澳大利亚 2022 年需要关注的六大潜在房地产市场事件

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虽然过去两年澳大利亚房地产市场需求强劲且价格上涨，但预计今年将出现一些重大变化 。

自疫情大流行爆发以来，住宅房地产市场不断发展壮大，反映了大多数发达国家的趋势。

虽然疫情大流行在 2022 年仍然存在，但澳大利亚的疫苗接种率很高，与病毒共存而不是抑制它。

这对社会来说是个好消息，然而，也可能导致房地产市场的一些变化趋势。

以下是 2022 年值得关注的澳大利亚住宅房地产市场的六大潜在变化。

区域转变放缓或逆转

自疫情大流行爆发以来，房地产市场的巨大转变是区域市场对房地产的需求持续增长。

价格上涨如此之快，以至于在许多较大的区域市场，尤其是靠近首府城市的市场，价格与首府城市市场的价格持平甚至超过价格。

虽然在澳大利亚偏远地区生活和工作对许多人来说是一种明智的生活方式选择，但人们一直在家工作，随着限制的放松和城市的恢复，一些在偏远地区迁移的人可能会返回城市。

此外，疫情大流行已经过去了两年，随着限制的放松，到 2022 年，从城市的转移似乎不会像前两年那样显着。

引入进一步的宏观审慎控制

2021 年 10 月，澳大利亚审慎监管局自 2019 年 5 月取消之前的所有控制以来首次重新引入对贷款的宏观审慎控制。

所做的更改相当轻松，涉及利率评估缓冲。

在这些变化之前，根据借款人以比提供的利率高 2.5 个百分点的利率偿还抵押贷款的能力来评估借款人的抵押贷款，一旦引入这些变化，缓冲就会增加到 3 个百分点。

虽然宏观审慎政策不以房地产价格增长为目标，但住房信贷增长是一个关键考虑因素，继续攀升，并以远高于家庭收入的速度增长。

鉴于此，如果信贷增长在 2022 年继续加速，似乎可能会引入额外的宏观审慎控制，其可能的影响是使获得信贷变得更加困难，这反过来可能会减缓销售活动和价格增长。

可能会实施多种措施，但可以看到在 2022 年实施的一些更有可能实施的宏观审慎工具将是对高风险贷款的贷款上限、进一步提高服务能力评估标准、限制贷存比或限制债务收入比。

应该注意的是，这里没有任何事情是迫在眉睫的，如果价格增长放缓，则可能不需要任何额外的限制。

较小首府城市的价格增长强劲

尽管全国范围内价格继续上涨，但悉尼和墨尔本自去年年中以来一直在经历较慢的价格增长速度，预计这种情况将在 2022 年继续。

布里斯班、阿德莱德和霍巴特的价格上涨几乎没有显示出类似放缓的迹象，这些市场的房地产需求也比较大的首府城市强劲得多。

倾向于认为更大的工作场所灵活性意味着人们搬到偏远地区并在家工作，不应该忘记灵活性也可能意味着人们可以在悉尼或墨尔本总部工作，而不是在总部工作来自布里斯班、阿德莱德或霍巴特。

采取这一举措对一些人来说也有明显的好处，因为悉尼和墨尔本以外的住房成本要低得多，而且如果人们需要定期前往总部，这两个大首府城市的飞行相对容易。

预期到 2022 年，这些较小的首府城市的住房需求仍将强于悉尼和墨尔本，随后他们的价格也会出现更强劲的上涨，但价格仍将远低于其他首府城市。

海外移民的回归增加了对内城租金的需求

自疫情爆发以来，市中心的租赁市场，尤其是公寓租赁，价格跌幅最大。

这些市场受到边境关闭和大学转向虚拟学习的阻碍。

随着澳大利亚的国内和国际边境现在基本上重新开放，大学恢复面对面授课以及人们在整个 2022 年返回办公室，预计对内城租金的需求将继续上升。

中央商务区和市中心地区预计将在 2022 年恢复生机，体育和其他形式的娱乐活动也将回归，将这种活力带回市中心，这种活力自疫情爆发以来就一直缺失。

随着这次重新开放，预计住得离活动更近的愿望也会反弹，从而推动再次在这个市场租房的愿望，尤其是学生和年轻的专业人士。

过去一年的一个关键主题是颠覆，适用于人们的生活、企业，当然还有房地产市场。

如果说疫情大流行教会了一件事，那就是无法保证未来会发生什么，那么过去两年的封锁和限制措施似乎越来越不可能再次出现。

由于实施了这些限制，房主在娱乐、外出就餐、电影、音乐会、通行费、停车场和公共交通等方面的花费减少了，更不用说国内和海外旅行了。

结果，许多家庭愿意将更多的收入用于住房成本。

随着限制的放宽，未来几年人们可能会希望在这些他们无法花费的东西上花费更多，而在住房上花费更少。

此外，由于激励措施到位和抵押贷款利率处于历史低位，许多人已经在大流行期间搬家，2021 年销售额同比增长 40% 突出了这一点。

鉴于这一切，更少的市场干扰和更多的自由可能会导致 2022 年的整体住房需求减少，这反过来又会导致预计全年价格增长放缓。

年底加息

在这个阶段，预计储备银行（RBA）今年将维持利率不变，由于强劲的经济表现，2022 年加息的可能性显着增加。

自大流行爆发以来，澳洲联储提供了重大的经济刺激和支持，并一再表示，他们预计直到 2024 年才能满足加息条件。

最近的信息已经看到他们放弃了这一声明，表明现在利率不太可能在 2024 年之前保持不变，许多人现在预计利率会在 2022 年下半年上涨或几次上涨。

假设利率增加，大多数贷方也会将可变抵押贷款利率增加等量（如果不是更大的话）也是安全的。

较低的抵押贷款利率是过去几年价格上涨的重要推动力。

虽然加息可能需要时间才能对经济产生全面影响，但持有可变抵押贷款的人将很快支付更高的利率，而持有固定利率抵押贷款的人将在抵押贷款利率更高且可能上升的环境中滚动其固定期限。

家庭现在应该开始为这些上涨做计划，加息的可能性可能会在最初产生一些市场紧迫性，但也会使市场对价格增长速度产生一定的热情。

澳大利亚房地产市场展望

2022 年 4 月

3 月份，更多房源继续上市，导致买家需求和价格增长放缓。

尽管有降温迹象，但供应商对市场的信心依然强劲，新房挂牌数量的持续增加凸显了这一点。

除了去年 11 月的 Delta 上市后房源激增外，3 月份上市的新房产比 2014 年 10 月以来的任何一个月都多。

供应商似乎对上市有一定程度的信心，但也可能有一种紧迫感，许多人现在认为利率将从今年年中开始上升。

虽然新上市的数量有所增加，但销量相对于去年有所下降，3 月份与去年同期相比下降了 7.4%。 今年前三个月的销量现在比去年同期下降了 1%。

待售存量供应的增加也导致整体需求放缓，本月每件挂牌的需求下降了 4.8%。

房产在出售前挂牌的天数中位数在本月几乎没有变化，从 2 月的 33 天增加到 3 月的 34 天。

价格增长放缓

随着 3 月份大多数指标走软，房地产价格增长也有所放缓。

在全国范围内，价格环比上涨 0.3%，年增长率达到 18%。

尽管年增长率保持强劲，但自去年 11 月以来，价格涨幅未超过 1%，自 2021 年 10 月达到 24.8% 的峰值以来，年增长率每个月都在放缓。

从大多数指标中可以清楚地看出，新房源供应的增加导致市场放缓。

虽然供应商证明愿意上市，但这为潜在买家提供了比他们一段时间以来更多的选择。

随着 2022 年下半年加息的临近，预计随着需求放缓和价格增长放缓，市场将继续升温。

不太确定的是新上市量将如何保持。

然而，由于 4 月的三个长周末，以及 5 月的选举，预计本月和下个月的新上市量会有所放缓。

此后，今年年初经历的强势似乎不太可能恢复。

深入了解各州和领地的一些主要趋势。

• 新南威尔士州

• 维多利亚

• 昆士兰

• 南澳大利亚

• 澳大利亚西部

• 塔斯马尼亚

• 北方领土

• 澳大利亚首都领地

新南威尔士州

悉尼住宅价格在 2022 年 3 月上涨 0.3%，同比上涨 16.3%，是自 2021 年 3 月（14.6%）以来的最低年价格增长率。

在新南威尔士州地区，价格环比上涨 0.8%，同比上涨 26.8%，这是自 2021 年 6 月以来的最低年增长率。

销量

今年前三个月，悉尼的初步月销量比去年同期下降了 4.9%。 在新南威尔士州地区，销量下降了 13.1%。

在首都，北悉尼和霍恩斯比（1,646）的销售额最多，其次是内西南地区（1,530）。

在偏远地区，纽卡斯尔和麦格理湖（1,479）以及猎人谷（1,462）今年迄今为止的销售额最高。

现场天数

悉尼房产在 3 月份的平均售出时间为 27 天，与上月持平，但高于去年同期的 25 天。

在新南威尔士州偏远地区，3 月份的现场工作天数从 2 月份和一年前的 36 天下降到 34 天。

悉尼东部郊区、北悉尼、霍恩斯比、北部海滩和萨瑟兰的房产销售最快（均为 24 天）。

在首都以外，伊拉瓦拉、纽卡斯尔和麦夸里湖地区的房产记录的现场天数最少（28 天）。

每个列表的需求

在悉尼，每个挂牌的意向买家数量环比下降 7%，同比下降 13.4%。

在新南威尔士州偏远地区，每个上市的需求当月下降了 8%，但仍同比增长 10.7%。

首都的需求在 Baulkham Hills 和 Hawkesbury 地区最高，其次是北部海滩。

在新南威尔士州地区，Illawarra、Southern Highlands 和 Shoalhaven 的每个上市需求最高。

维多利亚

墨尔本的房地产价格在 3 月份保持不变，同比上涨 10.4%，是自 2021 年 3 月以来的最低增幅。在维多利亚州地区，价格环比上涨 0.3%，同比上涨 22.4%。

在过去的 12 个月里，墨尔本的房价涨幅最大的是莫宁顿半岛。

拉特罗布和吉普斯兰地区的资本价格增长最为强劲。

销量

今年前三个月，悉尼的初步月销量比去年同期下降了 4.9%。

在新南威尔士州地区，销量下降了 13.1%。

在首都，北悉尼和霍恩斯比（1,646）的销售额最多，其次是内西南地区（1,530）。

在偏远地区，纽卡斯尔和麦格理湖（1,479）以及猎人谷（1,462）今年迄今为止的销售额最高。

现场天数

悉尼房产在 3 月份的平均售出时间为 27 天，与上月持平，但高于去年同期的 25 天。

在新南威尔士州偏远地区，3 月份的现场工作天数从 2 月份和一年前的 36 天下降到 34 天。

悉尼东部郊区、北悉尼、霍恩斯比、北部海滩和萨瑟兰的房产销售最快（均为 24 天）。

在首都以外，伊拉瓦拉、纽卡斯尔和麦夸里湖地区的房产记录的现场天数最少（28 天）。

每个列表的需求

在悉尼，每个挂牌的意向买家数量环比下降 7%，同比下降 13.4%。 在新南威尔士州偏远地区，每个上市的需求当月下降了 8%，但仍同比增长 10.7%。

首都的需求在 Baulkham Hills 和 Hawkesbury 地区最高，其次是北部海滩。

在新南威尔士州地区，Illawarra、Southern Highlands 和 Shoalhaven 的每个上市需求最高。

昆士兰

布里斯班住宅价格在 2022 年 3 月上涨 0.5%，同比上涨 27%，而昆士兰地区的房价环比上涨 0.7%，同比上涨 25.3%。

在布里斯班，房价增长最弱和最强劲的地区之间几乎没有差异，Moreton Bay-South (31.4%) 和 Logan-Beaudesert (29.5%) 的增长最为强劲，布里斯班内城 (20.4%) 和 Brisbane-West (26.9%) 增长最慢。

在昆士兰州地区，阳光海岸 (30.7%) 和黄金海岸 (28.7%) 的价格增长最为强劲。

销量

3 月份，布里斯班的销量比一年前下降了 4.8%，而昆士兰地区则下降了 6.7%。

今年前三个月，布里斯班的初步销量比去年高 3.1%，昆士兰州的地区销量下降 0.4%。

今年到目前为止，首府城市的销售额最高的是伊普斯维奇（1,699）和洛根博德塞特（1,319）。

在昆士兰地区，黄金海岸（3,593）和宽湾（1,869）今年迄今为止的初步销售量最高。

现场天数

布里斯班的现场停留天数中位数为 36 天，高于 2022 年 2 月的 29 天，但低于 2021 年 3 月的 39 天。

昆士兰地区的 49 天低于上个月的 52 天和一年前的 57 天。

布里斯班北部和南部的房产在现场的天数最少。

在这些地区，黄金海岸和阳光海岸的现场天数最短。

每个列表的需求

在布里斯班，2022 年 3 月的每次挂牌需求下降 10%，同比增长 13.2%，而昆士兰州地区的每项挂牌需求当月下降 7.6%，但同比增长 27.3%。

在布里斯班，西部和南部的每套房源需求最高。

在昆士兰地区，每个挂牌的需求最高的是阳光海岸和黄金海岸。

澳大利亚西部

珀斯 3 月份房地产价格下跌 0.1%，同比上涨 7.7%，是自 2020 年 11 月以来的最低增长率。

在该地区，价格上涨 0.1%，同比上涨 11.5%，是最慢的自 2020 年 12 月以来的增长率。

在整个珀斯，过去一年中最强劲的价格增长出现在珀斯-东北（9.5%）和珀斯-西南（9.1%）。

在西澳地区，邦伯里（13.3%）和内陆（北部）（11.1%）的房价同比增长最为强劲。

销量

2022 年 3 月珀斯的初步销量比上一年高出 20.9%，而西澳地区则高出 4.9%。

在珀斯今年的前三个月，西北部（2,277）和西南部（2,062）的初步销量最高。

现场天数

到 2022 年 3 月，珀斯的现场停留天数中位数从上个月的 61 天和一年前的 55 天降至 52 天。

在西澳地区，当月现场停留天数保持不变，为 82 天，但比一年前的 116 天有所下降。

在珀斯，Mandurah (46) 和 South West (49) 在现场的天数最短。

在西澳地区，班伯里 (72) 的房产在现场的天数最少。

每个列表的需求

2022 年 3 月，珀斯的每个上市需求增长 0.2%，同比增长 7%，而在西澳地区，当月增长 4.2%，同比增长 35.2%。

珀斯内陆和东北部的需求量最高。

在西澳地区，Bunbury 的每个上市需求最高，其次是 Wheat Belt。

南澳大利亚

2022 年 3 月，阿德莱德房价环比上涨 0.8%，比过去一年上涨 24.9%，是自 2021 年 11 月以来的最低年增长率。

3 月份区域价格上涨 1.0%，同比上涨 19%，略低于 2022 年 1 月的峰值增长率。

阿德莱德的南部和北部在首都的年度价格增长最为强劲，而在南澳地区，东南部和巴罗萨、约克和中北部地区的价格增长最为强劲。

销量

今年前三个月，阿德莱德的初步销售额比去年同期增长了 8.4%，南澳地区增长了 0.4%。

在整个阿德莱德 SA4 地区，今年到目前为止，北部（1,471 辆）和南部（1,185 辆）的初步销售额最高。

在南澳地区，今年迄今为止，东南部（979）的初步销售额最高，其次是巴罗萨、约克和中北部地区（778）。

现场天数

阿德莱德的现场中位天数从 2 月的 22 天上升到 3 月的 24 天，但仍远低于 2021 年 3 月记录的 31 天。与 2021 年同期的 128 天相比，2022 年 3 月。

每个列表的需求

在阿德莱德，2022 年 3 月每个挂牌的需求下降了 2.9%，但同比增长了 25.9%，而在南澳地区，每个挂牌的需求环比下降了 0.6%，但仍同比增长了 70%。

塔斯马尼亚

霍巴特的住宅价格 3 月份上涨 0.2%，同比上涨 23.9%，是自 2021 年 4 月以来城市的最低年增长率。

在塔斯马尼亚地区，3 月份价格上涨 0.3%，同比上涨 24.1%，是自 2021 年 5 月以来的最低年增长率。

过去一年中最强劲的价格增长出现在朗塞斯顿和东北部（26.3% ）。

销量

2022 年 3 月霍巴特的初步销售数量比 2021 年 3 月减少了 16.3%，而在塔斯马尼亚地区，今年的销售额减少了 4.9%。

在塔斯马尼亚地区，朗塞斯顿和东北部（815）今年迄今为止的初步销售额最高。

现场天数

2022 年 3 月，霍巴特的现场停留天数中位数为 26 天，高于 2022 年 2 月的 22 天，高于 2021 年 3 月的 24 天。

在塔州地区，2022 年 3 月的现场停留天数中位数为 39 天，低于前一个月 44 天，前 3 月 49 天。

每个列表的需求

霍巴特的每次上市需求是所有首府城市和区域市场中最高的，但在 2022 年 3 月下降了 11.8%，同比下降了 9.1%。

在塔斯马尼亚地区，2022 年 3 月，每件上市的需求下降 6%，同比增长 4.2%。

北方领土

达尔文房地产价格在 2022 年 3 月下降了 0.6%，但在过去一年中上涨了 9.5%，是自 2020 年 11 月以来的最低年增长率。

在偏远地区，3 月份价格下跌 0.1%，但仍同比上涨 3%，但这是自 2020 年 7 月以来的最低年增长率。

销量

在 2022 年的前三个月，达尔文的初步销售额比上一年高出 21.7%，而北领地则下降了 10.3%。

现场天数

达尔文的现场停留天数中位数已从 2021 年 3 月的 41 天增加到 2022 年 3 月的 51 天，但已从 2022 年 2 月的 62 天下降。

在北领地地区，与 2022 年 3 月的现场停留天数相比，记录为 70 天到 2022 年 2 月为 124 天，到 2021 年 3 月为 144 天。

每个列表的需求

到 2022 年 3 月，达尔文的每个上市平均需求下降了 5.6%，同比下降了 10%。 在区域内，每个上市的新台币需求环比增长 0.7%，同比增长 23%。

澳大利亚首都领地

堪培拉房价 3 月份上涨 0.3%，同比上涨 26.4%，这是自 2021 年 7 月以来的最低年增长率。

销量

2022年3月堪培拉的初步销售额比上年增长5.3%，而今年前三个月，堪培拉的初步销售额比上年增长14.7%。

现场天数

2022 年 3 月，堪培拉的现场停留天数中位数为 24 天，该月没有变化，略低于一年前的 25 天。

每个列表的需求

到 2022 年 3 月，堪培拉的每个挂牌房源的平均需求下降了 6.8%，同比下降了 2.7%。