救市潮，正在全国蔓延

▣作者：老船长

当基民还在为账户“绿”得心慌时，房地产板块最近却连连上涨。

今年以来，沪深300下跌15%，而房地产板块却逆市上涨9%。

唯一的好消息，来自政策面。

一场救市潮，正在全国蔓延。

1

上海，也开始对房地产动手了。

在上海临港，人才购房的社保门槛，从6个月缩短到3个月。

尽管只是临港片区，尽管只是针对人才购房，但其信号，十分明确。

救市的动作，已经蔓延到了一线城市。

从年初开始，房地产政策面暖风频吹，救市的声音从来没断过。

先是从赣州、菏泽、惠州、湖州这样的三四线城市开始，降低首付比例、发放购房补贴、调整公积金政策等等形式不一而足。

动静最大的，要数省会城市郑州。放松限购、下调首付比例、棚改货币化安置，一系列大招，震惊了整个市场。

一众二线城市，迅速跟上。

南宁：在南宁市区已拥有一套住房的，购买二套商品房商贷首付比例由40%调整为30%；

福州：外地户籍在福州主城区内购房已无需提供社保或纳税证明或落户；

哈尔滨：废止2018年出台的限售政策；

兰州：个人首套房最低首付款比例从30%降至20%，二套房从50%降至30%；已结清购房贷款的家庭，再次申请贷款购买住房的，执行首套房贷款政策；
苏州：二手房限售年限由此前的5年改为3年；非户籍居民家庭购房，社保由3年内连续缴纳2年，调整为累计2年即可；

南京：外地户籍居民可在溧水区、六合区购买1套商品房。

当然还要再加上广州、佛山、苏州的下调房贷利率，一二线城市的救市动作，早已摆在了明面上。

且，这些政策，无一被“召回”或“删除”。

再到上海临港，一线城市终于加入战局。

这下，全齐活了。

而放松的信号还在继续：

4月14日，福建南平市发布了住房公积金新政，购买新建普通商品住房第二次使用住房公积金个人住房贷款首付比例由40%下调为30%；

4月14日，近期山东省日照、聊城、潍坊、济宁、威海、德州六市银行机构普遍下调了个人住房贷款利率，下调幅度20个BP到45个BP不等；

4月15日，四川遂宁、乐山、宜宾、巴中、阿坝等十余个市州银行均下调了房贷利率，首套房最低利率降至4.9%，二套房最低降至5.4%。

一场救市大潮，正在全国蔓延。

2

这么多城市忍不住，想要再托起房地产，是因为真的到了需要拉一把的时候。

昨天，国家统计局公布了3月份的70城房价数据。

70个大中城市的二手房环比涨幅，21个城市上涨，还有45个在下跌。21个城市中，基本都是省会城市或东部沿海大城市。

仅仅看数量，势头明显在好转。

但一看涨幅，除了涨得最高的北京，环比上涨1.2%，其他的城市不过都在0.5%上下，这点幅度与期盼的火热行情，显然差距太大。

宏观上的数据，更为惨淡。

1-2月份的房地产投资增速只有3.7%，创下一年来的新低。

1-2月商品房销售面积下降9.6%，销售额下降19.3%，住宅销售额更是大跌22%。

比如南京，截至4月12日，溧水今年累计成交新房1128套，六合今年累计成交1302套。

而整个南京市场，一季度商品住宅成交面积257万平方米，同比下降19%；其中3月商品住宅成交面积78万平方米，同比降幅达51%。

比如苏州，3月商品住宅成交面积仅46万平方米，成交量同比降幅达50%；一季度商品住宅成交面积132万平方米，同比降幅为44%。

尽管有春节、疫情等因素影响，但如此惨淡的情景，你何曾见过？

市面上的库存，也在进一步累积。

2月，长春、天津、福州的去化时间已经超过20个月，沈阳、青岛、北京也都超过15个月。

温州10个月的去化时间，甚至接近了历史最高点。

这样的市场，还不动手，等什么？

3

救市潮全国蔓延，动静闹得这么大，效果呢？

新房成交面积，2月中旬以来，成交量便一直下降。4月8日这周，60个城市新房成交面积仅230万平，同比暴跌65%。

二手房成交面积，2月底以来基本是躺平状态。4月8日这周，20个城市成交面积85万平，同比暴跌50%。

实在太不理想。

众人期盼的“小阳春”，并没能出现。

究其根源，信心尚未恢复。

救市，救的不是市场。

救的是老百姓买房的信心，救的是房企还能生存的信心。

但现在疫情一波接一波，中小企业、个体工商户生存都是难题，居民收入大受影响。

危机时刻，避险永远是第一需求。

前两天，央行公布了一季度的金融数据。新增居民存款7.82万亿，创下了历史最高记录。

6.56万亿的新增居民净存款，也是十年来的最高记录。

一边贷款在减少，一边存款在增加。

老百姓，已经在努力存钱了。

“买房？我先看看明天的菜能不能抢到吧……”

4

一大批城市急着救市的时候，也有城市明确表示“不会取消限购”。

这就是长沙。

一个在中国楼市中，独树一帜的城市。

最近，有市民请求长沙调整限购限售政策，但官方回复十分硬气：

“目前对于限购政策只能严格执行，精准落实”。

言外之意，想钻漏子的，洗洗睡了吧。

长沙模式，一直是榜样一样的存在，住建部还曾专门发文，推广长沙调控经验。

“一个让炒房客有去无回的城市”更是广为人知。

31个大城市中，长沙房价只有11196元/平，不仅远远低于上海、北京、杭州、南京，和中部的几个兄弟城市比，也仅比太原高一些，甚至比兰州还要低一些。

长沙的房价收入比，甚至在50个大中城市里“垫底”，也是唯一一个低于7的城市。

2021年，长沙城镇居民人均可支配收入为62145元，比中部的武汉、郑州、南昌、合肥都要高。

收入水平不低，房价却是最低，长沙人们的购房压力，已经够小了。

模范生长沙的秘诀是什么？

高供应量，一直维持在高位的土地供应。

最近5年，长沙住宅用地供给量增长近15倍，商住用地供给量增长2倍。

尤其是2021年，市内六区经营性用地供应建面2452万方，同比上涨52%。成交建面1836万方，同比上涨31%。土地供销规模都创下近6年最高。

要建多少房，我出双倍的地，任凭你玩耍。

与长沙的一以贯之相比，其他城市“市场热了就紧一紧，市场惨了就松一松”的调控方式，观感差距过大。

尽管各有各的苦衷，究竟是向左走还是向右走，就需要地方上认真反思一下了。