丰并入建发国际财务报表。(后续合作方变成了厦门国际信托旗下佳沃信)

而厦门国际信托,也是建发集团的参股企业之一。

对于项目公司员工来说,这或许是一项高薪的调岗,毕竟去年里,建发国际的总员工成本(包括董事酬金)约198359万元,对应2672名全职员工。这意味着,建发国际的人均收入,约可达到74万元。

关于建发系,关于地方国资房企,你有什么想说的?

欢迎文末留言

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